Woning zoeken

Wie zijn KB makelaars?

De makelaar voor u in Heiloo, Egmond, Alkmaar en omstreken met een duidelijke en heldere visie. Vertrouwd en persoonlijk.

Het kopen of verkopen van een huis is een serieuze zaak, waarbij in de regel veel geld en emotie komen kijken. Reden genoeg om niet zomaar met de eerste de beste makelaar in zee te gaan, maar te kiezen voor iemand bij wie u direct het gevoel heeft dat hij met u op één lijn zit en die bovendien net even harder voor u wilt lopen dan een ander. Zulke makelaars zijn wij. En wij zijn Kuyper & Blom.

Lees meer...

Blijf op de hoogte van ons aanbod

Blijf op de hoogte van ons woningaanbod op Twitter, bekijk van elk nieuwe woning! onze videos op YouTube of wordt vriend met ons op Facebook.

Download de gratis Kuyper & Blom App

Verkrijgbaar in de App Store en Google play
 

      

Vraag en antwoord

Wanneer ben ik in onderhandeling?

U bent pas in onderhandeling als de verkopende partij reageert op uw bod door een tegenbod te doen. U bent echter nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken.

Mag een makelaar doorgaan met bezichtigen als er al een bod is gedaan?

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk nog niet tot een verkoop te leiden. Bovendien kan het zijn dat de verkoper graag wil weten of er meer belangstelling is. Overigens mag ook met meer dan één gegadigde tegelijk worden onderhandeld. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk melden. Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Als belangstellende mag u dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar mag dan pas met u in onderhandeling treden als de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van biedingen. Dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken.

Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast kunt u als potentiële koper echter ook besluiten om tijdens de onderhandelingen uw bod weer te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk uw eerder gedane bod.

Wanneer komt de koop tot stand?

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken (zoals de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in een koopakte. Ontbindende voorwaarden zijn hierin een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is dan ook belangrijk dat de partijen het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt.

Zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend en de koper een afschrift van deze akte heeft ontvangen, treedt voor u als particuliere koper de wettelijke bedenktijd van drie dagen in werking. Binnen deze tijd kunt u als koper alsnog afzien van de aankoop. Doet u dit niet, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Word ik koper als ik de vraagprijs bied?

Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus nog beslissen of hij uw bod aanvaardt of niet, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Jurisprudentie over boktor, huiszwam en houtworm

In de komende weken wordt aan de hand van jurisprudentie nagegaan wat de particuliere koper van een woning mag verwachten. Deze week behandelen wij enkele uitspraken met betrekking tot boktor, huiszwam en houtworm. In week 6 besteden wij aandacht aan asbest en in week 8 komen overige gebreken aan de orde.

Normaal gebruik als uitgangspunt

Op grond van artikel 5.3 van de NVM-koopovereenkomst mag de koper verwachten dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Indien er na de overdracht sprake is van een gebrek dient de vraag gesteld te worden of dit gebrek het normale gebruik belemmert en de koper de aanwezigheid van het gebrek niet behoefde te betwijfelen.

Niet elk gebrek aan een woning belemmert het normale gebruik. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Artikel 5.1 van de NVM-koopovereenkomst voorziet hierin. Artikel 5.1 bepaalt dat de onroerende zaak aan koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken.  Pas als een zichtbaar of onzichtbaar gebrek het normale gebruik belemmert en de koper de aanwezigheid van het gebrek niet behoefde te betwijfelen, kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen.

Eveneens kan de verkoper bepaalde gebreken uitsluiten (exonoratieclausule), bijvoorbeeld: verkoper staat niet in voor het normale gebruik van de serre. De koper moet bij uitsluitingen extra alert zijn.

Woning met boktor
(Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 6 december 2005, NJF2006,271)
In het arrest Hof ’s-Hertogenbosch 6 december 2005 ging het om een  aantasting van een (recreatie)woning door boktor. Het hof is van mening dat gezien de verwoestende werking van de boktor en het feit dat de aantasting veelal pas aan het licht zal komen als er reeds grote schade is aangericht, een boktoraantasting, ook indien deze nog in een beginstadium verkeert, een wezenlijk gebrek oplevert dat het normaal gebruik van de woning belemmert.  

Woning met boktor, huiszwam en houtworm
(Gerechtshof Arnhem 11 april 2006, NJF2006,247)
In het arrest Hof Arnhem 11 april 2006 had een woonhuis diverse gebreken welke veroorzaakt werden door schimmels op de grond van de kruipruimte en in de muren. Tevens was er sprake van houtworm, huisboktor en huiszwam in de vloeren en dakbalken. Het hof oordeelde dat de koper van een woonhuis in beginsel bovenstaande gebreken niet behoeft te verwachten, tenzij de verkoper de koper voorafgaand aan de koop mededeling heeft gedaan van desbetreffende gebreken, dan wel de koper die gebreken voor of uiterlijk bij de koop heeft ontdekt of op grond van de specifieke omstandigheden van het geval daarvan weet behoorde te hebben.

Woning uit 1925 met boktor, houtworm en een ouderdomsclausule
(Gerechtshof Arnhem van 18 januari 2007, LJN: AZ6350)
In het arrest Hof Arnhem ging het om een woning uit 1925. In november 2004 heeft de overdracht van de woning plaatsgevonden. Bij de verkoop van de woning is er gebruik gemaakt van een ouderdomsclausule, woordelijk luidende:

‘’Het is koper bekend dat de bouwkwaliteit van het verkochte niet voldoet aan de huidige daarvoor gestelde eisen. Verkoper staat niet in voor de conformiteit van het verkochte. Koper verklaart bekend te zijn met de mogelijke non-conformiteit van het verkochte, alle risico’s, hoe ook genaamd, daaruit voortvloeiende zijn voor zijn rekening te nemen. Mede gelet op de feitelijke situatie waarin het verkochte zich bevindt zijn partijen met elkaar overeengekomen dat de koper de verkoper vrijwaart voor elke aansprakelijkheid betreffende het registergoed, hoe ook genaamd.”

Bij de verkoop is een vragenlijst overhandigd. Daarin is onder meer bij de vraag (onder 18) of, voor zover het de verkoper bekend is, de woning is aangetast door houtworm, boktor of andere ongedierte ‘nee’ omcirkeld. In december 2004 bleek dat delen van de vloer en het dak van de woning door houtworm en boktor zijn aangetast.

Het Hof oordeelde dat de kopers gezien de ouderdomsclausule redelijkerwijs moeten afleiden dat de bouwkwaliteit van het gekochte niet voldoet aan de huidige eisen, dat de verkoper niet aansprakelijk gehouden kan worden, op welke grond dan ook, voor alle soorten gebreken in het verkochte en dat alle gebreken voor risico van de koper komen. Gelet op de ouderdomsclausule kon koper niet verwachten dat het gekochte, zonder mogelijk vergaande aanpassingen, geschikt was voor bewoning.

Woning met kelderzwam
(Rechtbank Dordrecht van 4 februari 2011, LJN: BP3125)
De woning stamt uit 1930 en is in 1997 gerenoveerd. Na het transport blijkt dat houten onderdelen van de woning op diverse plaatsen zijn aangetast door bruinrot, welke wordt veroorzaakt door de kelderzwam. De herstelkosten zijn aanzienlijk. De kelderzwam was bij visuele inspectie niet waarneembaar, omdat er geen toegang tot de kelder was. De rechtbank is van oordeel dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik.  De koper wordt in het gelijk gesteld.

Conclusie
De door verkoper ingevulde vragenlijst beoogt geen garanties te geven. De vragenlijst is bedoeld om vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van verkoper. Als een gebrek veroorzaakt wordt door houtworm, huisboktor en huiszwam, dan wordt doorgaans het normale gebruik belemmerd. Dit is anders als verkoper in de koopovereenkomst bijvoorbeeld een ouderdomsclausule opneemt waarin hij alle aansprakelijkheid uitsluit.

Eveneens wordt het normale gebruik niet belemmerd indien koper voor of uiterlijk bij de koop bekend is met de aanwezigheid van houtworm, huisboktor en huiszwam. In de praktijk is het daarom van belang om koper te attenderen op de mogelijke aanwezigheid van houtworm, huisboktor en huiszwam. Aan de hand van die informatie kan koper nader onderzoek verrichten.

U ziet een leuk huis bij ons maar durft geen stappen te ondernemen? No risk clausule

U ziet een leuk huis bij ons maar durft geen stappen te ondernemen? Wij hebben wellicht de oplossing voor u:

 

No risk clausule

Wellicht hebt u er al van gehoord? De no-risk clausule van de NVM. De clausule is bedacht om de twijfel over de verkoop van een eigen woning bij aankoop van een nieuwe woning weg te nemen. Het no-risk artikel kan worden toegevoegd aan de standaard koopovereenkomst voor een woning ofappartement indien dit tijdens onderhandelingen is overeengekomen.

 

No risk?

Wat houdt de no-risk clausule in. Sterk vereenvoudigd, houdt de opname van de clausule in dat wanneer uw eigen woning niet voor een afgesproken datum is verkocht, u uw nieuwe huis niet hoeft te kopen. U kunt dan dus ontbinden op basis van het no-risk artikel. Dit gaat niet vanzelf, u moet actief ontbinden. Schriftelijk per aangetekende brief of per fax met ontvangstbevestiging. In de clausule kan eveneens worden opgenomen onder welke voorwaarden u uw eigen huis dient te kunnen verkopen. Hierbij moet u denken aan een marktconforme prijs of een getaxeerde waarde maar ook aan een moment van leveren.

 

De Clausule

Hieronder treft u de tekst van een no-risk artikel zoals de NVM dit aanbiedt aan haar leden:

1. Koper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden wanneer hij er uiterlijk op .... (een afgesproken datum invullen)...niet in geslaagd is de hem in eigendom toebehorende onroerende zaak ....(Hier het adres van de nog te verkopen onroerende zaak invullen)..... te .....(plaatsnaam)... onvoorwaardelijk te verkopen, zulks onder algemeen aanvaardbare voorwaarden en tegen een voor de koper acceptabele koopsom (of : een bedrag gelijk aan de getaxeerde verkoopwaarde van de onroerende zaak ad ……. .k.k.). Het gestelde onder artikel 16.3. (bij koopakte appartementsrecht: 19.3.) is van overeenkomstige toepassing. Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot verkoop van de hierboven vermelde onroerende zaak te geraken.

 

Kortom, de koper wordt gevrijwaard van de verplichting de gekochte woning af te nemen indien hij zijn eigen woning niet kan verkopen, tegen normale voorwaarden en een gangbare prijs, voordat de afgesproken datum is verstreken.

 

No risk voor verkoper

Aan bovenstaand artikel kan een tweede lid worden toegevoegd waarbij de verkopende partij de gelegenheid krijgt om zijn huis te blijven aanbieden om zodoende een eventuele koper te vinden die

tegen betere voorwaarden zou willen kopen. Mocht dit gebeuren krijgt de eerste koper de gelegenheid om aan te geven dat hij / zij definitief wil kopen. Zonder verdere ontbindende voorwaarden.

 

De tekst van het tweede lid luidt als volgt:

2. Met inachtneming van het onder artikel .... (Hier het artikel invullen waarin de ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst zijn opgenomen) bepaalde zal verkoper de onderhavige onroerende zaak te koop blijven aanbieden.

In geval hij voor .....(een afgesproken datum invullen) met een derde een koopovereenkomst tegen in zijn ogen gunstiger voorwaarden sluit, heeft hij het recht deze overeenkomst te ontbinden. Beroep op ontbinding zal dienen te geschieden bij brief met bericht van ontvangst of telefaxbericht met verzendbevestiging aan de koper, in welke brief of telefaxbericht de koper de gelegenheid dient te worden geboden om binnen 2 dagen na ontvangst van deze mededeling de verkoper of diens makelaar schriftelijk te informeren dat hij de onderhavige overeenkomst onvoorwaardelijk wenst te maken.

 

Risico of geen risico

Bij het aangaan van eenkoopovereenkomst onder de no-risk clausule dient u goed op te letten wat u precies afspreekt en dient u tevens afgesproken termijnen in de gaten te houden. Bent u te laat met ontbinden dan moet u alsnog afnemen. Reageert u niet op de mededeling dat er een andere koper is gevonden loopt u uw huis wellicht alsnog mis.

Jurisprudentie over woningen met asbest

In de komende weken wordt aan de hand van jurisprudentie nagegaan wat de particuliere koper van een woning mag verwachten. In week 4 hebben wij enkele uitspraken behandeld met betrekking tot boktor, huiszwam en houtworm. Deze week besteden wij aandacht aan woningen die zijn verkocht met asbest. In week 8 behandelen wij overige gebreken.

Normaal gebruik als uitgangspunt
Op grond van artikel 5.3 van de NVM-koopovereenkomst mag de koper verwachten dat de woning de feite­lijke eigen­schappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Indien er na de overdracht sprake is van een gebrek dient de vraag gesteld te worden of dit gebrek het normale gebruik belemmert en de koper de aanwezigheid van het gebrek niet behoefde te betwijfelen.

Niet elk gebrek aan een woning belemmert het normale gebruik. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.

Artikel 5.1 van de NVM-koopovereenkomst voorziet hierin. Artikel 5.1 bepaalt dat de onroerende zaak aan koper in eigendom zal worden overge­dragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken.  Pas als een zichtbaar of onzichtbaar gebrek het normale gebruik belemmert en de koper de aanwezigheid van het gebrek niet behoefde te betwijfelen, kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen.

Eveneens kan de verkoper bepaalde gebreken uitsluiten (exonoratieclausule), bijvoorbeeld: verkoper staat niet in voor het normale gebruik van de serre. De koper moet bij uitsluitingen extra alert zijn.

Woning met eternietplaten (Rechtbank ’s-Gravenhage van 3 juni 2009, LJN BJ3314)
De woning stamt uit 1890. De verkoper heeft in de koopovereenkomst en in de vragenlijst aangegeven dat hij niet bekend is met de aanwezigheid van asbest. De vragenlijst vermeldt met betrekking tot de aansprakelijkheid: ‘’Verkoper is voor een onjuiste of onvolledige beantwoording slechts aansprakelijk als hij zich hiervan bewust was of redelijkerwijs bewust kon zijn. Beantwoording van deze vragenlijst door verkoper ontslaat koper niet van zijn eigen onderzoeksplicht.“ 

Toch blijkt er asbest aanwezig te zijn in de wanden op de verdieping, die deels zijn afgewerkt met asbesthoudend plaatmateriaal. De rechtbank is van oordeel dat de aanwezigheid van eternietplaten die fungeren als scheidingswanden en delen van de aftimmering op de eerste verdieping van de woning, in de weg staan aan normaal gebruik van de woning. Iedere bewerking van de platen dient echter - zonder preventieve maatregelen - te worden vermeden, daar bij bewerking asbestvezels vrijkomen die voor de gezondheid schadelijk zijn. Daarmee is duidelijk dat zelfs voor het ophangen van een schilderij preventieve maatregelen noodzakelijk zijn.

Vervolgens is voor beantwoording van de vraag of koper een beroep toekomt op non-conformiteit van belang in hoeverre partijen hebben voldaan aan hun mededelingsplicht c.q. onderzoeksplicht. Er is immers pas sprake van non-conformiteit wanneer koper er niet aan behoefden te twijfelen dat de woning asbestvrij was (vergelijk artikel 7:17 lid 2 BW). In dit kader is van belang dat verkoper niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de eternietplaten op de eerste verdieping, zodat hij in die zin zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden.

Voorts is de rechtbank van oordeel dat koper gezien de ouderdom van de woning (ca. 1890) er niet zonder meer vanuit mocht gaan dat de woning asbestvrij zou zijn. Bij een woning van een dergelijke ouderdom behoren (grotere of kleinere) onvolkomenheden tot de te verwachten risico’s en is van algemene bekendheid dat zij niet in alle opzichten zal voldoen aan de hedendaagse eisen, onder meer door het gebruik van verouderde materialen, waaronder asbesthoudende. Nu koper bovendien in de inleiding van de vragenlijst expliciet is gewezen op zijn onderzoeksplicht, komt de rechtbank tot het oordeel dat het op de weg van koper lag om nader onderzoek te doen. Nu koper dit heeft nagelaten, kon koper niet verwachten dat de woning asbestvrij zou worden opgeleverd en is daarom van non-conformiteit geen sprake.

Woning met asbest (Rechtbank Middelburg van 31 december 2010, LJN: BO9491)
Koper had een woning gekocht waarbij verkoper had aangegeven dat hij niet bekend is met de aanwezigheid van astbesthoudende materialen, met uitzondering van een plaat asbest aan de het aanbouwtje. Na het transport blijkt dat ook de wandbeplating op de begane grond van de woning asbest bevat.

Naar het oordeel van Rechtbank Middelburg dient verkoper in beginsel in te staan voor de aanwezigheid van de feitelijke eigenschappen van de woning die nodig zijn voor normaal gebruik, maar in de overeenkomst is ook opgenomen dat verkoper met uitzondering van het asbest in het aanbouwtje van de woning er niet mee bekend is of zich in de woning asbesthoudende materialen bevinden.

Koper mocht er gelet op die bepaling met andere woorden niet op vertrouwen dat alleen het aanbouwtje van de woning asbest bevatte. Onder die omstandigheden kon koper niet zonder meer verwachten dat de rest van de woning asbestvrij was, maar lag het op de weg van koper daar onderzoek naar te doen.

Conclusie
De (on)bekendheidsclausule van artikel 5.4 van de NVM-koopakte heeft slechts een bewijs- en signaalfunctie. Als de verkoper niet bekend is met enig asbest dan mag de koper van een oude woning er niet zonder meer vanuit gaan dat de woning asbestvrij is. Bij een oude woning behoren (grotere of kleinere) onvolkomenheden tot de te verwachten risico’s. Het is algemeen bekend dat een oude woning niet voldoet aan de hedendaagse eisen en dat er verouderde materialen, waaronder asbest, aanwezig kunnen zijn.

Als de verkoper bovendien de koper in de inleiding van de vragenlijst expliciet heeft gewezen op  zijn onderzoeksplicht, dan dient de koper ook onderzoek te verrichten naar de aanwezigheid van asbest. Eveneens blijkt dat als de verkoper in de koopovereenkomst aangeeft dat op een bepaalde plek asbest aanwezig is, de koper niet zonder meer mag verwachten dat de rest van de woning asbest vrij. De koper zal een onderzoek moeten instellen naar de aanwezigheid van nog meer asbest.

Uitspraken rechter

Lekkende ruitjes
(Rechtbank Arnhem van 22 oktober 2010, LJN: BG1764)
Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst waren 4 dubbelglasramen in de woning lek. Afgesproken wordt dat de lekke dubbelglasramen door en op kosten van de verkoper voor het transport worden vernieuwd. Kort na de levering vertoonde één ruitje lekkage/ condensvorming. Binnen een half jaar vertoonde nog enkele ruitjes lekkage/ condensvorming. 

Uiteindelijk was bij 21 van de 105 ruitjes sprake van een lekkage. Het resultaat was dat er niet alleen water naar binnen is gekomen,  maar ook ontstond er condensvorming tussen de ruitjes waardoor het zich naar buiten is verminderd. In een enkel geval is zelfs een ruitje bij vorst geknapt.

Naar het oordeel van de rechtbank moet, gelet op de omvang van het lekkageprobleem (inmiddels bij 21 ruitjes) en de bijkomende negatieve effecten zoals condensvorming en het mogelijk barsten van de ruiten, worden geoordeeld dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor het normale gebruik daarvan nodig zijn. In zijn algemeenheid kan onder het normale gebruik van de woning immers ook worden verstaan dat de in de woning aanwezige ramen niet lekken, dat door die ramen naar buiten kan worden gekeken en dat de ramen niet, bij vorst, knappen.

Vloerverwarming defect
(Rechtbank Utrecht van 16 oktober 2011, LJN:BQ7850)
De koper heeft eind 2008 een woning gekocht uit 1991. In de benedenverdieping aan de achterkant van het woonhuis is vloerverwarming aangelegd. Na het transport blijkt dat de vloerverwarming niet werkte. De vloer van de benedenverdieping werd niet warmer dan 11 tot 14 graden. Na onderzoek bleek dat de installatie slecht onderhouden was en diverse gebreken vertoonde.

Geconstateerd werd dat het verdeelblok van de vloerverwarming ernstig verroest was, waardoor het water van de vloerverwarming kon weglekken en het verdeelblok niet meer functioneerde. De koper heeft het verdeelblok vervangen, omdat het risico aanwezig was dat het verdeelblok het zou begeven met als gevolg dat al het water het woonhuis in zou stromen. Na het vervangen van het verdeelblok functioneerde de vloerverwarming weer goed.

Volgens de rechtbank functioneerde de vloerverwarming in 2008, dus kort na de eigendomsoverdracht van het woonhuis, niet goed. Een niet functionerende verwarming is een gebrek dat het normaal gebruik van het woonhuis in de weg staat.

Voor de beoordeling of sprake is van non-conformiteit van het woonhuis vanwege dit gebrek dient vervolgens de vraag te worden beantwoord of koper op grond van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten dat dit gebrek zich niet voor zou doen. Het gaat hier om gebreken die door middel van reparaties in september 2008 en oktober 2009 zijn opgelost, waarna de vloerverwarming weer naar behoren functioneerde. De vloerverwarming was bij aankoop van het woonhuis ongeveer 17 jaar oud, zodat disfunctioneren als gevolg van slijtage en/of achterstallig onderhoud reëel is. Koper had daarop bedacht moeten zijn.

Dit zou slechts anders zijn indien verkoper mededelingen had gedaan en daarmee bij koper het gerechtvaardigde vertrouwen had gewekt dat de vloerverwarming goed in orde was en koper in de nabije toekomst geen eparaties hoefde te verwachten. Dit is echter niet het geval. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat koper zich ten aanzien van de vloerverwarming niet kan beroepen om non-conformiteit als bedoeld in artikel 5.3 van de koopovereenkomst.

Conclusie
Bij de aankoop van een woning mag je in zijn algemeenheid verwachten dat de in de woning aanwezige ramen niet lekken en dat door die ramen naar buiten kan worden gekeken. Echter, bij dubbelglas van 25 jaar oud moet een koper tot op zekere hoogte rekening houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud.

Dit zien we ook terug in de tweede uitspraak. De vloerverwarming was bij aankoop van het woonhuis ongeveer 17 jaar oud, zodat disfunctioneren als gevolg van slijtage en/of achterstallig onderhoud reëel is. Bij de koop van een bestaande woning zal, afhankelijk van de ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook als was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.

Dit is slechts anders indien de verkoper mededelingen heeft gedaan en daarmee bij de koper het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat de woning in orde was en de koper in de nabije toekomst geen gebreken hoefde te verwachten.       

Created by Trefnet • Powered by SHARK CMS Shark