Woning zoeken

Woningnieuws

woensdag 14 juni 2017

Start Zuiderloo Fase 2

BPD

Fase 2 van start

 

Verkoop Zuiderloo van start

 

Woensdag 14 juni gaan we van start met de verkoop van fase 2 in Zuiderloo. Veel woningtypes uit de 1e fase komen weer terug in fase 2. Deze fase bestaat uit 30 woningen;  rij- en hoekwoningen, tweekappers in verschillende varianten en 1 vrijstaande woniing. Je bent tussen 17.00 en 19.00 uur van harte welkom op de informatieavond in het Fletcherhotel.

Lees alles over de start verkoop

 

 

Huis kopen in Zuiderloo? Maak een persoonlijk account aan.

 

Als je straks een woning wilt kopen in Zuiderloo dan kan dat alleen als je een persoonlijk account hebt aangemaakt in Mijn Eigen Huis. In één overzicht zie je wat jouw favoriete woningen in Zuiderloo zijn, geef je digitaal jouw voorkeuren door en beheer je jouw voorkeuren gewoon online. Hoe handig is dat?

Hoe werkt het?



maandag 29 mei 2017

Start verkoop De Linde 2 op maandag 12 juni

 
 

Start verkoop De Linde 2 op maandag 12 juni!

 
Op 12 juni start de verkoop van deelplan 2 van De Linde. De Linde 2 is onderdeel van het gebied Zuiderloo te Heiloo en bestaat uit 63 woningen.
 
Evenals deelplan 1 kent De Linde 2 een grote verscheidenheid aan woningtypen. Van betaalbare starterswoningen, de Timpaan Verandawoningen® tot riante twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen op ruime kavels. Dus volop variatie in een kleinschalige dorpse setting.
Verkoopmanifestatie
 
U bent van harte welkom op de verkoopmanifestatie op maandag 12 juni van 17.00 tot 20.00 uur.
Deze vindt plaats in Bowling & Partycenter Heiloo aan de Kennemerstraatweg 341 te Heiloo.

We hopen u daar te mogen begroeten!
De brochures, tekeningen, prijslijsten en inschrijfformulieren zullen vanaf de start van de verkoopmanifestatie worden vrij gegeven.

Bent u verhinderd, dan kunt u de brochure, prijslijst en inschrijfformulier ook bij de verkopend makelaar Kuyper & Blom aan de Stationsweg 102 te Heiloo ophalen of vanaf dinsdag 13 juni via de website www.heiloo-zuiderloo.nl downloaden.

Het inschrijfformulier dient uiterlijk dinsdag 20 juni 2017 voor 12.00 uur te worden ingeleverd bij Kuyper & Blom Makelaars (info@kbmakelaars.nl - 072 - 532 24 20).
 
 
Share
Tweet
+1
Share
Forward
U heeft zich ingeschreven via timpaan.nl of een van de dochter sites, om updates te ontvangen over dit project.

Timpaan Aalsmeerderdijk 640 Rijsenhout, Noord-Holland 1435BW Netherlands

Copyright © 2017 Timpaan, Alle rechten voorbehouden
 
Facebook
Twitter
LinkedIn
YouTube
Timpaan.nl


woensdag 1 februari 2017

Zuiderloo start eerste fase



vrijdag 27 januari 2017

Zuiderloo biedt voor elk wat wils

In het 1e deel van Zuiderloo komen 5 vrijstaande woningen, 4 mooie 2 onder 1 kapwoningen en 9 rijwoningen. Waar moet jouw droomhuis aan voldoen? Bekijk hier de woningen en laat je verleiden door het heerlijke leven in deze schitterende nieuwbouwwijk.



dinsdag 1 november 2016

Start verkoop fase 2 Nieuw Waard op 31 oktober

Op maandag 31 oktober zijn we gestart met de verkoop van fase 2!

 

De volgende woningen zijn in deze fase in de verkoop komen:

 

- 12 woningen type Pijlstaart (3-onder-1 kapwoning), prijzen vanaf circa € 214.500,-- von.

- 4 woningen type Zomertaling (2-onder-1 kapwoning), prijzen vanaf circa € 317.500,-- von.

- 4 woningen type Casarca (vrijstaande woning), prijzen vanaf circa € 429.500,-- von.

 

Vanaf dinsdag 1 november kunt u de informatie ophalen bij Vlieg Makelaars Heerhugowaard of Kuyper & Blom Makelaars of downloaden van de website http://nieuwwaard.nl/. De inschrijfperiode sluit op maandag 14 november om 12.00 uur.

 



woensdag 26 oktober 2016

Impressie appartementen Varne Buiten

BPD
Varne Buiten: fase 5
Nieuwe impressie appartementen
 
Er is een nieuw voorlopig ontwerp voor de twee kleinschalige appartementengebouwen van fase 5
Varne Buiten.

Wilt u de afbeelding vergroot zien? Ga dan naar de website.
Schetsimpressie fase 5
 

Planning Varne Buiten
 
Terwijl fase 2 bijna opgeleverd wordt, is er nu ook meer duidelijkheid wat betreft de planning van de start verkoop fase 5. Nieuwsgierig?
Planning appartementen fase 5
http://www.bpd.nl
 


woensdag 26 oktober 2016

START VERKOOP NIEUWBOUWPLAN MELCO IN HEILOO

Uitnodiging verkoopmanifestatie

 

Nieuwbouwproject Melco in Heiloo gaat woensdag 9 november 2016 in verkoop! De verkoopmanifestatie wordt gehouden op het voormalige Campina terrein (Ingang Kanaalweg 32 te Heiloo). U bent van harte welkom van 16:00 tot 19:00 uur.


 

Tijdens de verkoopmanifestatie zijn de makelaars aanwezig om u meer te vertellen over het project en de verschillende typen woningen.


Geïnteresseerden kunnen de gloednieuwe glossy en prijslijst in ontvangst nemen. Tevens zal de maquette te zien zijn.

Woensdag 9 november van 16:00 tot 19:00 uur
Voormalig Campina terrein - Kanaalweg 32 Heiloo

De inschrijftermijn gaat in vanaf woensdag 9 november en sluit maandag 21 november om 17:00 uur. Dit betekent dat het inschrijfformulier vóór 21 november 17:00 uur ingeleverd moet zijn bij één van onze makelaars.
 

Heeft u de Melco Film al gezien? Klik hier om hem te bekijken!
VERKOOPTEAM

Interesse?
Geïnteresseerd? Meld u bij één van onze makelaars. Het Melco verkoopteam:

 
Wim Zonneveld
Hoekstra en van Eck Makelaars


Limmerhoek 63-64
1811 BA Alkmaar
www.hoekstraenvaneck.nl
nieuwbouw@hoekstraenvaneck.nl
072 201 01 42
Bas Kuyper
Kuyper & Blom Makelaars


Stationsweg 102
1852 LN Heiloo
www.kbmakelaars.nl
info@kbmakelaars.nl
072 532 24 20
 
Nieuwsbrief
Via deze nieuwsbrief houden wij u op de hoogte over dit project. Wilt u deze nieuwsbrief de volgende keer ook automatisch ontvangen? Meld u dan aan via Facebook of schrijf u in via http://www.melcoheiloo.nl/

Team Melco Heiloo
 


maandag 5 september 2016

START VERKOOP NIEUWBOUWPLAN OOSTWEIDE IN HEILOO

 

Maandag 12 september start de verkoop van het nieuwbouwplan Oostweide!

Tussen 18-20 uur ben je van harte uitgenodigd op de bouwlocatie (adres: Oosterzij 17 in Heiloo) om kennis te maken met wellicht jouw nieuwe woning. Onze woningbemiddelaars beantwoorden graag al jouw vragen, daarnaast is het mogelijk een kijkje te nemen in het nog te bouwen plan via een virtual reality beleving!

 

Oostweide bestaat uit 28 2 kamerappartementen, 14 3 kamerappartementen, 8 twee-onder-een-kapwoningen, 1 villa, 8 semibungalows (om te bouwen tot 0-treden woning) en 8 eengezinswoningen. Sfeervolle woningen en appartementen gebouwd in een bestaande woonomgeving met het comfort van vandaag. Wonen in Oostweide biedt zoveel meer. Hier is het prettig thuis komen en heerlijk wonen.

 

Benieuwd of we een woningmatch hebben? Kom naar de start verkoop en vier met ons dit feestelijke moment. Een hapje en een drankje staan klaar! Kijk voor meer info op www.oostweide.nl.



woensdag 10 augustus 2016

volop woon/zomerplezier

Met de vakantie in aantocht hierbij op de valreep het laatste woonnieuws omtrent Oostweide. Want wat is er leuker dan tijdens de zomervakantie heerlijk plannen maken voor een eventuele verhuizing, wegdromen bij de gedachte aan een grotere woonkamer, de nieuwste woontrends of een heerlijke tuin op het zuiden. Wij wensen jullie dan ook alvast heel veel woon / en zomerplezier toe.

Waar wacht je op?  "De zon speelt al buiten... kom je ook!" - Loesje
 

start verkoop maandag 12 september

Zet het alvast in je agenda! De 103 woningen in plan Oostweide gaan definitief in verkoop op maandag 12 september. Tussen 18:00 en 20:00 uur zijn onze woningbemiddelaars dan ook aanwezig op de bouwlocatie (Industrieterrein Oosterzij 17 in Heiloo) om jullie alles over de twee-onder-een-kapwoningen, 2 kamerappartementen, 3 kamerappartementen, semibungalows en rijwoningen te vertellen. 

Benieuwd of het liefde op het eerste gezicht is? Kom ook langs!
 

update Oostweide

We hebben weer nieuws vanachter de tekentafel. Architect Sidhi Wibawa van Rietvink Architecten bna laat ons weten dat ze druk bezig zijn met het verfijnen van het ontwerp.

"Vooral de gemeenschappelijke binnentuin van het appartementenblok heeft veel aandacht gekregen. Daglichttoetreding op de begane grond en de ontsluiting van het dek zijn sterk verbeterd. Op dit moment zijn we in samenwerking met een landschapsarchitect aan het kijken hoe we het binnengebied zo groen mogelijk krijgen".

Erg fijn om te horen is dan ook dat de presentatie voor de welstandscommissie positief is verlopen. We houden jullie op de hoogte. Binnenkort meer...



dinsdag 21 juni 2016

Start verkoop Nieuw Waard

De verkoop van fase 1 van Nieuw Waard te Heerhugowaard is van start gegaan!


De volgende type woningen zijn in fase 1 beschikbaar:

- 3-onder-1 kapwoningen

- 2-onder-1 kapwoningen

- vrijstaande woning

- semi-bungalows

- verandawoningen

 

Informatie beschikbaar bij ons op kantoor!

De inschrijfperiode sluit op maandag 27 juni 12.00 uur.



vrijdag 11 december 2015

Verplicht meewerken aan levering

Op 3 november jl. heeft de Rechtbank Limburg een uitspraak gedaan over de verplichtingen die ontstaan indien verkoper en koper een schriftelijke koopovereenkomst aangaan. De uitspraak laat zien dat het niet nakomen van de verplichtingen uit de koopovereenkomst, vanwege de boetebepaling, verregaande gevolgen kan hebben. Het ging in deze uitspraak niet om de boetebepaling uit de NVM-koopakte, maar wel om een soortgelijke bepaling. 

De over en weer bestaande verplichtingen
Het sluiten van een koopovereenkomst brengt verplichtingen met zich mee. De koper verplicht zich om de koopsom te betalen en de verkoper verplicht zich de woning te leveren aan de koper op de afgesproken passeerdatum. Het niet voldoen aan deze verplichtingen kan grote gevolgen hebben zoals blijkt uit de uitspraak van de Rechtbank Limburg. Wat was het geval?

Casus
Verkoper en koper zijn op 29 juli 2015 een koopovereenkomst aangegaan voor een koopsom van €198.000 euro, waarbij als passeerdatum 10 september 2015 werd afgesproken. Omdat verkoper nog geen vervangende woonruimte had gevonden, weigerde verkoper de woning te verlaten en te leveren op deze afgesproken datum. Op 8 september 2015 liet hij dit aan de aankoopmakelaar weten.

De makelaar van de koper heeft verkoper op 10 september 2015 in gebreke gesteld wegens het niet tijdig leveren van de woning aan koper en hem in de gelegenheid gesteld om binnen 8 dagen alsnog aan deze verplichting te voldoen. Indien verkoper hier niet binnen deze termijn aan zou voldoen zou koper aanspraak maken op de contractueel overeengekomen boete van 3 promille van de koopsom per dag tot aan de dag van nakoming.

De verkoper heeft de woning ondanks deze ingebrekestelling niet geleverd aan de koper. Koper heeft daarom de rechter gevraagd een uitspraak te doen. De rechtbank besliste over de vraag of “verkoper gehouden is de door hem aan koper verkochte woning leeg en ontruimd te (doen) leveren.” Daarnaast besliste de rechtbank over de vraag of koper aanspraak kon maken op de contractueel overeengekomen boete.

Veroordeling tot levering en tot betalen boete
De uitspraak pakte voor de verkoper nadelig uit omdat beide vragen in het voordeel van koper werden beantwoord. Verkoper werd verplicht om te leveren aan koper ondanks zijn verweer aangaande het niet op tijd kunnen vinden van vervangende woonruimte. Hiervoor had verkoper namelijk een voorbehoud kunnen maken in de koopovereenkomst wat hij niet heeft gedaan.

Daarnaast werd verkoper verplicht om de contractuele boete te betalen, die inmiddels was opgelopen tot €24.354,-. De verkoper was namelijk 41 dagen in verzuim. Aan het verweer dat verkoper hierdoor in een financiële noodtoestand zou komen te verkeren ging de rechter voorbij. De boete heeft verkoper namelijk zelf afgesproken in de koopovereenkomst en bovendien had hij de financiële noodtoestand kunnen voorkomen door tijdige levering van de woning.

Conclusie
Het aangaan van een koopovereenkomst brengt verplichtingen met zich mee. Indien je als verkoper niet tijdig levert bestaat de kans dat je door de rechter wordt veroordeeld tot levering en tot het betalen van de overeengekomen contractuele boete. Zoals uit deze uitspraak blijkt kan deze hoog oplopen.

NB. In deze koopovereenkomst was de boete van 3 promille van de koopsom per dag niet gesteld op maximum 10% van de koopsom. Dit is wel het geval in de NVM-koopakte sinds maart 2014.

Wilt u de uitspraak zelf nalezen? Klik dan hier.



woensdag 7 oktober 2015

NVM Open Huizen Dag

 
 
De NVM Open Huizen Dag van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) blijft ook na het einde van de crisis veel bezoekers trekken. Zaterdag werden ruim 135.000 bezoeken gebracht aan de deelnemende huizen, blijkt uit een bliksemenquête van de NVM.

De NVM is tevreden over dit bezoekersaantal. “De NVM Open Huizen Dag blijft uitermate succesvol, ook nu het weer beter met de woningmarkt gaat”, stelt NVM-voorzitter Ger Hukker. “Mensen vinden dit een uitstekend middel om, geheel vrijblijvend, een kijkje te nemen in de deelnemende huizen.”

Het aantal deelnemers was wel lager dan de voorgaande NVM Open Huizen Dag. In totaal deden vandaag zo’n 41.000 huiseigenaren mee aan de NVM Open Huizen Dag. Dit aantal bedroeg bij de editie in maart nog 46.000. 

“Er staan nu minder huizen te koop en dan is het logisch dat er ook minder deelnemers zijn. Daar liggen we niet wakker van”, zegt Hukker. “De NVM Open Huizen Dag wordt door veel mensen als start van hun aankooptraject gezien. Ze willen zich oriënteren op de markt en maken dan gebruik van de NVM Open Huizen Dag om te zien wat hun mogelijkheden zijn.”

De NVM Open Huizen Dag blijft ook na de crisis erg populair.



dinsdag 6 oktober 2015

Inloopavond Melco



dinsdag 15 september 2015

Kavels Vaart Alkmaar

Kuyper en Blom Makelaars op TV ivm de Vaart Alkmaar namens de Gemeente Alkmaar.

Zie deze link !



woensdag 9 september 2015

Start verkoop Varne Buiten fase 3 en 4

Varne Buiten: De plek waar u altijd van droomde

 

Start verkoop: 41 woningen Varne Buiten

 

8 september: Start verkoop fase 3 en 4

 

Het is zover! Vandaag, dinsdag 8 september start de verkoop van de woningen in fase 3 en 4 Varne Buiten. Deze fase bestaat uit 41 woningen in diverse types (16 rijwoningen, 20 tweekappers en 6 vrijstaande woningen).

 

De verkoop van fase 3 en 4 is volledig digitaal. U kunt via onderstaande link de brochure (gelijk aan die van fase 2) downloaden, in de bijlagen treft u de prijslijst en het inschrijfformulier aan. U kunt zich inschrijven tot uiterlijk donderdag 24 september 12.00 uur. De loting bij de notaris vindt plaats in week 40 en wij streven ernaar om u in deze week ook te informeren over de uitslag.

BPD

Bekijk fase 3 en 4 op de situatiekaart



dinsdag 30 juni 2015

Pastoor van Muijenweg te Heiloo

 

Centrale ligging

Aan de groene rand van Heiloo aan de Pastoor van Muijenweg start binnenkort de bouw van 9 appartementen. Een luxe appartementencomplex met riante woonvoorzieningen en eigen parkeergelegenheid centraal gelegen in Heiloo. Dichtbij het gezellige centrum en het station. Een prachtige omgeving om te wonen en te leven. En een prima uitvalsbasis voor strand, zee of werk.

Kenmerken

2-, 3- en 4-kamerappartementen

opp: ca. 58 t/m 168 m2

prijzen van: € 170.000 tot ca. € 525.000 von

parkeren op eigen terrein aan achterzijde onder carport

buitenruimtes op het zuiden van

minimaal 10m2 t/m 63 m2

lift aanwezig

Interesse? Schrijf snel in!


Schrijf u snel in via onze website of laat het door één van onze makelaars bij ons op kantoor doen.
Zo houden wij u als eerste op de hoogte van de officiële start van de verkoop.



dinsdag 30 juni 2015

Pastoor van Muijenweg te Heiloo

 

Centrale ligging

Aan de groene rand van Heiloo aan de Pastoor van Muijenweg start binnenkort de bouw van 9 appartementen. Een luxe appartementencomplex met riante woonvoorzieningen en eigen parkeergelegenheid centraal gelegen in Heiloo. Dichtbij het gezellige centrum en het station. Een prachtige omgeving om te wonen en te leven. En een prima uitvalsbasis voor strand, zee of werk.

Kenmerken

2-, 3- en 4-kamerappartementen

opp: ca. 58 t/m 168 m2

prijzen van: € 170.000 tot ca. € 525.000 von

parkeren op eigen terrein aan achterzijde onder carport

buitenruimtes op het zuiden van

minimaal 10m2 t/m 63 m2

lift aanwezig

Interesse? Schrijf snel in!


Schrijf u snel in via onze website of laat het door één van onze makelaars bij ons op kantoor doen.
Zo houden wij u als eerste op de hoogte van de officiële start van de verkoop.



vrijdag 24 april 2015

Het kopen of verkopen van een woning is niet iets dat je dagelijks doet. Het

is dus niet zo vreemd dat je tijdens het kopen of verkopen van een woning tegen

allerlei vragen aanloopt. Een NVM-makelaar kan de vragen waar je tegenaan loopt

beantwoorden. De meest voorkomende vragen heeft de NVM voor je op een rij gezet.

 

1. Wanneer ben ik in onderhandeling?

Je bent pas in onderhandeling met de verkopende partij als deze reageert op je bod

door:

a) Een tegenbod te doen.

b) Expliciet te melden dat jullie in onderhandeling zijn.

Je bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar zegt dat hij je bod

met de verkoper zal bespreken.

 

2. Mag een verkoopmakelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod

onderhandeld wordt?

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een verkoop te leiden.

Bovendien zal de verkoper waarschijnlijk graag willen weten of er meer belangstelling is.

Ook mag er met meerdere geïnteresseerde kopers tegelijkertijd onderhandeld worden.

Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk aan alle partijen melden.

Vaak zal de verkopende NVM-makelaar belangstellenden mededelen dat er al een bod

ligt of dat er onderhandelingen gaande zijn. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen. Dit zou overbieden kunnen uitlokken.

 

3. Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij

verkopen?

Nee, de verkoper is niet verplicht de woning dan aan jou te verkopen. De Hoge Raad

heeft bepaald dat de vraagprijs gezien moet worden als een uitnodiging tot het doen van

een bod. Ook als je de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus beslissen of hij je bod wel

of niet aanvaardt, of (via zijn makelaar) een tegenbod doet.

 

4. Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling

veranderen?

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast heb je

als potentiële koper ook het recht tijdens de onderhandelingen je bod te verlagen. Zodra

de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk je eerdere bod.

 

5. Mag een NVM-makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop

wijzigen?

Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of

benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kan de

verkoper – op advies van zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigen

in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. In deze procedure krijgen alle bieders een

gelijke kans om een bod uit te brengen. De makelaar dient uiteraard eerst eventueel

eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd

wordt.

 

6. Mag een NVM-makelaar een exorbitant en onrealistisch hoge prijs vragen voor

een woning?

De verkoper bepaalt in overleg met zijn NVM-makelaar voor welke prijs hij zijn woning

wil verkopen. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist.

 

7. Wat is een optie?

Het begrip ‘optie’ wordt op twee manieren gebruikt:
 

a) In juridische zin geeft een optie een partij (in dit geval de koper) de keuze om

door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij (de

verkoper) te sluiten. Beide partijen zijn het dan eens over de voorwaarden van de

koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van

een nieuwbouwwoning is zo’n optie gebruikelijk. Bij de aankoop van een bestaande

woning niet.
 

b) Bij de aankoop van bestaande woningen wordt het begrip ‘optie’ eigenlijk ten

onrechte gebruikt. ‘Optie’ heeft dan de betekenis van bepaalde afspraken die een

verkopende NVM-makelaar maakt met een geïnteresseerde koper tijdens het

onderhandelingsproces. Bijvoorbeeld de toezegging dat de koper een paar dagen

bedenktijd krijgt voor het uitbrengen van een bod. De koper kan deze tijd gebruiken

om beter inzicht te krijgen in zijn financiering of de gebruiksmogelijkheden van de

woning. De NVM-makelaar zal in deze periode bij andere geïnteresseerde partijen

aangeven, dat op de woning een optie rust. Een optie kun je niet eisen. De verkoper

beslist in overleg met de NVM-makelaar of dergelijke opties worden gegeven.

 

8. Moet de makelaar met mij als eerste in onderhandeling als ik de eerste ben die

een afspraak maakt voor een bezichtiging? Of als ik als eerste een bod uitbreng?

Nee, dit hoeft niet. De verkoper bepaalt samen met de verkopende makelaar met wie hij

in onderhandeling gaat. Vraag als koper de verkopende makelaar van te voren naar de

verkoopprocedure die gehanteerd wordt om teleurstelling te voorkomen.

 

9. Hoe komt de koop tot stand?

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken - onder andere prijs,

leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken

-, dan legt de verkopende NVM-makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst.

Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot

stand.

 

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als je deze

opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet je dit meenemen in de

onderhandelingen. Als koper krijg je niet automatisch een ontbindende voorwaarde.

Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende

voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt.

 

Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:

1. Financieringsvoorbehoud.

2. Geen huisvestingsvergunning.

3. Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring.

4. Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie.

5. NVM No-Risk clausule.

 

De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide

partijen is ondertekend. Dit vloeit voort uit de Wet Koop onroerende zaak en heet het schriftelijkheidsvereiste. Een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak is dus niet voldoende. Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking (zie vraag 11). Binnen deze tijd kun je als koper alsnog afzien van de koop. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.

 

10. Wat houdt de drie dagen bedenktijd voor de koper precies in?

De wettelijk vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat je als koper zonder opgaaf

van redenen de koop kunt ontbinden. De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra

een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld. De

bedenktijd kan langer duren dan drie dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag

of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld. De NVM-makelaar kan

precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.

 

11. Wat is de NVM No-Risk clausule?

Veel mensen durven geen woning te kopen voordat hun eigen huis verkocht is en stappen

daardoor bij voorbaat niet over naar een andere woning. Koop je met de NVM No-Risk clausule dan kun je die overstap vaak wel maken.

 

De NVM No-Risk clausule is een ontbindende voorwaarde. Deze voorwaarde voorkomt dat de koper met dubbele lasten komt te zitten.

 

De koper kan de koop ontbinden als de verkoop van zijn huidige woning onverwacht langer

duurt. De verkoper dient uiteraard eerst akkoord te gaan met deze ontbindende voorwaarde

in de koopovereenkomst. Tijdens de looptijd van de NVM No-Risk clausule doet de koper

al het mogelijke om zijn huis te verkopen. De verkoper gaat gedurende die tijd door met

de verkoop van het reeds verkochte huis. Vindt de verkoper een andere koper, die onder

gelijke voorwaarden het huis wil kopen, zonder de No Risk clausule, dan krijgt de eerste koper bedenktijd om de koop definitief te maken óf om af te zien van de koopovereenkomst. In het laatste geval verkoopt de verkoper vervolgens het huis aan de tweede koper.

 

12. Waar vind ik de Algemene Voorwaarden?

De NVM kent de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. De meest recente voorwaarden zijn te vinden via www.nvm.nl/voorwaarden, op te vragen via cv@nvm.nlof verkrijgbaar via je NVM-makelaar. De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

 

13. Valt de makelaarscourtage onder de ‘kosten koper’?

Nee, deze courtage zit er niet in. Onder ‘kosten koper’ vallen:

a) Overdrachtsbelasting.

b) Notariskosten, onder andere voor het opmaken van de leveringsakte en het

inschrijven ervan in het Kadaster.

 

Naast bovengenoemde kosten kunnen er notariskosten zijn voor het opmaken en

inschrijven van de hypotheekakte.

 

Indien de koper een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld, dan komt de courtage voor

deze aankoopmakelaar voor rekening van de koper. Deze worden over het algemeen

verrekend via de eindafrekening die de notaris opmaakt. De kosten van de verkopende

makelaar zijn voor rekening van de verkoper.

 

14. Mag ik als koper advies van de verkopende makelaar verwachten?

De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper. Hij zal de

verkoper adviseren tijdens het verkoopproces. De verkopende makelaar kan en mag

daarom niet tegelijkertijd jouw belangen behartigen. Als je dus begeleiding en advies wilt

tijdens het aankoopproces, dan is het verstandig zelf een aankopende NVM-makelaar in

te schakelen.

 

15. Wat zijn de tarieven voor de dienstverlening van NVM-makelaars?

Vanuit de NVM worden geen (advies)tarieven voorgeschreven. Iedere NVM-makelaar

mag zijn eigen tarieven en courtages bepalen. De prijs die je betaalt is uiteindelijk

afhankelijk van de samenstelling van het dienstenpakket dat je afneemt. Maak daarom

een afspraak met een NVM-makelaar bij jou in de buurt voor een vrijblijvend gesprek

over de gewenste dienstverlening. Zo kan hij een berekening voor je maken van

de courtage.

 

Naast de courtage kan de NVM-makelaar de gemaakte kosten voor

bijvoorbeeld advertenties of kadastraal onderzoek doorberekenen.

Over het maken van deze kosten zal de makelaar afspraken met je maken.

 

16. Heeft de makelaar recht op een vergoeding na het intrekken van de opdracht?

Op basis van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM heeft een NVM-makelaar recht op vergoeding van de gemaakte kosten. Daarnaast kan er, als dit in de opdracht tot dienstverlening is afgesproken, een percentage van het loon berekend worden. Dit wordt ook wel intrekkingskosten genoemd.

 

17. Wat betekent vrij op naam (v.o.n.)?

Vrij op naam wil zeggen dat de kosten voor het overdragen van de woning voor rekening van de verkoper komen. Hierbij kun je denken aan de overdrachtsbelasting en notariskosten. De notariskosten voor het vestigen van een hypotheek vallen hier niet onder; die zijn voor rekening van de koper.

Vaak worden nieuwbouwwoningen v.o.n. te koop aangeboden. Informeer vooraf duidelijk welke kosten voor rekening zijn van verkoper en welke voor koper. Zo voorkom je dat je achteraf voor verrassingen te komen staan.

 

18. Hoe wordt het aantal vierkante meters van een woning bepaald?

NVM-makelaars zijn verplicht het aantal vierkante meters van een woning te meten

volgens een branchebreed afgesproken meetinstructie. Deze instructie beschrijft precies

wat er wel of niet wordt meegerekend als gebruiksoppervlakte van een woning of

appartement. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar vier ruimten:

a) Woonruimte, zoals woon- en slaapkamers, wc, gang en meterkast.

b) Overige inpandige ruimte, zoals aangebouwde garage en zolder met vlizotrap.

c) Gebouwgebonden buitenruimte, zoals balkon en loggia.

d) Externe bergruimte, zoals losstaande schuur en losstaande garage.

Aandachtspunt bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte is bijvoorbeeld dat alleen

daar wordt gemeten waar de hoogte minimaal 1,5 meter is. De buitenmuren worden niet

meegemeten, de binnenmuren wel. Nissen kleiner dan 0,5 m2 worden genegeerd.

Op www.nvm.nl vind je meer informatie over het bepalen van de gebruiksoppervlakte.

 

19. Heeft mijn woning een energielabel nodig?

Vanaf 2008 is een energielabel verplicht bij de verkoop en verhuur van een woning, op enkele uitzonderingen na. Het energielabel voor woningen geeft met klassen en kleuren een indicatie hoe energiezuinig een woning is. Vanaf 1 januari 2015 wordt er toegezien op de naleving van het hebben van o.a. een energielabel bij de eigendomsoverdracht. Bij het leveren van een woning zonder een definitief energielabel kan door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een sanctie aan de verkoper worden opgelegd. Dat kan gaan om een boete van maximaal €405,- of om een last onder dwangsom met de verplichting om alsnog een label aan te vragen. Deze wettelijke verplichting is niet uit te sluiten in een koopovereenkomst. Meer informatie kunt u vinden op de website van de rijksoverheid www.rijksoverheid.nl

 

20. Wat zijn de marktontwikkelingsgegevens van de woningmarkt in mijn regio?

Op www.nvm.nlkun je bij de marktinformatie de recente verkoopcijfers uitgesplitst in vijf typen woningen vinden zowel per regio als voor geheel Nederland. Je treft hier ook een technische toelichting op de cijfers aan, zodat je weet welke berekeningsmethode is toegepast.

Ook kun je hier de historische marktinformatie voor heel Nederland en per regio vinden.

Wil je meer specifieke informatie dan is deze tegen betaling (mits beschikbaar) verkrijgbaar, vanaf €150,-. Je kunt hiertoe een schriftelijk verzoek indienen via het invulformulier vermeld op www.nvm.nlbij ‘Marktinformatie op maat’ of per mail via info@nvm.nl

 

21. Heeft de NVM een modelkoopovereenkomst voor mij beschikbaar?

De NVM heeft een modelkoopovereenkomst, maar stelt deze alleen beschikbaar aan haar leden.



maandag 13 april 2015

Herstel zet door, maar prijzen stabiliseren

Woningmarkt in rustiger vaarwater

De Nederlandse woningmarkt lijkt zich in rustiger vaarwater te begeven. Het aantal transacties neemt nog toe, maar de prijzen stabiliseren: op een goed 4de kwartaal 2014 is een goed 1ste kwartaal 2015 gevolgd. Het afgelopen kwartaal hebben NVM-makelaars 28.900 woningen verkocht, zo blijkt vandaag uit de eerstekwartaalcijfers van de NVM. Dat is bijna 19% meer dan een jaar geleden, maar minder dan de ruim 34.800 NVM-transacties in het laatste kwartaal van 2014. In de totale bestaande koopwoningmarkt werden naar schatting 38.800 transacties geregistreerd. De verkoopprijs is in het 1ste kwartaal 2015 gestegen met 0,1% in vergeling met een kwartaal eerder. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt met 211.000 euro nog bijna 14% onder het niveau bij de start van de crisis, maar wel 5% hoger dan op het dieptepunt.

 

Meer info via deze link !



woensdag 8 april 2015

Start verkoop Varne Buiten fase 2

 
 


Het is zover! De verkoop van fase 2 Varne Buiten start 23 april a.s. Fase 2 bestaat uit 17 ééngezinswoningen in verschillende types (rij-, 2-onder-1-kap- en vrijstaande woningen), 6 kavels en 33 appartementen. Voor ieder wat wils.

Wilt u de verkoopdocumentatie ontvangen? Kom dan langs op de start verkoop. Wij staan klaar om al uw vragen te beantwoorden!

Waar en hoe laat is de start verkoop?      

Interesse? Kom dan 23 april tussen 18.30 en 20.30 uur langs bij de Rabobank aan de Stationsweg 138 in Heiloo. U ontvangt dan alle verkoopdocumentatie en wij staan daar klaar om al uw vragen te beantwoorden!       

 

   
 
Preview impressies Varne Buiten

Hieronder ziet u twee impressies van de woningen en appartementen in Varne Buiten. Op dit moment wordt de laatste hand gelegd aan alle beelden. Wanneer deze definitief zijn, worden ze op de website geplaatst en informeren wij u hierover. Zo kunt u alvast een goede indruk krijgen van het woningaanbod in fase 2, dat deels bestaat uit een herhaling van een aantal type woningen uit fase 1.
 

 

impressie woningen Varne Buiten fase 2
 

 

   
 
Interesse, maar bent u verhinderd op 23 april?

Heeft u interesse in één van de woningen, kavels of appartementen in fase 2, maar kunt u er 23 april niet bij zijn? Geen probleem, vanaf vrijdag 24 april is alle informatie ook bij ons op kantoor op te halen.


woensdag 8 april 2015

Maalwaterrun

Staat 19 april 2015 al geblokkeerd in uw agenda?

Dan gaat de zevende editie van start.

http://www.pccmaalwaterrunenwalk.nl/



donderdag 15 januari 2015

Herstel woningmarkt nog beter dan verwacht

Markt meest dynamisch in grootstedelijk gebied 

NVM-voorzitter Hukker: ‘Politieke rust essentieel voor opleving consumentenvertrouwen’

Het herstel van de woningmarkt was in het 4de kwartaal van 2014* nog beter dan verwacht. In totaal zijn er door NVM-makelaars 34.622 woningen verkocht. Dat is ruim 30% meer dan in dezelfde periode vorig jaar en bijna een verdubbeling van het aantal verkochte woningen op het dieptepunt van de crisis. In de totale markt werden er naar schatting 46.500 huizen verkocht. De prijs van de gemiddeld verkochte woning in Nederland ligt nu op 215.000 euro. Dat is 3,5% hoger dan vorig jaar en inmiddels 5% hoger dan op het dieptepunt. NVM-voorzitter Ger Hukker: “De crisiskwartalen van lage verkoopaantallen en dalende woningprijzen liggen daarmee definitief achter ons. De verwachtingen voor 2015 zijn positief ondanks allerlei beperkende financieringsmaatregelen sinds 1 januari. Wij verwachten een toename van het aantal transacties tussen 5-10% en een prijsstijging van zo’n 2,5-3%. Maar politieke onrust en instabiliteit in de wereld kunnen de woningmarkt verstoren.”

 

*De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig. 

 

Aantal woningverkopen verdubbeld
In het 4de kwartaal 2014 zijn door NVM-makelaars 34.622 woningen verkocht. Dat is een stijging van 30,6% ten opzichte van vorig jaar en bijna een verdubbeling vergeleken met het dieptepunt van de crisis (begin 2013). In de totale bestaande koopwoningmarkt hebben het afgelopen kwartaal naar schatting 46.500 verkopen plaatsgevonden. Voor alle woningtypen geldt een stijging in verkoopaantallen, maar bij de appartementen is de toename het sterkst: er zijn 38,1% meer appartementen verkocht dan vorig jaar.
In heel 2014 zijn er door NVM-makelaars 116.623 woningen (totale markt: 156.500) verkocht. 
Bron: NVM 

 

Prijsstijging van 3,5% in 2014
In het 4de kwartaal 2014 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 215.000 euro. In vergelijking met het 3de kwartaal 2014 zijn de transactieprijzen met 1,3% gestegen. “Vorig kwartaal leek de positieve prijsontwikkeling met 0,1% vrijwel tot stilstand te komen, maar dit kwartaal is er dus weer sprake van een plus”, zegt Hukker. In totaal zijn de woningprijzen in 2014 met 3,5% toegenomen.

Met name de prijsstijging van appartementen is het afgelopen jaar opvallend geweest. De prijs van appartementen nam met 4,8% toe. De prijs van een tussenwoning nam beperkt toe met 2,3%. Hierdoor komen de prijsniveaus van appartementen en tussenwoningen opnieuw dichter bij elkaar te liggen.

Bron: NVM. De blauwe lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen

 

Verkooptijden blijven gelijk, ‘oud’ aanbod verkoopt beter
Opvallend is dat de verkooptijd van verkochte woningen, dus het aantal dagen dat het duurt om een woning te verkopen, dit kwartaal niet verder daalt. In vergelijking met een jaar geleden is de verkooptijd van verkochte woningen met meer dan een maand gedaald tot 124 dagen. In vergelijking met het 3de kwartaal is de verkooptijd echter licht toegenomen. Nadere analyse van de NVM wijst uit dat dit komt doordat het ‘oude’ woningaanbod, dus woningen die al langere tijd in aanbod staan, dit kwartaal beter verkopen dan in voorgaande kwartalen. Omdat dit oude aanbod een groter deel van de verkochte woningen uitmaakt, stijgen de verkooptijden.

 

Woningaanbod daalt verder
Halverwege het 4e kwartaal 2014 stonden 149.082 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 200.000 woningen in aanbod. Het aanbod bevindt zich inmiddels twee jaar in een dalende tendens. In vergelijking met een jaar eerder stonden er 8,2% minder woningen te koop. De goedkopere woningtypen, het appartement en de tussen- en hoekwoningen, kenden dalingen van 10-11%, terwijl die van vrijstaande woningen met een daling van 2,6% beperkt bleef. De vrijstaande woning lijkt vooralsnog het minst sterk te profiteren van het herstel van de woningmarkt.

Theoretisch gezien duurt het nu ruim 1 jaar en 3 maanden om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). Op het dieptepunt van de markt was dit bijna 2 jaar en 2 maanden.

 

Onderhandelingsresultaat bij woningverkoop daalt
Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de transactieprijs is eind 2014 gedaald tot 5,5%. Een jaar geleden bedroeg dit verschil nog 8,0%. De belangrijkste oorzaak is het toenemende deel van de transacties dat snel verkocht wordt en vanuit de eerste vraagprijs. Toen de crisis in 2008 net haar intrede had gedaan, was het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs met 5,3% vergelijkbaar met het huidige verschil. Bij vrijstaande woningen bedraagt het verschil nog altijd bijna 10%. Bij tussenwoningen is het verschil inmiddels teruggelopen tot 4,3%.

 

Steeds meer nieuw woningaanbod op de markt
De instroomquote, de verhouding tussen (dit kwartaal) nieuw in aanbod gekomen woningen en al langer in aanbod staande woningen, noteerde in het 4de kwartaal 2014 28%. Dat is een 5 procentpunt hogere quote dan het kwartaal ervoor en 7 procentpunt hoger dan een jaar geleden. Het nieuwe aanbod is een belangrijke aanjager voor het herstel op de woningmarkt, omdat het nieuwe aanbod het best verkoopt.

 

 

Grootstedelijk gebied domineert top 10 meest dynamische woningmarkten
Van de tien buurten met de meest dynamische woningmarkt van Nederland, zijn er maar liefst acht in Amsterdam te vinden. Deze bevinden zich binnen de ring A10 en specifieker in een ring net buiten de grachtengordel, zoals Oosterparkbuurt en Weesperzijde. Verder vallen Oog in Al in Utrecht en Belcrum in Breda op door een opvallend krappe markt, oftewel hier is echt al weer sprake van een verkopersmarkt. Oog in Al is van oorsprong een zeer gewilde wijk, Belcrum Breda is juist zeer in opkomst. 

“Naast een aantrekkelijke, grootstedelijke locatie en aansprekende architectuur kenmerken de dynamische gebieden zich door een relatief jonge bevolking met veelal hoger opgeleiden”, zegt Hukker. “Daar tegenover staan buurten waar de dynamiek een stuk lager is, woningen lang te koop staan en weinig verkopen plaatsvinden. Hier spreken we nog steeds over een harde kopersmarkt. Deze buurten zijn voornamelijk te vinden in het noordoosten van Groningen, Gelderland en het oosten van Noord Brabant. Het gaat om niet-stedelijke gebieden, met een gemiddeld lager opgeleide bevolking. Ook een aantal villawijken valt op. Dat vormt een aanwijzing dat dure woningen, die gemiddeld genomen lang te koop staan, nog maar beperkt profiteren van het woningmarktherstel. Hier liggen verdere prijsaanpassingen nog voor de hand.”
 
Bron: NVM. Het kaartje laat de krapte op de bestaande koopwoningmarkt zien per NVM-regio. Ofwel de keuze die een potentiële koper op de markt heeft. Hoe lager de indicator, hoe krapper de markt.

 

Verstandig omgaan met stelselwijzigingen woningmarkt
Na het aantreden van deze regering is de woningmarkt grondig op de schop gegaan. Volgens Hukker een goede zaak en iets waar hij minister Stef Blok om prijst. “De bewindsman heeft voortvarend maatregelen genomen en daarmee duidelijkheid geschapen. Dat heeft geleid tot toenemend vertrouwen bij met name huizenkopers. Blok heeft daarmee het herstel van de woningmarkt aangezwengeld.” De NVM-voorzitter meent echter dat de ingezette maatregelen niet te rigide moeten worden doorgevoerd. Als voorbeelden noemt hij de stapsgewijze afname van de Loan to Value (LTV). Deze daalt jaarlijks met 1% tot 100% in 2018. Dit betekent dat er vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan worden verkregen dan de waarde van het koophuis. Ook wordt per 1 juli 2015 de bovengrens voor een nieuwe Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verlaagd van 265.000 naar 245.000 euro. Hetzelfde geldt voor de tijdelijke verlaging van het btw-tarief voor renovatie en herstel. Die is verlengd van 1 januari dit jaar tot 1 juli 2015. Vanaf 1 juli dit jaar gaat het btw-tarief weer naar 21%. 

Daarboven is de vrijstelling van de schenkbelasting voor een eigen woning tot 100.000 euro per 1 januari 2015 vervallen. Het is vanaf nu voor ouders mogelijk om eenmalig tot 52.281 euro belastingvrij te schenken voor de verwerving of kosten van een woning. Die vrijstelling geldt alleen voor schenkingen van ouders aan kinderen van 18 tot 40 jaar. Hukker: “Ik had graag gezien dat de verruimde schenkingsregeling stand had gehouden, maar het heeft niet zo mogen zijn. Keerzijde van de medaille is dat het taboe op schenkingen is doorbroken. Dus ook al daalt de hoogte van het bedrag; schenken ten behoeve van je kinderen voor een woning is inmiddels een populair en ingeburgerd begrip.” 

Naast genoemde maatregelen gelden er nog wijzigingen op het gebied hypotheekrenteaftrek (onder andere bij restschuld en tijdelijke verhuur), eigenwoningforfait, executieveilingen en op de (ver)huurdersmarkt.

Tot slot geldt voor de starterslening, waarmee starters op de woningmarkt extra financiering kunnen krijgen, dat het einde van de rijksbijdrage in zicht is. Naar verwachting is het rijksbudget in het eerste kwartaal van 2015 uitgeput en zullen aanvragen die vanaf dat moment binnenkomen volledig gefinancierd moeten worden door gemeenten en/of provincies.

 

NVM blij met evaluatie Nibud-normering
De NVM is verheugd over een bijna unaniem door de Tweede Kamer aangenomen motie die het kabinet verzoekt de hypotheeknormen van het Nibud onder de loep te nemen. “De jaarlijks door Nibud berekende hypotheeknormen worden al langer bekritiseerd”, zegt Hukker. “De afgelopen jaren brachten de normen – die aanvankelijk bedoeld waren als open normen en inmiddels zijn verworden tot generieke norm - telkens aanzienlijke achteruitgang in de leencapaciteit van huishoudens met zich mee, bovenop andere beperkingen zoals verlaging van de Loan to Value en verplichte, volledige aflossing. Vlak voor het kerstreces heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen, die de regering oproept de normering – mede in het licht van al die andere beperkingen – te evalueren. De NVM heeft deze kwestie al een aantal jaren aangekaart, en we zijn blij dat dit nu gaat gebeuren.”

 

Stoppen met verder afbouwen Loan to Value
Zoals gezegd wordt de maximale LTV stapsgewijs met 1% per jaar afgebouwd tot 100% in 2018. Hukker: “Dit betekent nu al dat huishoudens eerst duizenden euro’s moeten sparen voordat zij een huis kunnen kopen. Op zich is daar overigens niks mis mee. Daarnaast is een aflossingsverplichting ingevoerd, die ervoor zorgt dat de LTV van lopende hypotheken al snel dalen; na 10 jaar al tot onder de 80%. Toch gaan er vanuit bepaalde hoeken nog altijd geluiden op om na 2018 de maximale LTV verder te verlagen. Je kunt nu al voorspellen dat ook in 2015 weer enkele rapporten worden gepubliceerd die met eenzijdige redeneringen toeschrijven naar een dergelijke conclusie. Met alle onrust en problemen van dien, zeker als het ook echt zou gebeuren.

Ik pleit ervoor, dat de politiek dit soort proefballonnetjes eindelijk eens definitief doorprikt, de betreffende pleitbezorgers tot de orde roept, of hen in ieder geval aanspoort om de noodzakelijke nuance en context in deze discussie te betrekken. De broodnodige samenhang met al genomen maatregelen op de woningmarkt, de pensioenopbouw en het sociaal leenstelsel ontbreekt nu namelijk volledig.”

 

Snel kinderziektes uit nieuw energielabel halen
Twee weken geleden is nieuwe systematiek van het vereenvoudigde energielabel gelanceerd. Een deel van alle huiseigenaren heeft al per post een voorlopig energielabel van de Rijksoverheid ontvangen. De rest volgt in tranches de komende weken. “Op basis van de aanloop en inmiddels de eerste reacties ontstaat het beeld dat de introductie redelijk verloopt”, stelt Hukker. “Door de publiciteit die onder meer de Rijksoverheid en de NVM genereren zijn veel huiseigenaren al op de hoogte van de verplichting. Ook zijn er signalen dat energiebesparende maatregelen wat meer gaan leven; het zogeheten bewustwordingselement van de nieuwe labelsystematiek.

” Een extra ‘boost’ wordt hieraan gegeven als medio februari alle voorlopige energielabels naar de huiseigenaren zijn verstuurd. Dan zullen op Funda bij alle woningen de voorlopige, of – indien beschikbaar – definitieve energielabels worden getoond. Het precieze moment wordt nog afgestemd met het ministerie. “Naast deze positieve ontwikkelingen rond de invoering zijn er, zoals eigenlijk altijd bij dergelijke grootschalige, nieuwe systematieken, helaas wel enkele kinderziektes gebleken en/of korte storingen in de webapplicaties opgetreden”, zegt de NVM-voorzitter. “Dit gaat vervolgens gepaard met negatieve uitingen van partijen die - om economische redenen - op voorhand al negatief gestemd waren. Het is zaak dat de overheid dit soort opstartproblemen zo spoedig mogelijk achter zich kan laten, zodat de acceptatie van het energielabel verder groeit.”

 

Mislukken Zorgwet kan ingezette woonmaatregelen verstoren
Een eventuele mislukking van de nieuwe Zorgwet en een daarmee gepaard gaande, mogelijke val van het huidige kabinet, baren Hukker ernstige zorgen. “Mocht de regering struikelen over de ingrijpende aanpassingen in het zorgstelsel – wat ik niet hoop -, dan kan dat verstrekkende gevolgen hebben voor de woningmarkt. Een breed gedragen oplossing in dit Zorgdossier is dus ook voor de woningmarkt van belang. Dit kabinet heeft duidelijke maatregelen genomen om het herstel te bevorderen, maar als we nieuwe verkiezingen krijgen, is het volstrekt ongewis of die maatregelen ook stand blijven houden. Zaken als hypotheekrenteaftrek, NHG, LTV worden dan wellicht allemaal weer ter discussie gesteld. Dat kan leiden tot nieuwe herzieningen, en daar zit de woningmarkt niet op te wachten. De rust is weergekeerd, mensen weten waar ze aan toe zijn. Nieuwe verstoringen zorgen voor een deuk in het consumentenvertrouwen, en daarmee stagnatie.” 

 

Herstel in 2015 zet door, markt onherroepelijk veranderd
De NVM-voorzitter ziet het in 2014 ingezette herstel van de woningmarkt doorzetten in 2015. Hij verwacht dat er dit jaar 5 tot 10% meer woningtransacties zullen plaatshebben, en dat de gemiddelde prijsstijging tussen de 2,5 en 3% zal liggen. Vooral de nieuwbouwmarkt zal fors herstellen met mooie rapportcijfers. Maar dat het ooit weer wordt zoals voor de crisis, ligt volgens Hukker niet voor de hand. “De tijd dat huizen als warme broodjes over de toonbank gingen, is voorgoed verleden tijd. Onze leden merken dat klanten niet alleen voorzichtiger en kritischer zijn geworden, maar door internet en social media steeds meer nieuwe wegen vinden op de woningmarkt. Dat vergt van de NVM-makelaars een toenemende klantgerichtheid. Niet het pand staat centraal, maar de klant. Weten wat die klant wil en dat verwachtingspatroon optimaal managen en begeleiden, is essentieel geworden in ons vak. 

De afgelopen jaren hebben ervoor gezorgd dat we ons opnieuw hebben moeten ‘uitvinden’. Met die nieuwe vitaliteit en creativiteit van onze leden heb ik vertrouwen in een goede toekomst. In die zin heeft de crisis louterend gewerkt, ook voor de consumenten. Die beseffen dat ze meer moeten sparen voor hun eerste woning en dat ze ook sneller moet aflossen. Ze willen dat zelf ook.”

De eerder geschetste versoberingen van de NHG, de dalende Loan to Value, minder schenkingsmogelijkheden, en het gegeven dat veel regio’s in Nederland nog niet profiteren van de opbloei, wijzen er volgens Hukker op dat er broze kantjes zitten aan het herstel. “Over de hele lijn zal het in 2015 weer beter gaan dan afgelopen jaar, maar ik ga zeker nog niet de vlag uithangen.”



dinsdag 16 december 2014

Wetwijzigingen per 1 januari 2015

Wijzigingen per 1 januari 2015

De belangrijkste wetswijzigingen per 1 januari 2015 zetten wij voor u op een rij.

Hypotheekrente 2015
In 2015 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken met 0,5%-punt. Voor 2015 betekent dit dat het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken, daalt van 51,5% naar 51%. Het maximale aftrekpercentage daalt elk jaar met 0,5%, tot 38% in 2041. 

Loan-to-Value 2015
De Loan-to-Value daalt per 1 januari 2015 van 104% naar 103%. De Loan-to-Value is de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van de woning. Kopers kunnen in 2015 een hypotheek afsluiten tot 103% van de waarde van uw woning. Tot 2018 verlaagt de overheid de Loan-to-Value stapsgewijs naar 100%. Dit betekent dat er vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan worden verkregen dan de waarde van het koophuis.

Een hogere lening tot een Loan-to-Value van 106% blijft wel mogelijk bij energiebesparende investeringen zoals dakisolatie, energiezuinige kozijnen en deuren en zonneboilers. Voor nadere informatie over deze regeling verwijzen wij u naar de website van de rijksoverheid.

Eigenwoningforfait 2015
Voor het gedeelte onder € 1.040.000 stijgt het eigenwoningforfait van 0,7 procent naar 0,75 procent. Voor huizen met een woz-waarde hoger dan € 1.040.000 euro gaat het eigenwoningforfait in januari omhoog van 1,8 procent naar 2,05 procent. Die verhoging geldt alleen voor het deel van de woz-waarde boven die grens.

Aftrek rente bij restschuld 2015
Als er sprake is van een restschuld dan mag men maximaal 10 jaar na de verkoopdatum de betaalde rente en financieringskosten aftrekken. Vanaf 1 januari 2015 wordt deze periode verlengd tot 15 jaar.
De maatregel geldt voor restschulden die tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 ontstaan. In de periode dat de eigenaar recht heeft op aftrek (10 dan wel 15 jaar) hoeft de eigenaar de lening niet af te lossen. De regeling is er ook voor huiseigenaren die na verkoop een woning gaan huren. Voor restschuld onder de Nationale hypotheekgarantie zie: https://www.nhg.nl/consument/nhg-afsluiten/kan-ik-een-restschuld-meefinancieren.html
 
NHG 2015
Per 1 juli 2015 wordt de bovengrens voor een nieuwe Nationale Hypotheek Garantie verlaagd van
€ 265.000 naar € 245.000.

Verhuisregeling hypotheekrenteaftrek 2015
De tijdelijk termijn van 3 jaar zou beëindigd worden op 31 januari 2014 en worden teruggebracht tot 2 jaar. De 3 jaar wordt echter gehandhaafd. De woning die te koop staat, mag gedurende maximaal 3 jaar na het kalenderjaar waarin de woning is verlaten als eigen woning worden aangemerkt. Voorbeeld: een woning staat met ingang van 1 mei 2015 leeg en te koop. De woning mag dan maximaal tot en met 31 december 2018 als eigen woning worden aangemerkt. Is de woning na die 3 jaar niet verkocht? Dan is de rente niet meer aftrekbaar, en wordt de woning en de schuld belast in box 3 (sparen en beleggen).

Hypotheekrenteaftrek voormalige eigen woning na tijdelijke verhuur 2015
De hypotheekrenteaftrek voor de te koop staande voormalige eigen woning kan opnieuw ingaan na een periode van tijdelijke verhuur. De hypotheekrente kan na de verhuur nog worden afgetrokken tot maximaal de resterende termijn van de verhuisregeling. Voor meer informatie over de nieuwe hypotheekregels zie: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/nieuwe-regels-hypotheek

Verlaging tijdelijke vrijstelling schenkbelasting 2015
De vrijstelling van de schenkbelasting voor een eigen woning bedraagt tot en met 31 december 2014 € 100.000. Om in aanmerking te komen voor deze vrijstelling hoeft de ontvanger geen familie te zijn van de schenker. Ook de leeftijdsgrens van 40 jaar geldt niet. De ontvanger moet het geld wel gebruiken voor de aankoop, aflossing van hypotheek of restschuld en verbouw van een eigen huis. Voor nadere informatie over deze schenkingsregeling, zie eerdere berichtgeving (pdf).

Op 1 januari 2015 vervalt deze verruimde vrijstelling. Daarna is het voor ouders mogelijk om eenmalig tot € 52.281 belastingvrij te schenken voor de verwerving of kosten van een woning. Die vrijstelling geldt alleen voor schenkingen van ouders aan kinderen van 18 tot 40 jaar.

Laag btw-tarief voor renovatie 2015
De tijdelijke verlaging van het btw-tarief voor renovatie en herstel is verlengd tot 1 juli 2015. Deze regeling zou eindigen op 1 januari 2015, maar wordt verlengd tot 1 juli 2015. Daarna gaat het tarief naar 21%.

Het 6%-tarief geldt alleen voor werkzaamheden die worden afgerond in de periode van 1 maart 2013 tot 1 juli 2015. Voorwaarde is wel dat je huis ouder moet zijn dan twee jaar. Voor de materialen ben je wel het verhoogde tarief verschuldigd. Onder verbouwings- en herstelwerkzaamheden wordt verstaan: het vernieuwen, vergroten, herstellen of vervangen en onderhouden van (delen van) de woning.

Vermindering overdrachtsbelasting van 36 maanden terug naar 6 maanden 2015
Heeft verkoper een huis, kantoor of ander vastgoed gekocht* op of na 1 september 2012 tot 1 januari 2015? En verkoopt verkoper dat pand binnen 36 maanden weer door aan een ander? Dan wordt bij deze opvolgende verkrijging alleen overdrachtsbelasting berekend over de meerwaarde van het pand. De heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting wordt verminderd met de eerdere betaalde koopsom. De verruimde termijn van 36 maanden geldt nog tot 1 januari 2015. Daarna geldt weer een termijn van 6 maanden.

Voorbeeld 1: koper verkrijgt uiterlijk op 31 december 2014 een woning. Wanneer de woning vervolgens binnen 36 maanden wordt vervreemd, dan wordt de overdrachtsbelasting berekend over de meerwaarde van de woning.

Voorbeeld 2: koper wordt op 1 januari 2015 eigenaar van een woning. Wordt de woning vervolgens binnen 6 maanden vervreemd, dan wordt er alleen overdrachtsbelasting berekend over de meerwaarde van de woning.

Let op! Door de vermindering van de heffingsgrondslag krijgt verkoper de eerder betaalde overdrachtsbelasting terug indien hij in artikel 2.2. van de NVM-koopovereenkomst de keuze maakt voor ‘wel’ en ‘niet’ doorstreept. Maak dit ook kenbaar aan koper voordat de koopovereenkomst wordt gesloten. Van rechtswege heeft koper namelijk recht op dit voordeel! Daarnaast dient verkoper het artikel op te nemen zoals weergegeven in de update van 30 september jongstleden.
*Voor de berekening van de overdrachtsbelasting is het moment van de juridische overdracht van belang en niet het ondertekenen van de koopovereenkomst.

Verhuurdersheffing 2015
Per 1 januari 2015 gaat de verhuurderheffing omhoog van 0,381% naar 0,449%.
Verhuurders die meer dan 10 huurwoningen verhuren in de gereguleerde sector betalen een verhuurderheffing aan de Belastingdienst. Woningen in de gereguleerde sector zijn woningen waarvan de huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens (2015: € 710,68).

Huurliberalisatiegrens 2015
Per 1 januari 2015 wordt de liberalisatiegrens verhoogd van € 699,42 (2014) naar € 710,68. De liberalisatiegrens wordt per 1 januari 2016 voor 3 jaar bevroren. Huurprijzen kunnen als gevolg van de jaarlijkse verhogingen en als het puntenaantal het toestaat wel boven deze grens stijgen. Het wetsvoorstel dat de bevriezing regelt, moet nog wel worden goedgekeurd door het parlement.

Huurtoeslag: maximale grens 2015
Ook de maximale huurgrens om in aanmerking te komen voor huurtoeslag bedraagt € 710,68. Voor jongeren onder 23 jaar mag de maandhuur in 2015 maximaal 403,06 euro zijn om huurtoeslag te kunnen krijgen. In 2014 was dat 389,05 euro.

Energielabel 2015
Vanaf 1 januari 2015 riskeert een woningeigenaar een boete die kan oplopen tot 400 euro wanneer het energielabel bij de verkoop, verhuur of oplevering van zijn woning ontbreekt. De Inspectie Leefomgeving en Transport gaat hierop vanaf 2015 controleren. De NVM heeft een dossier opgericht voor het energielabel.  

Ook voor kantoorpanden is een energielabel verplicht. De Inspectie Leefomgeving en Transport neemt ook voor kantoorpanden de handhaving voor haar rekening. Zie deze link voor meer informatie over het energielabel.

Wijzigingen executieveilingen 2015
Per 1 januari 2015 zullen er nieuwe regels in werking treden voor de executoriale verkoop van onroerende zaken. Zo zal een executieveiling aangekondigd worden op een website en moeten de veilingvoorwaarden ten minste 30 dagen vóór de veiling worden bekendgemaakt (thans is dit slechts 8 dagen). Voor een volledig overzicht van deze wijziging kunt u contact opnemen met de Juridische Dienst.

WOZ-waarde 2015
De WOZ-waarde van woningen wordt in 2015 openbaar. De exacte datum is echter nog niet bekend. Waarschijnlijk zal de waarde halverwege 2015 openbaar gemaakt worden.



dinsdag 18 november 2014

Varne Buiten

BOUWRIJP MAKEN

Op dit moment wordt er hard gewerkt aan het bouwrijp maken van de prachtige lokatie van het nieuwbouwproject Varne Buiten. Achter de schermen zijn wij druk bezig met de voorbereidingen van Fase II.

 

De verwachting is dat de tweede fase in februari 2015 in verkoop gaat. In deze fase komen in elk geval 33 appartementen en 5 eengezinswoningen van het type Leyduin.

 

Er bestaat een mogelijkheid dat we deze fase nog uitbreiden met andere woningtypes zoals vrijstaande woningen, rijwoningen, semi-bungalows en tweekappers. Zodra hier meer duidelijkheid over is dan brengen wij u hiervan op de hoogte.    

 

Schrijf u nu in via info@kbmakelaars.nl om op de hoogte te blijven omtrent de ontwikkelingen van Fase II.




dinsdag 30 september 2014

Start verkoop De Linde Heiloo

 
Wij hebben het genoegen u uit te nodigen voor de verkoopmanifestatie  van fase 1 van deelplan De Linde in project Zuiderloo. Deze vindt plaats op zaterdag 25 oktober van 11.00 uur tot 13.00 uur in Brasserie  In ’t Groen aan de Lagelaan 8 in Heiloo.
 
Tijdens de verkoopmanifestatie kunt u informatie inwinnen bij de projectontwikkelaar Timpaan over de verschillende woningtypen. De brochure, de prijslijst en een inschrijfformulier liggen tijdens de manifestatie  voor u klaar. Mocht u op deze dag verhinderd zijn, dan kunt u vanaf maandag 27 oktober de documentatie ook ophalen bij ons op kantoor.
 

 

Woningtypen

Deelplan De Linde telt in totaal 70 woningen en is gelegen bij de Hoogeweg in de noordwesthoek van Zuiderloo. In fase 1 worden de eerste 57 woningen aangeboden door Timpaan.  Het betreft de volgende woningtypen: Voor de twee-onder-één- kap woningen en de vrijstaande woningen kunnen kopers zelf een keuze maken uit diverse typen woningen. Start bouw staat gepland vanaf 2e kwartaal 2015.
 
Het type Comfortwoning, een levensloopbestendige woning, gaat  in een volgende fase in de verkoop. Zodra hierover meer bekend is zullen wij u nader informeren.  

De wijkindeling van De Linde is karakteristiek voor het nieuwe Zuiderloo. Het krijgt een kleinschalige en dorpse uitstraling, waarbij de verkaveling zoveel mogelijk de natuurlijke lijnen van het bestaande landschap volgt. Samen met de grote variatie in woningtypes zorgt dit voor een dorpse en landelijke woonsfeer.
Meer informatie vindt u op www.heiloo-zuiderloo.nl
 
Like onze facebookpagina https://www.facebook.com/Zuiderloo, zodat wij u de komende tijd regelmatig op de hoogte kunnen houden van het project!
 
Graag tot 25 oktober. U bent van harte welkom!
 

 


 





maandag 15 september 2014

Fasse II nieuwbouwproject Varne Buiten in voorbereiding

 

De kleinschalige woonbuurt Varne Buiten wordt gebouwd aan de noordwestrand van Heiloo, op het terrein van de voormalige campings 'Klein Varnebroek' en 'Heiloo'. Een prachtige buurt omringd door natuur, autoluw en dicht bij strand en duinen.

 

Woningen en appartementen Varne Buiten
In totaal komen er zo'n 220 woningen in het plan. De ontwikkeling en verkoop zal gefaseerd plaatsvinden.

Medio 2014 zijn wij gestart met de verkoop van de woningen uit de 1e fase. Deze verloopt zeer voorspoedig.

 

Fase 2: woningen en appartementen
In het najaar van 2014 verwachten wij te starten met de verkoop van de 2e fase uit het plan. In totaal omvat deze fase 33 appartementen en 5 woningen (deels) gesitueerd aan het water.

 

De appartementen variëren in grootte van 70 tot 110 m2. De 5 woningen zijn identiek aan de woningen uit fase 1 type Leyduin.



dinsdag 10 juni 2014

Start verkoop nieuwbouwproject Varne Buiten

Het is zover: we gaan van start met de verkoop van de 1e 15 woningen in het nieuwbouwproject Varne Buiten, aan de rand van Heiloo. Wees erbij en ontvang als 1e de brochure met prijslijsten van de woningen!

 

 

Waar en wanneer?
Datum: dinsdag 17 juni
Hoe laat: van 18.30 tot 20.30 uur
Waar: Rabobank aan de Stationsweg 136 in Heiloo

 

De 1e fase heeft u keuze uit 15 woningen: 6 rijwoningen, 4 tweekappers, 4 semi-bungalows en 1 vrijstaande woning.

 

Eengezinswoningen type Leyduin

  • Tussen- en hoekwoningen
  • Woonoppervlakte ca. 127 - 147 m2
  • Kaveloppervlakte ca. 146 - 317 m2
  • Tuin op het zuiden en aan het water
  • Vanaf € 249.800 v.o.n.

 

Type Arentsburgh

  • 2 onder 1 kapwoningen met aangebouwde garage
  • Woonoppervlakte ca. 127 - 144 m2
  • Kaveloppervlakte ca. 261 - 333 m2
  • Tuin op het zuiden
  • Vanaf € 335.000 v.o.n.

 

Type Duinlust

  • Semi-bungalows
  • Woonoppervlakte ca. 124 m2
  • Kaveloppervlakte ca. 249 - 375 m2
  • Bad- en slaapkamer op begane grond mogelijk
  • Vanaf € 319.500 v.o.n.

 

Vrijstaande woning type Beeckestijn

  • Woonoppervlakte ca. 130 m2
  • Kaveloppervlakte ca. 332 m2
  • Tuin op het zuiden
  • Bad- en slaapkamer op begane grond mogelijk
  • Koopsom € 359.000 v.o.n.


woensdag 26 maart 2014

Nieuwbouw deelplan De Linde


Graag informeren wij u middels deze nieuwsbrief over de voortgang van het project De Linde in Heiloo.

Afgelopen december hebben wij een succesvolle informatieavond georganiseerd met veel enthousiaste aanwezigen. Tijdens en na deze avond zijn er ruim 100 enquêtes ingevuld, waar Timpaan waardevolle informatie uit heeft verkregen.
Voor alle door Timpaan getoonde woningtypen blijkt uit de enquête belangstelling te zijn. Opvallend is de grote vraag naar de Timpaan Comfortwoningen, waar op de begane grond een slaap- en badkamer wordt gerealiseerd. Binnen het plan zullen meer mogelijkheden komen om deze woningen te realiseren. Timpaan en de makelaars willen iedereen die de enquête heeft ingevuld hartelijk danken voor de genomen moeite.

Afgelopen dinsdag heeft het College van B&W van de gemeente Heiloo ingestemd met het voorontwerp van het uitwerkingsplan. Er is nu een periode van zes weken inspraak ingegaan, op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Inspraakverordening gemeente Heiloo. Na deze termijn zullen eventuele wijzigingen worden verwerkt en zal naar verwachting eind mei het ontwerp uitwerkingsplan op de website van de gemeente worden gepubliceerd.
 
Timpaan is momenteel intensief bezig met de voorbereidingen voor de bouw en de verkoop van de woningen. Afgelopen week zijn door Tjaden de eerste sonderingswerkzaamheden uitgevoerd, zoals te zien op de onderste foto.

Gezien de diverse woningtypen die allen nader uitgewerkt dienen te worden en de procedure van het uitwerkingsplan dat mede door de diverse inspraakrondes veel tijd vergt, zijn wij helaas genoodzaakt de start van de verkoop van het deelplan De Linde uit te stellen tot na de zomervakantie. Op dit moment kunnen we nog geen informatie verstrekken over prijzen en plattegronden. 

Zodra de definitieve datum waarop de verkoop van start gaat, bekend is, ontvangt u van ons een nieuwsbrief. Wij hopen u spoedig nader te informeren en houden u op de hoogte van het verloop.



maandag 17 februari 2014

Een kwestie van geluk ?



donderdag 13 februari 2014

Vastgoed landelijk


De afspraken uit het Woonakkoord op een rijtje
Een nipte meerderheid in de Eerste Kamer heeft op 18 december jl. ingestemd met de maatregelen voor de woningmarkt. Dit is een uitvloeisel van de afspraken in het Woonakkoord, dat al in februari 2013 werd gesloten.
De belangrijkste afspraken uit het akkoord die het kabinet, de regeringspartijen VVD en PvdA en de
oppositiepartijen D66, ChristenUnie en SGP hebben gemaakt, zijn:
- De huren stijgen geen 9%, maar maximaal 6,5%. Deze maatregel is in juli 2013 al ingegaan.
- Huurders die er in inkomen op achteruitgaan, krijgen onder bepaalde omstandigheden huurverlaging; dit was ook al besloten.
- Corporaties moeten meebetalen om de tekorten van de overheid op te lossen. Deze zogenoemde
verhuurdersheffing wordt wel lager dan aanvankelijk de bedoeling was: uiteindelijk € 1,7 miljard per jaar (in
plaats van € 2,1 miljard). In het debat is toegezegd dat begin 2016 wordt bekeken welke effecten de heffing
heeft. Als die te schadelijk zijn, kan de heffing worden verlaagd. Ook kijkt minister Stef Blok (Wonen) naar de mogelijkheden voor een eventueel investeringsfonds, maar daar is vooralsnog maar € 70 miljoen voor
beschikbaar.
- De periode voor hypotheekrenteaftrek blijft maximaal 30 jaar. Woningkopers kunnen een tweede lening
afsluiten tot de helft van de waarde van de woning. De aflossingstermijn voor deze tweede lening kan van 30 naar 35 jaar gaan. De rente die daarover wordt betaald, kan echter niet van de belastingen worden afgetrokken.
- De BTW op renovaties en verbouwingen gaat van 21% naar 6%. Deze maatregel is inmiddels verlengd tot eind 2014.


Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2013: goed kwartaal en ‘politieke rust’ bieden perspectief voor 2014


“De woningmarkt heeft in 2013 een opmerkelijk herstel laten zien, waarbij sinds het dieptepunt in het 1e
kwartaal elk opvolgend kwartaal een groei in het aantal verkopen heeft laten zien. In het 4e kwartaal van 2013 zijn door NVM-makelaars 27.018 woningen verkocht (naar schatting 36.300 in de totale markt). Het is daarmee het beste kwartaal sinds medio 2008 de crisis uitbrak. Het aantal transacties op jaarbasis bij NVM-makelaars komt in 2013 uit op 87.404, een stijging van 2,2% t.o.v. 2012 (schatting totale markt: 117.000). De transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 4de kwartaal 2013 opvallend sterk gestegen, met 1,5% ten opzichte van een kwartaal eerder. De prijzen liggen nog wel 1,1% lager dan vorig jaar, maar de prijsdaling gaat steeds minder snel. Gemiddeld wordt een woning voor € 207.000,- euro verkocht. De lage rente en vooral het toegenomen consumentenvertrouwen, waarschijnlijk mede als gevolg van de relatieve politieke rust, is de voornaamste oorzaak van de ‘opverende’ markt eind 2013”, aldus de (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het vierde kwartaal van 2013, die op 9 januari 2014 is gepresenteerd.


Regionale verschillen fors


Het herstel van de woningmarkt is in alle regio’s van Nederland zichtbaar, een enkele regio uitgezonderd. De mate waarin het herstel optreedt, verschilt echter. De dynamiek verschilt sterkt per regio. Wanneer de krapteindicator (uit hoeveel woningen kan een consument kiezen) als indicator voor de dynamiek gekozen wordt, wordt zichtbaar hoe groot de regionale verschillen zijn. In de regio’s Amsterdam en Groningen is de keuze voor de koper in het 4e kwartaal teruggelopen naar minder dan 10, terwijl er ook regio’s zijn waar de consument nog steeds de keuze heeft uit 30 woningen of meer. Maar ook in die regio’s is de markt wel aangetrokken. Aan het begin van 2013 kon de consument daar vaak nog kiezen uit 45 woningen of meer.

 

Kadaster: minder woningen verkocht in december 2013


In december 2013 zijn 10,9% minder woningen verkocht vergeleken met dezelfde maand in 2012. In de laatste maand van 2013 registreerde het Kadaster 15.463 verkochte woningen. Een jaar eerder waren dat er 17.364. Dat maakte het Kadaster vrijdag 17 januari jl. bekend. Vergeleken met november was er wel sprake van een stijging, te weten met 46,2%. In die maand registreerde het Kadaster 10.576 verkochte woningen. Traditiegetrouw worden er in de maand december veel akten aangeboden bij het Kadaster. Toch was het aantal geregistreerde woningen in december op jaarbasis voor het eerst sinds maanden lager. Dat kwam doordat het aantal verkochte woningen in december 2012 sterk piekte, vermoedelijk door de aangescherpte hypotheekregels per 1 januari 2013. De NVM kwam recent met positievere cijfers naar buiten. De makelaars registreren het moment waarop een koopovereenkomst wordt gesloten. Dat is ongeveer twee tot drie maanden voor de inschrijving in het Kadaster. De NVM-cijfers lopen daardoor voor op die van het Kadaster.
Over geheel 2013 werden 110.094 verkochte woningen bij het Kadaster ingeschreven, een daling van 6,1%
vergeleken met 2012 (117.261 woningen). In het vierde kwartaal van 2013 registreerde het Kadaster ongeveer eenzelfde aantal woningen (35.968) vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder (35.704).



donderdag 6 februari 2014

Aansluiting Heiloo stap dichterbij

 

HEILOO - De provincie Noord-Holland en de gemeenten Alkmaar, Castricum en Heiloo hebben overeenstemming bereikt over de financiering van de aansluiting A9. Daarnaast hebben zij afspraken gemaakt over de ontwikkeling van woningbouw in Limmen en Heiloo en het bedrijventerrein Boekelermeer. Ook over de aanleg van diverse groen- en recreatieprojecten staan nieuwe afspraken op papier.

De colleges van burgemeester & wethouders en Gedeputeerde Staten hebben ingestemd met de Overeenkomst Nieuwe Strandwal (O.N.S.). In de O.N.S. zijn nieuwe afspraken gemaakt over de gebiedsontwikkeling Heiloo/Limmen. Naar verwachting ondertekenen gedeputeerde Talsma (provincie Noord-Holland), burgemeester Bruinooge van Alkmaar, wethouder Dellemijn van Heiloo en wethouder Portegies van Castricum begin maart de O.N.S.. Daarmee komt de aansluiting op de A9 bij Heiloo een stap dichterbij.

Financiering

De eerste plannen voor de ontwikkeling van het gebied dateren al uit 2006. De crisis en de daaropvolgende bezuinigingen leidden uiteindelijk dit jaar tot het maken van nieuwe financiële afspraken. Hieraan dragen zowel de provincie Noord-Holland, als de gemeenten Alkmaar, Heiloo en Castricum bij: respectievelijk 6, 879 miljoen, 9,547 miljoen, 8,5 miljoen en 2,875 miljoen. De totale reservering in de O.N.S. komt daarmee op 27,8 miljoen.

Gebiedsontwikkeling

De gebiedsontwikkeling bestaat uit vier deelprogramma's. De nieuwe aansluiting van de A9 draagt in belangrijke mate bij aan de zuidelijke ontsluiting van de Boekelermeer. Daarmee is hij van groot belang voor de economische ontwikkeling van het bedrijventerrein en dat van de regio. Daarnaast levert de vraag gestuurde ontwikkeling van woningbouw in Heiloo en Limmen een bijdrage aan de lokale en regionale woonbehoefte. De extra aansluiting op de A9 nabij Heiloo verbetert echter niet alleen de bereikbaarheid van het bedrijventerrein maar ook dat van de woonkernen in Heiloo en Limmen. Ook de realisatie van projecten op het gebied van landschap, natuur en recreatie in dat gebied krijgt een vervolg. Deze gehele gebiedsontwikkeling wordt opgepakt onder de naam de Nieuwe Strandwal.

Groen- en recreatieprojecten

Voor de realisatie van de groen- en recreatieprojecten is een maximum bedrag van 14 miljoen vastgelegd in de O.N.S. De provincie investeert 7 miljoen in natuur- en waterprojecten voor de versterking van de bestaande regionale natuur en waterverbinding. De gemeenten Castricum en Heiloo investeren samen maximaal 7 miljoen in recreatieprojecten die de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het landschap versterken en in projecten om de landschappelijke waarden te versterken en behouden. De hoogte van de totale bijdrage per gemeente is afhankelijk van het aantal gerealiseerde woningen in Heiloo en Limmen. Per gerealiseerde woning wordt een bijdrage gereserveerd in een Groenfonds.

Planning

De vier colleges hebben ingestemd met de O.N.S.. Tijdens de vergadering van de raadscommissie Openbare Ruimte op 12 februari wordt de O.N.S. ter bespreking aangeboden aan de raadsfracties van Heiloo. Begin maart zetten de betrokken partijen dan hun handtekening. Voor de financiering van de aansluiting A9 legt het college van Gedeputeerde Staten nog een besluit voor aan de Provinciale Staten. Eind februari wordt het onderzoek van de provincie naar het voorlopig ontwerp en aan te leggen tracé afgerond. Dan kan meer over de planning worden gezegd. In grote lijnen is de verwachting dat medio 2014 de Realisatieovereenkomst kan worden ondertekend, waarna in 2015 de aanbesteding kan plaatsvinden en de werkzaamheden op zijn vroegst in 2016 starten.



donderdag 30 januari 2014

Woningbouw daalt verder in 2014

'Woningbouw daalt verder in 2014'

Het aantal nieuwe woningen daalt in 2014 verder met ongeveer 7 procent. Een kleine opsteker voor dit jaar is de kleine stijging van renovatie en onderhoud aan woningen.

 

Dat stelt het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) donderdag in een rapport over de bouwproductie en werkgelegenheid in 2014.

Omdat de utiliteitsbouw (bouw zonder woonbestemming) de grond-, water- en wegenbouw naar verwachting stabiliseert, beschouwd het EIB 2014 als een overgangsjaar.

Vorig jaar is met name de nieuwbouw zwaar getroffen. Nadat er in 2012 10 procent minder nieuwe woningen bijkwamen vergeleken het jaar ervoor, kromp het aantal in 2013 met hetzelfde percentage. Sinds het uitbreken van de crisis is de markt in totaal met 35 procent kleiner geworden.

 

Herstel

Dankzij de kabinetsmaatregel om het btw-tarief tijdelijk te verlagen van 21 naar 6 procent op rennovatie en verbouwingen, kon de sector zich het afgelopen jaar nog redelijk redden. De maatregel, oorspronkelijk een jaar geldig vanaf 1 maart 2013, is verlengd tot en met december 2014.

 

Het instituut ziet wel tekenen van herstel voor komend jaar. "De verkopen trekken aan, de woningprijzen stabiliseren en eind 2013 was voor het eerst ook een duidelijke stijging te zien bij de woningbouwvergunningen bij de bouwers voor de markt", schrijft het EIB.

 

Met het verdwijnen van 27 duizend banen was 2013 het zwaarste jaar voor de bouwsector sinds het uitbreken van de financële crisis in 2008. Komend jaar zit daar niet veel verbetering in, het EIB verwacht een krimp van tienduizend arbeidsplaatsen.

 

Sterke groei

Hoewel 2014 dus nog als overgangsjaar wordt betiteld, voorspelt het EIB voor 2015 tot en met 2019 een sterke groei voor de woningmarkt met gemiddeld 4 procent per jaar.

 

Met name de nieuwbouw is hierin de stuwende kracht. De onderzoekers verwachten zelfs een toename van jaarlijks meer dan tien procent. Dit heeft ook effect op de werkgelegenheid, want die zou met in totaal 60.000 arbeidsplaatsen toenemen.



donderdag 19 december 2013

Consumentenvertrouwen neemt toe

Consumenten zijn iets positiever geworden in december, al domineren de pessimisten nog altijd. De zogenoemde vertrouwensindex steeg ten opzichte van november met 2 punten tot min 16 punten.

Dat betekent dat er 16 procent meer pessimisten dan optimisten zijn. Dat blijkt uit gegevens die het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) donderdag bekendmaakte.

De vertrouwensindex komt van ver; in februari waren er nog 44 procent meer pessimisten dan optimisten. November is de 4e maand op rij dat het consumentenvertrouwen verbetert.

Consumenten waren vooral minder negatief over het algemene economisch klimaat dan in november. De deelindicator steeg 4 punten en kwam in december uit op min 12. Het oordeel over de economische situatie in de afgelopen twaalf maanden verbeterde, maar de stemming over de economie in de komende twaalf maanden bleef onveranderd.

De deelindicator koopbereidheid bleef staan op min 19. Over de ontwikkeling van hun eigen financiële situatie in de afgelopen 12 maanden waren consumenten in december iets pessimistischer dan in november.

Ze waren echter een fractie minder somber over hun financiën in de komende twaalf maanden. Verder vonden ze de tijd wat minder ongunstig voor het doen van grote aankopen, zoals wasmachines en televisies.



dinsdag 17 december 2013

Onderhandelen met meerdere partijen

 
De markt lijkt aan te trekken. Tenminste als we kijken naar de hoeveelheid vragen die er bij NVM Consumentenvoorlichting binnenkomen over het onderhandelen met meerdere partijen.

Veel consumenten zijn in de veronderstelling dat als men in onderhandeling is met de verkoper, een andere partij niet kan inbreken op de onderhandelingen. Men is dan verbolgen als de onderhandelingen met hen worden afgebroken, omdat de verkoper in wil gaan op een ander beter voorstel en de eerste partij niet in de gelegenheid wil stellen nog een ander voorstel neer te leggen.

Voor een koper, die zich niet laat begeleiden door een eigen NVM aankoopmakelaar is dit soms lastig te bevatten. Consumentenvoorlichting NVM geeft dan uitleg over hoe de onderhandelingen kunnen verlopen.


dinsdag 17 december 2013

Bedenktijd rond de feestdagen

Consumentkopers van woningen kunnen bij de aankoop van een woning gebruik maken van de wettelijke bedenktijd.

De bedenktijd begint op de dag die volgt op de dag dat (een afschrift van) de tussen partijen getekende koopovereenkomst aan koper ter hand is gesteld. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. De bedenktijd eindigt tegen 24.00 uur van de laatste dag die van de bedenktijd deel uitmaakt.

De bedenktijd duurt minimaal drie dagen. De bedenktijd kan langer duren omdat de Algemene Termijnenwet van toepassing is. Op grond van deze wet wordt een termijn:

  • die eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag, verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is;
  • zonodig zoveel verlengd dat daarvan tenminste twee dagen deel uitmaken die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is.
     

De algemeen erkende feestdagen die rondom Kerst en de jaarwisseling op een doordeweekse dag vallen zijn:

  • woensdag 25 december 2013 (Eerste Kerstdag)
  • donderdag 26 december 2013 (Tweede Kerstdag)
  • vrijdag 27 december 2013 (Gelijkgestelde dag met een algemeen erkende feestdag)
  • woensdag 1 januari 2014 (Nieuwjaarsdag)

Schematisch weergegeven:



vrijdag 15 november 2013

'Eerste tekenen dat huizenprijzen aantrekken'

De Rabobank signaleert de eerste tekenen van aantrekkende huizenprijzen.

Maar de woningprijzen stabiliseren waarschijnlijk pas echt in de loop van 2014. Dat staat in een vrijdag gepubliceerd rapport van de grootse hypotheekverstrekker van Nederland.

De economen van de Rabobank zeggen positief verrast te zijn over hoe de prijzen zich nu ontwikkelen. Ze zeggen dat de marktwerking geleidelijk weer op gang komt.

Het derde kwartaal was volgens de analisten een relatief rustige periode op het gebied van overheidsmaatregelen. "Er waren geen verrassingen, ook niet in de Miljoenennota", stellen ze.

De prijzen van bestaande koopwoningen lagen in het derde kwartaal hoger dan in het kwartaal daarvoor. Het is voor het eerst in 3 jaar dat dit het geval is. De Rabobank baseert zich op cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster.



vrijdag 1 november 2013

Restschuld mag mee onder NHG

Huiseigenaren kunnen bij verkoop van hun woning onder voorwaarden een restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) past daarvoor op verzoek van het kabinet de regels aan. Dat schrijft minister Blok (Wonen) vandaag in een brief aan de Tweede Kamer.

Met het meefinancieren van restschulden in onder NHG wil het kabinet mensen nu een zetje geven die graag willen verhuizen, maar dat niet doen omdat ze een restschuld voorzien. Het kabinet wil zo de doorstroming op de woningmarkt verder stimuleren.

De regeling gaat in per 1 januari 2014 en geldt voor restschulden die zijn ontstaan uit de verkoop van een woning die gefinancierd is met NHG. Voorwaarde is verder dat de kosten voor de nieuwe woning én de restschuld onder de actuele kostengrens van de NHG blijven. Wat daar aan restschuld boven uitstijgt mogen kredietverleners buiten de NHG meefinancieren. De NHG kostengrens is nu 290.000 euro en wordt per 1 juli 2014 265.000 euro.

Verder gelden voor NHG-hypotheken de gebruikelijke acceptatiecriteria. De lening mag niet te hoog zijn in verhouding tot het inkomen. Voor woningaankoop en bijkomende kosten mag in 2014 tot 104 procent van de aankoopwaarde worden geleend, zoals dat voor alle woningaankopen geldt. Net zoals bij hypotheken zonder NHG het geval is, mag een eventuele restschuld daarbij buiten beschouwing blijven.

De eenmalige en fiscaal aftrekbare premie die woningeigenaren voor een NHG-hypotheek betalen stijgt in 2014 met 0,15 procent naar 1 procent. Dit werd al eerder vandaag bekend. Met de premies bouwt het WEW met het Rijk als achtervang buffers op om kredietverleners te compenseren voor eventuele verliezen. In ruil voor deze borgstelling betaalt de klant een lagere hypotheekrente. Het rentevoordeel weegt volgens minister Blok ruimschoots op tegen de eenmalige premie die de huizenkoper betaalt.

Het kabinet stelt dat hypotheken op een verantwoorde manier moeten worden verstrekt. In de nieuwe NHG-voorwaarden is daarom bepaald dat kredietverleners een eigen risico hebben van 10 procent op een eventueel het verlies. Dat eigen risico verdween eerder dit jaar met het verplicht annuitair aflossen van nieuwe hypotheken. Tot 2013 droegen financiers een risico doordat de NHG-garantie annuitair afloopt terwijl de meeste consumenten niet annuitair aflosten.



woensdag 30 oktober 2013

Consumentenvertrouwen woningmarkt sterk in de lift

Verdere stijging van aantal woningverkopen verwacht

Geplaatst op 30 okt 2013

 

Persbericht Vereniging Eigen Huis.

Het vertrouwen in de woningmarkt zit sterk in de lift. Dit blijkt uit het maandelijks onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder de Nederlandse bevolking. De Eigen Huis Marktindicator die specifiek het consumentenvertrouwen voor de woningmarkt meet, stijgt al tien maanden achtereen: van waarde 51 in december 2012 naar 78 in oktober.

Volgens directeur Rob Mulder is de woningmarktsituatie nog verre van normaal (neutraalwaarde = 100), maar het verlies van 36 punten sinds het begin van de crisis (april 2008) is met deze stijging goeddeels ingelopen. “Door de aanhoudende stijging van het consumentenvertrouwen verwachten we dat het aantal woningverkopen in de komende periode verder zal aantrekken. Dat is goed nieuws, niet alleen voor de woningmarkt en de economie, maar vooral ook voor al die mensen die hun verhuisplannen al zo lang hebben moeten uitstellen.”

Gunstig moment om te kopen?

Inmiddels is de helft van de Nederlandse bevolking (50%) van mening dat het nu een gunstig moment is om een huis te kopen. Rob Mulder: “Toen de financiële crisis in 2008 losbarstte en de schrik er bij de mensen goed in zat, kwam dit percentage uit op 10%. Hetzelfde zien we bij de groep die juist van mening is dat het nu nog steeds een ongunstig moment is om te kopen. Aan het begin van de crisis zat die groep op 50%, nu nog maar op 20%. Het sentiment is dus echt gedraaid. De rest van de bevolking (30%) is overigens van mening dat het geen gunstige, maar ook geen ongunstige tijd is om te kopen.”

Stabilisatie huizenprijzen

In de meting van het consumentenvertrouwen valt verder op dat de verwachting over de verdere prijsontwikkeling van huizen volledig is omgeslagen. Verwachtte een grote meerderheid van de Nederlanders (67%) aan het begin van het jaar nog dat huizenprijzen verder zouden dalen, in de afgelopen maand is dat percentage verder geslonken naar krap een kwart (24%). Bijna de helft (47%) verwacht nu dat de prijzen vrijwel gelijk zullen blijven en 21% zelfs dat ze in het komende jaar zullen stijgen. De rest (8%) geeft aan het niet te weten.

Plussen en minnen

Vanuit het perspectief van de koper wordt het minder negatieve beeld van de woningmarkt niet alleen veroorzaakt door de gedaalde huizenprijzen en het ruime aanbod aan woningen. Sinds begin van dit jaar worden ook de dalende hypotheekrente en de stijgende huren als reden genoemd waarom het gunstiger zou zijn om een huis te kopen. De keerzijde wordt gevormd door de slechte economische situatie, het feit dat inkomens onder druk staan en dat er nog steeds mensen zijn die koopwoningen slecht betaalbaar vinden. Deze groep is net als de groep die denkt dat de fiscale behandeling van een koopwoning ongunstiger wordt, sterk in omvang afgenomen.
Rob Mulder: “In de afweging om te kopen of niet krijgen de plussen steeds meer de overhand, maar het blijft een afweging die ieder voor zich moet maken. Het geld speelt daarbij een hoofdrol, maar het is goed om te realiseren dat in die afweging veel meer zaken een rol spelen.”

Meer ruimte voor optimisme

De woningmarkt worstelt nog met forse problemen, zoals  alle persoonlijke ellende die ontstaat door werkloosheid  of echtscheiding  in combinatie met waardedaling en het ontstaan van restschulden.  Toch is er op dit moment reden voor enig optimisme. Rob Mulder: “Het is nu aan de overheid om alert te blijven op ontwikkelingen die beginnend herstel op de woningmarkt kunnen doorkruisen. Het is zaak om daar waar mogelijk actief te ondersteunen. De compensatie in de inkomstenbelasting die wordt voorgesteld voor de beperkingen in de hypotheekrenteaftrek zijn daar een goed voorbeeld van.



woensdag 23 oktober 2013

Starterslening Gemeente Bergen

Folder starterslening Gemeente Bergen

 

Wanneer heb ik recht op een Starterslening?

Je hebt een ‘voorlopig koopcontract’ getekend voor de koop van een woning, maar je krijgt de financiering niet rond. Dan kun je in aanmerking komen voor een Starterslening. Je moet wel aan een aantal eisen voldoen.

  • Je bent een starter, dit is je eerste koopwoning.
  • Je bent niet ouder dan 35 jaar.
  • Het huis dat je wilt kopen is niet duurder dan € 240.240,- (inclusief verwervingskosten).
  • Je hebt een economisch of sociale binding met de gemeente Bergen.
  • De eerste hypotheek moet worden verstrekt met NHG, Nationale Hypotheek Garantie.

 

Hoe werkt de Starterslening?

De Starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat je maximaal kunt lenen bij een hypotheekverstrekker. De lening is de eerste drie jaar aflossingsvrij en rentevrij. De gedachte achter de Starterslening is namelijk dat je als starter na deze drie jaar meer gaat verdienen en dan de extra lening wel kunt aflossen. Als je inkomen na drie jaar nog niet is gestegen kan je bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) een nieuwe draagkrachttoets aanvragen. Je gaat dus pas betalen voor de Starterslening, als je inkomen dit ook toelaat.

 

Hoeveel kan ik lenen met een Starterslening?

Je kunt met een Starterslening maximaal € 40.000,- lenen. SVn bepaalt de hoogte van de Starterslening met een draagkrachttoets. De hoogte van de lening hangt af van je persoonlijke financiële situatie.

 

Hoe vraag ik een Starterslening aan?

Je kunt telefonisch contact opnemen met het Informatiecentrum van de gemeente Bergen op telefoonnummer (072) 888 00 00. Dat kan van maandag tot en met vrijdag tussen 8.30 en 16.30 uur. We controleren dan telefonisch of je voldoet aan de basisvoorwaarden:

  • Je hebt een economische of sociale binding met de gemeente Bergen
  • De woning die je wilt kopen ligt in de gemeente Bergen
  • De totale verwervingskosten vallen binnen het maximum van € 240.240,-

Als je aan de basisvoorwaarden voldoet, krijg je van de gemeente het aanvraagformulier voor de Starterslening en een checklist opgestuurd. Het ingevulde formulier (met alle gevraagde gegevens en bijlagen) en de werkgeversverklaring stuur je naar Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) Deze organisatie adviseert de gemeente over de financiële mogelijkheden van de koper. Op grond van dit advies besluit de gemeente of je een Starterslening krijgt en hoeveel je mag lenen. Als je vragen hebt bij het invullen van het aanvraagformulier, kan je die stellen aan je hypotheekverstrekker of je kan contact opnemen met SVn. Hou er rekening mee dat het invullen van het aanvraagformulier en het verzamelen van alle benodigde bijlagen tijd kost.

 

Wat betekent economische of sociale binding?

Om voor een Starterslening van de gemeente Bergen in aanmerking te komen, moet je een economische of sociale binding hebben met de gemeente. Als je met zijn tweeën een Starterslening aanvraagt, moet in ieder geval één van beide aanvragers aan al deze voorwaarde voldoen. Deze drie groepen komen in aanmerking.

 

Ik woon in de gemeente Bergen en wil mijn eerste koopwoning kopen (sociale binding)

Je woont in gemeente Bergen en bent tussen de 18 en 35 jaar. Je staat minstens twee jaar ingeschreven als inwoner van de gemeente Bergen.

 

Ik wil terugverhuizen naar de gemeente Bergen (sociale binding)

Je wilt terugverhuizen naar de gemeente Bergen. Je hebt minstens drie jaar in de gemeente gewoond en bent tussen de 18 en 35 jaar.

 

Ik werk in Bergen (economische binding)

Je werkt in de gemeente Bergen en hebt minimaal een jaarcontract voor minimaal 20 uur per week. Of je bent een zelfstandig ondernemer en je onderneming is gevestigd in de gemeente Bergen.

 

Hoeveel rente moet ik betalen?

De eerste drie jaar wordt er geen rente gerekend over de Starterslening en hoef je niet af te lossen. Vanaf het vierde jaar ga je een marktconforme rente betalen. Die rente is al bepaald bij het toekennen van de Starterslening en wordt vastgelegd in de toewijzingsbrief. Het percentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf de ingangsdatum van de lening.

 

Wat is SVn?

SVn staat voor Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland en geeft de Startersleningen uit. SVn is een onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk. Kijk ook op www.svn.nl

 

Mag ik de Starterslening ook sneller aflossen?

Je kunt altijd zonder boete de Starterslening vervroegd aflossen.

 

Wat zijn maximale verweringskosten?

De maximale verwervingskosten voor een woning waarvoor een Starterslening kan worden aangevraagd is € 240.240,-. Dat is de prijs van de woning plus eventuele kosten voor meerwerk of voor aanpak van achterstallig onderhoud, vermeerderd met bijkomende kosten. Voor die bijkomende kosten wordt standaard 5% gerekend.

 

Hebben de nieuwe hypotheekregels invloed op de Starterslening?

De nieuwe hypotheekregels hebben geen invloed op de Starterslening. Voor de Starterslening wordt een uitzondering gemaakt op de nieuwe regels voor aftrek van de hypotheekrente. De Starterslening behoudt de renteaftrek, ondanks dat deze lening in de eerste jaren aflossingsvrij is.

 

Doel van de Starterslening

Onder de huidige marktomstandigheden verloopt de overstap van een huur- naar een koopwoning voor veel huishoudens moeizaam. Om deze problemen op te lossen heeft SVn samen met gemeenten en het Rijk de Starterslening ontwikkeld. Inmiddels bieden 230 gemeenten en woningcorporaties de Starterslening aan. Ook de gemeente Bergen wil de Starterslening nu mogelijk maken om het voor jonge mensen mogelijk te maken een koopwoning in de gemeente Bergen aan te schaffen en om de woningmarkt een stimulans te geven.

De gemeente Bergen stelt eenmalig een bedrag van € 375.000,- beschikbaar voor de Starterslening. Afhankelijk van het aantal aanvragen zal de Starterslening beschikbaar blijven. Dit bedrag komt in een revolverend fonds, waardoor subsidiëren plaatsmaakt voor duurzaam financieren. Daarnaast ondersteunt het ministerie voor Wonen de Starterslening met een rijksbijdrage van 50 miljoen. Van elke lening financiert het ministerie de helft van de lening. Voor deze rijksbijdrage geldt OP=OP.



dinsdag 8 oktober 2013

125.000 bezoeken aan deelnemende huizen

 
Positieve signalen rond de woningmarkt, een bodem die in zicht lijkt, enthousiaste starters, het mooie weer en gunstig geprijsde huizen. Dat waren zaterdag de belangrijkste ingrediënten van de halfjaarlijkse NVM Open Huizen Dag. 

Het aantal bezoeken aan de deelnemende huizen lag rond de 125.000, zo blijkt uit een bliksemenquête van de NVM. Hiermee blijft de NVM Open Huizen Dag, die elk halfjaar plaatsvindt, onverminderd populair, alhoewel zo’n 20 % van de deelnemende huizen geen bezoek kreeg. 

Het aantal deelnemende woningen was lager dan in april: 45.000 vandaag tegenover 50.000 woningen zes maanden geleden. Dit komt doordat er minder huizen in de verkoop staan. 

Woningzoekenden konden vandaag, zoals altijd geheel vrijblijvend, de deelnemende woningen bezoeken. Volgens NVM-voorzitter Ger Hukker hebben met name veel starters de NVM Open Huizen Dag bezocht. “Consumenten zijn steeds meer op zoek naar een koopwoning, in plaats van een huurwoning. 

Huren wordt onaantrekkelijker, omdat het streven van het kabinet is om de huren marktconform te maken. Ook vanwege de lage woningprijzen wint kopen aan populariteit. Het positievere sentiment rond de woningmarkt bracht starters vandaag ook in de verleiding om de huizen op de NVM Open Huizen Dag te bezoeken”, aldus Hukker.



maandag 7 oktober 2013

De recessie is voorbij

Knot: De recessie is voorbij

door Martin Visser

AMSTERDAM -

De Nederlandse economie is uit de recessie. Dat stelde president Klaas Knot van Nederlandsche Bank in een persconferentie vandaag.

,,Ik ben redelijk optimistisch over de Nederlandse economie'', aldus Knot. ,,Ik denk dat we nu uit de recessie zijn. Medio november komen de cijfers over het derde kwartaal naar buiten en het kan bijna niet anders dan dat die positief zullen zijn.''

Het is opmerkelijk dat een centrale bankpresident zich zo onomwonden uitlaat over de stand van de economie. De landen om ons heen zijn al uit de recessie gekropen en dankzij de buitenlandse opleving krabbelt nu ook de Nederlandse economie op, zo stelt Knot.

Hij ziet slechts één gevaar voor dit herstel: de politiek. ,,Het belangrijkste risico voor het economisch herstel is de politieke situatie. Het zal toch niet zo zijn dat het politiek onvermogen het herstel weer in de waagschaal stelt?''

De werkloosheid loopt weliswaar nog op, maar Nederland profiteert al wel van de aantrekkende wereldhandel. Ook lijkt de woningmarkt zijn dieptepunt te hebben bereikt, zegt de DNB-president.



dinsdag 1 oktober 2013

Vertrouwen woningmarkt trekt verder aan

Het vertrouwen op de Nederlandse woningmarkt is in september voor de negende maand op rij gestegen. Dat stelt de Vereniging Eigen Huis (VEH) dinsdag op basis van eigen onderzoek.

De Eigen Huis-marktindicator, die de belangenorganisatie met de TU Delft maakt, klom van 70 in augustus tot 73 in september.

Maar daarmee is ''de ernstig verzwakte woningmarkt er nog lang niet bovenop'', aldus de vereniging. Pas als de indicator op 100 punten staat is het consumentenvertrouwen in evenwicht.

Volgens de onderzoekers verwacht nog maar 24 procent dat de omstandigheden voor het kopen van een woning het komende jaar verder zullen verslechteren, tegenover 54 procent in januari van dit jaar. 

Bodem

Bijna twee derde (63 procent) is van mening dat de huizenprijzen nu wel de bodem hebben bereikt. De onzekerheid over de stijgende werkloosheid en de dalende koopkracht van huishoudens houdt echter aan.

Volgens Eigen Huis zijn woningen voor veel mensen goed betaalbaar geworden door de combinatie van sterk gedaalde huizenprijzen en een lagere hypotheekrente.



woensdag 25 september 2013

ING: optimisme starters huizenmarkt historisch hoog

De stemming op de huizenmarkt is het derde kwartaal verbeterd. Een meerderheid van de starters en de huiseigenaren verwacht dat de bodem van de huizenprijzen in zicht is of al bereikt is. Dat concludeert ING in zijn kwartaalrapport over de woningmarkt.

De woonindex van ING steeg met vier punten tot 106. Een stand boven de honderd duidt erop dat de optimisten in de meerderheid zijn. In het tweede kwartaal kwam de index voor het eerst sinds 2010 boven de honderd uit. ING meet elk kwartaal het vertrouwen in de woningmarkt onder starters en huiseigenaren.

Huiseigenaren verwachten volgens ING dat het aantal verkochte woningen zal toenemen. Ruim de helft van de huiseigenaren vindt het nu een gunstige periode om te kopen. Het aantal starters dat de tijd rijp acht voor een aankoop is daarnaast in het derde kwartaal het hoogst sinds ING in 2006 begon met de metingen.

Meerderheid verwacht dat bodem huizenprijzen in zicht is

Ongeveer de helft van de starters en huiseigenaren verwacht een stabilisatie van de huizenprijsdaling aan het begin van volgend jaar. Een op de vijf starters en veertien procent van de huiseigenaren verwacht zelfs dat de bodem van de daling al is bereikt. Dennis Noordervliet, directeur Marketing Hypotheken bij ING, herkent het geschetste beeld van de ondervraagden:

"Het sentiment van de ondervraagden wordt onderschreven door de meest recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) waaruit blijkt dat de daling van de huizenprijzen de afgelopen maanden wat lijkt af te vlakken."

De verwachting over de huizenprijzen speelt voor een derde van de starters een grote rol. Zij willen met een aankoop wachten tot de bodem is bereikt. Daarnaast is slechts een op de vijf huizenbezitters bereid hun bezit te verkopen als het huis minder waard is dan er bij de aankoop voor betaald is. Noordervliet:

"De eventuele impact van de maatregelen die op Prinsjesdag bekend zijn gemaakt, zullen pas in het sentiment van volgend kwartaal duidelijk worden."



maandag 2 september 2013

Huizenverkoop door het dak!

Huizenverkoop door het dak

AMSTERDAM - 

Het aantal huizenverkopen is afgelopen maand geëxplodeerd. Het aantal huizenverkopen nam 50% toe in vergelijking met dezelfde periode van 2012, en ook vroegen consumenten veel vaker om bezichtigingen en hypotheekadviezen. "De bodem in de huizenmarkt is echt bereikt."

Het ging om 11.500 verkochte huizen en 130.000 aanvragen voor een bezichtiging, in augustus. Ook ten opzichte van de voorgaande maand betekende dit een stijging, aldus gegevens van Makelaarsland, een van de grootste makelaars van Nederland.

Strategisch moment

Volgens directeur Jeroen Stoop zijn er meerdere factoren die de verkopen in augustus aanjoegen. "We merken dat klanten verwachten dat de economie herstelt en de hypotheekrente daardoor zal stijgen, evenals de huizenprijzen. Ze zien de huidige periode daarom als strategisch moment om een huis te kopen. Augustus was al de vierde sterke maand op rij, de bodem is echt bereikt."

Media

Daarnaast spreekt Stoop van een positieve invloed van de media. "Berichten dat de bodem van de huizenprijzen bereikt is, dragen bij aan het goede gevoel van de consument. Dat hebben wij hier echt duidelijk gemerkt." Vanwege de vele bezichtigingen die in augustus zijn uitgevraagd verwacht Stoop ook voor september een goede maand.

Kanttekening bij de vergelijking op jaarbasis is wel dat vorig jaar augustus een erg zwakke maand was, mede omdat beleggers de verkiezingsuitslag afwachtten. Bovendien schoof een aantal huizenkopers aankopen naar voren in 2012, omdat vanaf juli de NHG-grens verlaagd zou worden.



vrijdag 16 augustus 2013

Woningverkoop in juli bijna 30 procent hoger

Woningverkoop in juli bijna 30 procent hoger

DEN HAAG - 

De verkoop van woningen is vorige maand met bijna 30 procent gestegen ten opzichte van juli vorig jaar. Het Kadaster registreerde 9659 verkochte woningen, tegen 7451 een jaar eerder. Dat blijkt uit vrijdag gepubliceerde cijfers.

 
Foto: Peter Schoonen

Ook vergeleken met juni is er nu sprake van een stijging, met 33,7 procent. In februari werd voor het laatst een kleine stijging van de verkopen geconstateerd. Woningexperts vinden het echter nog te vroeg om te spreken van een structureel herstel.

Makelaarsvereniging NVM schrijft de verkoopspurt van vorige maand vooral toe aan de fors lagere verkopen in juli vorig jaar. „In mei en juni vorig jaar werden juist veel meer woningen verkocht doordat kopers anticipeerden op een verhoging van de overdrachtsbelasting. Daardoor werden de verkopen naar voren gehaald”, vertelt een woordvoerster.

„Maar we zien wel dat de markt aan het herstellen is”, vervolgt ze. De NVM constateerde eerder al dat het herstel op de woningmarkt in het tweede kwartaal was ingezet, na het beroerd verlopen kwartaal daarvoor. De cijfers van de NVM lopen doorgaans enkele maanden voor op die van het Kadaster omdat ze worden geregistreerd op het moment dat het koopcontract wordt getekend.

Ook volgens de Vereniging Eigen Huis (VEH) bevestigen de Kadastercijfers eerdere signalen dat het vertrouwen in de woningmarkt toeneemt. „Er zijn meer mensen actief op zoek naar een koopwoning. Mensen denken dat de bodem van huizenprijzen min of meer is bereikt en hebben geen zin om verhuisplannen langer uit te stellen”, stelt een woordvoerder.

Of dit het begin is van een nieuwe opwaartse trend, durft de belangenvereniging van huizenbezitters evenwel niet te zeggen. „Nederland zit nog steeds in een recessie, de werkloosheid loopt op en veel mensen staan nog steeds met hun huis onder water. Hoewel de rente nu erg laag is, hebben veel mensen moeite om hun hypotheek rond te krijgen omdat de criteria die banken hiervoor stellen, zijn aangescherpt.”

Volgens het Kadaster werden er in juli vooral meer tussenwoningen verkocht. Maar bij alle woningtypes is sprake van een plus in de verkoop. Het Kadaster registreert de transacties van bestaande koopwoningen op het moment dat de notaris deze laat inschrijven. Dat is dus het moment van eigendomsoverdracht, waarop de koper eigenaar van de woning wordt.

Niet alleen de huizenverkopen trokken vorige maand aan, ook het aantal gedwongen huizenverkopen nam af. In totaal vonden er 175 executieveilingen plaats, vergeleken met 259 in juli vorig jaar.



donderdag 11 juli 2013

Herstel woningmarkt lijkt in zicht

Politieke rust geeft kopers vertrouwen

 

De woningmarkt heeft zich in het tweede kwartaal van 2013 redelijk hersteld na het slechte eerste kwartaal van het jaar. Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen komt uit op 20.600, en op ongeveer 27.900 in de totale markt. Daarmee liggen de verkoopaantallen 19,8% hoger dan in het eerste kwartaal van 2013. De woningprijzen zijn dit kwartaal met  -0,3% nauwelijks gewijzigd ten opzichte van het vorige kwartaal. De prijzen liggen vergeleken met een jaar geleden nog wel 5,3% lager, maar dalen dus steeds minder snel. De verkoopprijs van de gemiddelde woning in Nederland ligt nu op 205.000 euro. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het tweede kwartaal van 2013, die vandaag wordt gepresenteerd*.

* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.

 

RESULTATEN Q2-2013:

* Verkopen met bijna 20% gestegen t.o.v. Q1

* Prijzen met -0,3% minimaal gedaald

* Voorraad te koop staande woningen gestabiliseerd

* Betaalbaarheid steeds beter, mede dankzij afnemende woonlasten

* Niet alleen starters, vooral ook doorstromers zitten vast

 

Positievere stemming
Voor het eerst sinds tijden durft de NVM weer te spreken over mogelijk herstel van de woningmarkt. NVM-voorzitter Ger Hukker: “In absolute getallen is dit weliswaar het slechtste tweede kwartaal sinds het uitbreken van de crisis, maar toch zijn we voorzichtig optimistisch gestemd. We zien dat het aantal verkopen behoorlijk aantrekt, terwijl het aanbod nieuwe woningen op de markt afneemt. Ook vlakt de daling van de prijzen gaandeweg af. We zijn er nog niet, maar het wijst erop dat de markt langzaam in balans komt. Consumenten krijgen meer vertrouwen, mede dankzij de gunstige betaalbaarheid en meer politieke rust op het woningmarktdossier als gevolg van het Woonakkoord. Voor het eerst sinds tijden worden we niet om de oren geslagen met dreigende korte termijn maatregelen op het gebied van de hypotheekrenteaftrek, de financierbaarheid en andere onzekerheden. Telkens nieuwe proefballonnetjes, zoals recent weer vanuit de commissie-Wijffels en de Rabobank, geven daarentegen wel een voedingsbodem voor onrust. Ook de door het kabinet aangekondigde 6 miljard extra bezuinigingen houden consumenten in de houdgreep.” 

Toename verkopen in tweede kwartaal bovengemiddeld
In het tweede kwartaal hebben de NVM-makelaars gezamenlijk 20.625 woningen verkocht, in de totale markt verwisselden naar schatting 27.900 woningen van eigenaar. Dit waren 19,8% meer transacties dan in het eerste kwartaal. Normaliter liggen de verkopen in het tweede kwartaal gemiddeld 13,1% hoger dan het kwartaal daarvoor. Met name in de tweede helft van het kwartaal zag de NVM de markt weer aantrekken.

Drie op de tien van de in het afgelopen kwartaal verkochte woningen waren appartementen, traditiegetrouw het meest courante woningtype. Met 28,5% is de tussenwoning een goede tweede. Twee-onder-één-kapwoningen werden het afgelopen kwartaal verhoudingsgewijs minder verkocht.

Woningprijzen lijken zich te stabiliseren
De verkoopprijs van de gemiddelde woning bedraagt nu 205.000 euro. Een vrijstaande woning kostte in het afgelopen kwartaal gemiddeld 341.000 euro, een appartement ging voor 158.000 euro van de hand. De prijsdaling ten opzichte van het vorige kwartaal was slechts 0,3%. Gemeten over de afgelopen zes maanden, bedroeg de prijsdaling 1,8 procent. Dit is minder dan vorig jaar, toen er in het eerste half jaar 3,1% van de prijs afging.

NVM-voorzitter Hukker: “Inmiddels is dit het derde kwartaal op rij waarin de prijsdaling op jaarbasis minder is dan het kwartaal ervoor. De bodemprijs van de woningmarkt lijkt steeds meer in zicht te komen. Dat is een goed vooruitzicht voor huizenbezitters, die hun bezit de afgelopen periode toch fors in waarde hebben zien dalen. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen met 17,7% gedaald, zonder rekening te houden met inflatie.”



 

Vergelijking met vorig jaar
Een vergelijking met hetzelfde kwartaal vorig jaar geeft aan dat de woningmarkt nog altijd in lastig weer verkeert. In het tweede kwartaal van 2012 werden 8,4% meer woningen verkocht dan in het tweede kwartaal van 2013. De situatie was vorig jaar wel anders, omdat veel consumenten toen in onzekerheid verkeerden of de lagere overdrachtsbelasting (2 in plaats van 6%) wel in stand zou blijven. Dit leidde toen tot meer verkopen. Maar alles bij elkaar genomen, zijn in de eerste helft van 2013 ruim 8% minder huizen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Ook de prijzen zijn verder gedaald; die lagen het afgelopen kwartaal 5,3% lager dan dezelfde periode vorig jaar. Wel is het zo dat de prijsdaling in de tweede helft van 2012 harder ging dan in de eerste helft van 2013.  De looptijd van de verkochte woningen bedroeg in het tweede kwartaal gemiddeld 176 dagen. 

Betere betaalbaarheid van woonlasten
Ondanks de aanhoudende malaise op de woningmarkt rekent de NVM toch op betere tijden, niet in de laatste plaats vanwege de sterk verbeterde betaalbaarheid van een koopwoning. De gemiddelde woonlasten zijn voor consumenten in de periode tussen 2009 en 2013 afgenomen met 16 tot 21%, afhankelijk van het type woning. Dit komt neer op 100 tot 275 euro netto minder woonlasten per maand. Belangrijkste redenen voor de betere betaalbaarheid zijn de flink lagere rente (4,2% nu versus 5,3% in 2009), de sterk gedaalde woningprijzen (6 tot 12% lager ten opzichte van 2009) en de verlaagde overdrachtsbelasting van 6 naar 2%.

Hukker: “Wonen in een koopwoning is relatief goedkoper geworden. Helaas ziin er mensen die in de problemen zitten wegens strengere kredieteisen van banken, restschuldproblematiek of andere oorzaken. Maar consumenten die hun financiën op orde hebben en zeker zijn van baan en relatie, hebben een uitstekende positie op de markt. Bovendien verbetert de positie van de koopwoning ten opzichte van de huurwoning doordat scheefwonen en andere ‘oneerlijke’ concurrentie nu wordt aangepakt. Dit zijn allemaal factoren die de koopwoningenmarkt weer aan de praat kunnen krijgen.”

Stuwmeer aan onverkochte woningen gestabiliseerd
Het mogelijk herstel van de woningmarkt komt in meer indicatoren tot uiting. Na de substantiële daling van het woningaanbod in het vorige kwartaal is er nu sprake van stabilisering van het aantal te koop staande woningen. Halverwege het tweede kwartaal stonden 169.910 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale markt waren dit naar schatting 230.000 woningen. De stabilisering van het woningaanbod is opvallend, omdat in het tweede (lente)kwartaal normaal gesproken veel nieuw woningaanbod op de markt komt. Dat is dit kwartaal niet gebeurd. In combinatie met redelijke verkoopaantallen en het laagste aantal van de markt gehaalde woningen (zogenoemde intrekkingen) in drie jaar is het woningaanbod nagenoeg gestabiliseerd.


 

Het verschil tussen de vraagprijzen en de transactieprijzen, de vraag-verkoopprijsverschillen is teruggelopen. Ook het aantal woningen waarvan de vraagprijs naar beneden wordt bijgesteld, ligt dit kwartaal veel lager dan in de afgelopen jaren. 24% minder woningen hebben een vraagprijsaanpassing ondergaan.

NVM-voorzitter Hukker: “Ook de signalen uit de markt die binnenkomen via de makelaars zijn opvallend positief. Het percentage woningen dat weinig tot geen aandacht krijgt van potentiële kopers daalt, het aantal verkopers dat eerst de eigen woning wil verkopen alvorens zelf een woning te kopen neemt iets af en ook het aantal woningen dat noodgedwongen snel moet worden verkocht daalt sterk omdat voor een andere strategie wordt gekozen. In combinatie met de forse stijgingen van verschillende indicatoren die het vertrouwen van de consument in de woningmarkt meten, zoals de ING Woonindex en de Vereniging Eigen Huis Marktindicator, duidt dit op een mogelijk omslagpunt in de markt.”  

Regionale verschillen
De stad Groningen en de Noordvleugel Randstad (met Amsterdam als koploper) behoren tot de meest dynamische woningmarktregio’s van Nederland. De markt is hier relatief krap en woningen verkopen relatief snel. Zeeuws-Vlaanderen blijft het nog steeds goed doen, vooral dankzij interesse vanuit België in vrijstaande woningen die vaak gefinancierd kunnen worden met NHG. De prijzen zijn zelfs gestegen het afgelopen jaar. Ook de markt van Twente is bovengemiddeld goed, waardoor de prijzen in een jaar met slechts 4% zijn gedaald.

Er zijn ook regio’s waar de markt nog steeds erg ruim is. In de regio’s Duiven-Westervoort en Doetinchem worden al kwartalen lang erg weinig woningen verkocht. De grootschalige uitponding van sociale huurwoningen heeft in Duiven de markt voor particuliere koopwoningen flink op slot gezet. Ook in het noorden en oosten van Groningen en Friesland worden al geruime tijd erg weinig woningen verkocht, gemiddeld staat het woningaanbod hier al 15 maanden te koop.



Makelaars verhuren steeds meer
Makelaars van de NVM verhuren steeds meer woningen. Uit voorlopige resultaten blijkt dat in het 1e halfjaar van 2013 ruim 17% meer woningen verhuurd zijn in vergelijking met een jaar eerder. Totaal zijn 9.400 woningen verhuurd. De gemiddelde verhuurprijs is wel gedaald tot gemiddeld 956 euro. De toename van het aanbod is voor een belangrijk deel de oorzaak hiervan. Het afgelopen halfjaar is het aanbod met zo’n 14% toegenomen tot rond 9.800 woningen. 

Politieke rust meer dan ooit geboden
NVM-voorzitter Ger Hukker benadrukt dat een belangrijke reden voor het fragiele herstel op de woningmarkt, de relatieve politieke rust is. “Voor het eerst sinds tijden hebben consumenten geen onzekerheid over nieuwe dreigende maatregelen die hun financiële positie op de woningmarkt plotseling verder ondermijnen. Wel hebben de afgelopen maanden diverse commissies rapporten gepresenteerd: de commissie- Van Dijkhuizen, de commissie-Verhoeven, de commissie-Wijffels. Allemaal mooie plannen, maar we moeten wel kijken naar de realiteit van dit moment. Er is op zich best iets voor te zeggen dat huiseigenaren geleidelijk wat meer eigen geld inbrengen, maar het huidige koopkrachtplaatje in Nederland is daar totaal niet op ingesteld. Beter dan starters eerst decennia extra laten sparen voor een woning, kan de al ingezette koers van aflossen stimuleren worden voortgezet. Dit zijn mogelijke oplossingen voor de heel lange termijn, op de korte termijn kunnen ze de toenemende rust op de woningmarkt alleen maar ondermijnen. Wat dat betreft roep ik niet alleen de politiek op tot rust, maar zeker ook de financiële sector tot het eindelijk eens stoppen met onsamenhangende proefballonnetjes. Het is zaak dat daadwerkelijk ook oog wordt getoond voor het consumentenbelang, in plaats van alleen het belang van de bankbalansen centraal te stellen. Dat moet ook gebeuren, maar wel in samenhang.”

Zorgen over doorstromers
Een bijzonder punt van zorg bij de NVM is de positie van doorstromers. Uit een recent rapport van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) blijkt dat niet zozeer alleen starters, maar juist ook doorstromers op de markt het zwaar hebben. In tegenstelling tot wat doorgaans wordt aangenomen, komen starters door een aantal door de NVM bepleite en inmiddels genomen maatregelen (lagere overdrachtsbelasting, startersleningen etc.) ongeveer in gelijke mate de markt op als vóór de crisis. Het stilvallen van de woningmarkt lijkt vooral het gevolg van vraaguitval bij doorstromers, met name in de leeftijdscategorieën 25-35 en 35-45. Zij kunnen niet verhuizen, terwijl zij wel de behoefte hebben. Belangrijkste verklaring is de restschuldproblematiek: 3 op de 4 potentiële doorstromers staat ‘onder water’ en kan zich geen nieuwe woning niet veroorloven.

Oplossen restschuldproblematiek leidt tot 10% meer verkopen
Naar aanleiding van het onderzoek van de ASRE houdt de NVM een krachtig pleidooi voor de aanpak van de restschuldproblematiek. Hukker: “We moeten ons focussen op doorstromers die wel kunnen en willen doorstromen wanneer zij hun restschuld verantwoord kunnen meenemen naar hun volgende woning. Een belangrijk deel van de huiseigenaren die onder water staan, zou op basis van hun inkomen namelijk prima kunnen doorstromen. Hypotheekverstrekkers werken hier te weinig aan mee, terwijl problemen dan juist opgelost kunnen worden en de woningmarkt als geheel erbij gebaat is. De problematiek kan effectief aangepakt worden door voor het restschulddeel van een nieuwe hypotheek bijvoorbeeld 20 in plaats van 10 jaar de tijd te geven om volledig af te lossen, dit nog naast de reguliere aflossing van de nieuwe hypotheek. Banken moeten ook stoppen met restschuld te zien als consumptief krediet, met bijbehorende soms torenhoge rentes. Als we met elkaar dit soort kleine, slimme maatregelen treffen, kan de doorstroming op de woningmarkt zomaar al snel met 10% verbeteren ten opzichte van nu.”

NVM pleit voor impuls nieuwbouw op regionaal niveau 
Een ander punt van zorg is de nieuwbouw van woningen. Het aantal verleende bouwvergunningen is met 37.370 vorig jaar gedaald tot ver onder het laagste niveau ooit gemeten door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Volgens de NVM is het dringend tijd voor een gezamenlijke, integrale aanpak door alle betrokken partijen binnen overheid en markt. Hukker: “Een oplossing voor de teruggevallen nieuwbouw is hard nodig en ook zeer wenselijk: de nieuwbouw kan een motor voor de economie zijn. Consumenten kiezen vaak heel bewust voor een nieuwbouwwoning, maar lopen tegen praktische problemen aan. Ze zijn onzeker over het doorgaan van de koop, moeten vaak te lang te wachten op de realisatie van de woning, lopen het risico van meerkosten en de prijs is vaak te hoog. De nieuwbouwwoning moet productmatiger in de markt worden gezet, zodat consumenten weten waar ze aan toe zijn en conform zijn wensen wordt gebouwd.”

“De oplossingen moeten vooral op lokaal niveau gevonden worden”, aldus Hukker. “Een combinatie van snellere procedures, flexibele aantallen woningen, scherpe prijzen, beperken van onnodige kosten, belonen van vroegboekers. Kortom een beterwoonproduct en meer zekerheid voor de consument. Wanneer die oplossing gezamenlijk op lokaal wordt gevonden is er een perspectief voor herstel van de nieuwbouw”.

Aantal NVM-leden dit kwartaal licht afgenomen
Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars is in het tweede kwartaal van 2013 licht afgenomen. Op dit moment zijn er totaal 3.887 NVM-leden, een half procent minder dan een kwartaal eerder. Hiervan zijn 3.423 makelaars actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen bedraagt 2.756, praktisch hetzelfde als vorig kwartaal. Hiervan zijn 2.519 kantoren actief op de woningmarkt (de andere kantoren zijn actief in bijv. zakelijk of agrarisch onroerend goed). Wanneer vergeleken wordt met een jaar terug dan loopt het aantal leden (-1,6%) iets harder terug dan het aantal vestigingen (-0,5%).



woensdag 29 mei 2013

Verkoper aansprakelijk omdat de fundering afwijkt van de bouwtekening

Verkoper aansprakelijk omdat de fundering afwijkt van de bouwtekening
Verkoper moet een gedeelte van de koopprijs terugbetalen omdat hij in het verleden een ondeugdelijke fundering geplaatst heeft welke afweek van de bouwtekening. Koper mag bij gebreke van een andersluidende mededeling verwachten dat de fundering overeenkomstig de bouwtekening is aangebracht en in elk geval op een wijze die daaraan gelijkwaardig is.

De feiten
Koper heeft op 8 juni 2009 gekocht een woonhuis met garage, erf en tuin. De overdracht heeft plaatsgevonden op 17 juli 2009.

Bij de onderhandelingen heeft koper aangegeven het huis te willen verbouwen. Daarop heeft verkoper de bouwtekeningen van de bouw van de woning in 1958/1959 en de bouwtekeningen van 2 januari 2002 van de aanbouw getoond en gegeven. Verkoper, die aannemer van beroep is, heeft de aanbouw van de serre zelf geplaatst in 2002.

In januari 2010 is koper met de verbouwing begonnen. Bij het verwijderen van de vloer in de door verkoper aangebouwde serre kwam naar voren dat er een afwijkende fundering door verkoper is geplaatst. In afwijking van de bouwtekening zijn er geen betonnen balken geplaatst maar een fundering bestaande uit drie op één gestapelde beton/grindtegels van 60 bij 40 centimeter en 7 centimeter dik met daartussen cement voorzien van betonijzer van 10 millimeter dikte. Eveneens zijn er geen poeren geplaatst die reikten tot de onder het veen liggende zandlaag, maar is er gebruik gemaakt van gestabiliseerd zand (zand met cement gemend). Koper is van mening dat de fundering ondeugdelijk is en hij gezien de bouwtekeningen hier geen rekening mee kon houden. Koper vordert vermindering van de koopprijs met circa € 38.000,-.

Volgens verkoper is er geen sprake van een ondeugdelijke fundering. De onderling verbonden betonnen grindtegels geven dezelfde stabiliteit als de voorgeschreven balken. Ook het gestabiliseerd zand is voldoende degelijk, aldus verkoper. Volgens verkoper is de afwijkende constructie gelijkwaardig aan de constructie zoals opgenomen in de bouwtekening.

Uitspraak Gerechtshof Amsterdam
Volgens de ingeschakelde deskundige vertoont de uitgevoerde sandwich van beton/grindtegels en enkele staven rond 10 mm in de tussenliggende specielagen geen of nagenoeg geen samenhang. De constructie is zeer gevoelig voor zettingen en scheurvorming. Er is geen sprake van een goede en deugdelijke constructie.

Op grond van het deskundige rapport oordeelt het Hof dat verkoper een woning verkocht en geleverd heeft aan koper met een fundering die niet gelijk en niet gelijkwaardig was aan de fundering die ingetekend stond op de bouwtekeningen die verkoper aan koper heeft verstrekt. Koper mocht, bij gebreke van een andersluidende mededeling van verkoper, erop vertrouwen dat de fundering overeenkomstig de bouwtekening zou zijn aangebracht en in elk geval op een wijze die daaraan gelijkwaardig was.

Aldus is sprake van non-conformiteit die recht geeft op vermindering van de koopprijs. Overigens is deze tekortkoming ook aan verkoper toerekenbaar, omdat hij de fundering onder de serre zelf heeft aangebracht, omdat hij als aannemer redelijkerwijs had moeten begrijpen dat de aangebrachte fundering niet gelijkwaardig was aan de ingetekende fundering op de aan koper verstrekte bouwtekeningen, en omdat hij daarvan de kopers onkundig heeft gehouden.

Verkoper heeft aangevoerd dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik, zoals bedoeld in artikel 7:17 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 5.3 van de "Koopakte bestaande eengezinswoning". De juistheid van deze stelling kan in het midden blijven. Artikel 5.3 van de koopakte doet er niet aan af dat koper in dit geval mocht verwachten dat de woning niet alleen geschikt zou zijn voor bewoning, maar ook gefundeerd zou zijn op de wijze als op de bouwtekeningen staat ingetekend, althans op gelijkwaardige wijze.

Het hof vermindert de koopsom met een bedrag van € 37.301,67.



donderdag 11 april 2013

Woningmarkt corrigeert zich na topkwartaal

Het eerste kwartaal van 2013 is voor wat betreft de verkoop van woningen zoals verwacht slecht begonnen. Er werden ruim 17.500 woningen verkocht door NVM-makelaars, en zo’n 23.750 in de totale markt.

Dat is maar liefst 30,3% minder dan in het uitstekende vierde kwartaal van 2012. Ook de woningprijzen dalen nog, maar niet meer zo hard als in 2012. Een woning wordt nu voor gemiddeld 206.000 euro verkocht, 5,5% lager dan een jaar geleden. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het eerste kwartaal van 2013, die vandaag wordt gepresenteerd.

“Het goede vierde kwartaal stond in het teken van de regelgeving rond de hypotheekverstrekking die sinds 1 januari 2013 is aangescherpt”, zegt NVM-voorzitter Ger Hukker. “Daardoor hebben veel kopers voor de jaarwisseling nog snel hun slag geslagen.” Het betrof dan ook veelal naar voren gehaalde aankopen, die in het eerste kwartaal van dit jaar zoals verwacht worden gemist.

Het vooraf gehoopte doorstroomeffect is echter uitgebleven. Het vierde kwartaal 2012 en het eerste kwartaal 2013 samen genomen levert geen van de trend afwijkend beeld op. Het slechte eerste kwartaal corrigeert als het ware de piek in het laatste kwartaal van 2012. “Het is simpelweg de nieuwe werkelijkheid: een woningmarkt met steeds reëlere prijzen, waardoor vraag en aanbod weer langzaam naar elkaar toe gaan groeien“, zegt Hukker.



Omslagpunt op aanbodzijde woningmarkt
Voor het eerst in 13 jaar is er weer sprake van een substantiële daling van het aantal in aanbod staande woningen. Halverwege het eerste kwartaal 2013 stonden 169.000 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 227.000 woningen in aanbod. Ten opzichte van vorig kwartaal bedraagt de daling van het aantal te koop staande woningen 4,0%. De daling wordt veroorzaakt door het hoge aantal van de markt gehaalde woningen en de lage instroom in het afgelopen kwartaal van nieuw woningaanbod.

Vraagprijzen aanbod dalen
Ook de prijzen van het woningaanbod laten een kentering zien. Verliep de daling (in tegenstelling tot de veel sterker fluctuerende prijzen van verkochte woningen) tot nu toe vrij regelmatig, dit kwartaal lijkt een versnelling op te treden in de daling. De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het eerste kwartaal 277.000 euro. De vraagprijs ligt daarmee 3,5% lager dan het eerste kwartaal van vorig jaar. Deze daling is zowel het gevolg van instromend aanbod met een lagere prijsstelling, als van zich in vraagprijs aanpassend aanbod.



Bodem van de markt lijkt in zicht
Volgens NVM-voorzitter Hukker geven de cijfers diverse indicaties dat de bodem van de markt in zicht is, waardoor het evenwicht tussen vraag en aanbod langzaam kan herstellen. “Ondanks de algemene trend dat de werkloosheid in Nederland blijft toenemen en ook het aantal woningen dat ‘gedwongen’ verkocht moet worden, zijn er indicaties die aangeven dat we de bodem op de koopwoningmarkt wellicht naderen. Dat zien we aan een aantal zaken. De betaalbaarheid van koopwoningen ten opzichte van huurwoningen neemt toe. En het aanbod en de verkooptijden van woningen die te koop staan, stabiliseren. Daaraan zie je dat het evenwicht tussen vraag en aanbod langzaam herstellende is. Ook zien we dat het tempo van prijsdaling van koopwoningen afneemt, terwijl de huren omhoog gaan. Zo wordt het steeds aantrekkelijker om te gaan kopen.”

Lichtpuntjes voor de woningmarkt op de middellange termijn
Hukker wijst ook op de positieve signalen van andere instanties over herstel van de woningmarkt, die de afgelopen weken zijn genoemd. “Zowel het Centraal Plan Bureau (CPB) als de Nederlandse Bank (DNB) en het Internationaal Monetair Fonds (IMF) hebben de afgelopen tijd positieve uitspraken gedaan over de woningmarkt. Waar DNB nog voorzichtig stelt dat de huizenmarkt binnenkort weer kan stabiliseren en dat de huizenprijzen het grootste deel van de daling achter de rug hebben, gaat het CPB zover dat de bodem is bereikt. Ook het IMF stelt dat het einde aan de prijsdaling van koopwoningen relatief nabij is. Uit de cijfers van het eerste kwartaal 2013 blijkt in ieder geval dat de prijsontwikkeling op jaarbasis het dieptepunt voorbij is.” Waar op het dieptepunt in het derde kwartaal van 2012 de prijzen nog 7,3% lager lagen ten opzichte van een jaar eerder, is dat nu teruggelopen naar -5,5%. Appartementen deden het met een prijsdaling van -4% relatief het best, tweekappers met -7,2% het minst.


Naast de positieve berichtgeving vanuit de genoemde instellingen, is er vanuit de markt ook positief gereageerd op de voorstellen van de commissie Van Dijkhuizen om pensioenfondsen banken te laten helpen bij de financiering van hypotheken. Hierdoor kan de hypotheekrente omlaag, waardoor consumenten goedkoper kunnen lenen.

Betaalbaarheid 15-20% verbeterd ten opzichte van 2009
De betaalbaarheid van woningen is de afgelopen jaren sterk verbeterd. De stevige prijsdaling van woningen, de gedaalde hypotheekrente en de ondanks de crisis nog licht positieve loonontwikkeling zijn hier de oorzaak van. De woonlasten van een gemiddelde tussenwoning in Nederland liggen, ondanks de aangescherpte regelgeving rond de hypotheekverstrekking, nu ruim 18% lager dan begin 2009. Ook voor de andere woningtypen is de betaalbaarheid met vergelijkbare percentages verbeterd. De consument kan dezelfde woning kopen tegen lagere woonlasten en met een hypotheek waarbij aan het einde van de looptijd geen restschuld open blijft staan.



Verkooptijd blijft stabiel
De verkooptijd van woningen is het afgelopen kwartaal met 2,1% zeer beperkt toegenomen. De verkooptijd van de gemiddelde verkochte woning bedroeg 170 dagen. De tussenwoning was de snelst verkopende woning: de verkooptijd daalde met 4,8% tot 131 dagen. Andere woningtypen stonden langer te koop, zoals appartementen (155 dagen) en vrijstaande woningen (258 dagen). In vergelijking met vorig jaar is de verkooptijd met bijna 10% gestegen, de minst grote toename in 2 jaar.



Makelaars verhuren steeds meer
Het aantal door NVM-makelaars verhuurde woningen ligt in het eerste kwartaal van 2013 11% hoger dan in het eerste kwartaal van 2012. Totaal werden dit kwartaal zo’n 4.350 woningen verhuurd, waaronder steeds meer te koop staande woningen die tijdelijk verhuurd worden. Ook het aanbod van huurwoningen neemt toe. Op dit moment staan er 9.400 woningen te huur, een stijging van 9% ten opzichte van vorig kwartaal. Er is daarbij in toenemende mate een verschuiving te zien in het type woning dat verhuurd wordt en de regio waarin deze woning staat.

In vergelijking met 2012 worden steeds meer appartementen verhuurd, bijna tweederde van de verhuurde woningen betreft een appartement. Qua regio neemt het aandeel verhuurde woningen in het westen van het land verder af. Waar een aantal jaar geleden nog bijna driekwart van de woningen verhuurd werd in de Randstad, is dat nu nog geen 60%. Mede door deze ontwikkelingen en de stijging van het aanbod neemt de prijs waarvoor de gemiddelde woning verhuurd wordt verder af. De huurprijs ligt in het eerste kwartaal van 2013 6% lager dan vorig jaar.

Concurrentiepositie koopwoning t.o.v. huurwoning verbeterd
Naast het gegeven dat koopwoningen steeds betaalbaarder worden, heeft de Eerste Kamer afgelopen maand ingestemd met een marktconforme verhoging van de huren, om het scheefwonen tegen te gaan. Hukker: “Deze huurverhogingen zijn natuurlijk zuur voor de huurders, al is het een terechte zaak om wat aan het scheefwonen te doen. Scheefwoners blijven vaak te lang zitten in een huis dat te goedkoop voor hen is, wat de doorstroming op de woningmarkt belemmert. Maar dit kan ook een positieve uitwerking op de koopwoningmarkt hebben. De nieuwe realiteit op de huidige woningmarkt is een aanmerkelijk lager prijsniveau. Hier kunnen starters, onder wie voormalige huurders, van profiteren. Het kopen van een huis wint zo, in vergelijking met het huren, aan aantrekkelijkheid en daar is de NVM blij mee.”

Hukker constateert dat in veel regio’s in het land het kopen een woning al voordeliger is dan huren. Hij stoelt zijn mening op recent onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), dat in opdracht van de NVM is uitgevoerd. Centrale vraag aan de onderzoekers was om na te gaan in hoeverre koop gunstiger is dan huur. “ASRE concludeert dat de woonlasten van koopwoningen door de betere betaalbaarheid steeds dichter toeschuift naar de woonlasten in de huursector, die de komende periode fors gaan toenemen. Kopen wordt dus steeds aantrekkelijker, en dat is vooral voor starters die een huis willen kopen goed nieuws.”

‘Bijpas-ouders’
“Een grote instroom van starters in de koopsector is hiermee overigens niet gegarandeerd”, stelt de NVM-voorzitter. “Weliswaar zijn de woningen flink betaalbaarder geworden, dat wil nog niet zeggen dat ze door banken ook gefinancierd worden. Belemmerende factoren zijn nog steeds de te rigide toepassing van de strenge regelgeving op het gebied van hypotheekverstrekking en het feit dat er te weinig concurrentie is op de hypotheekmarkt, waardoor de rentetarieven onnodig hoog zijn. Om die reden zou het een goede zaak zijn om pensioenfondsen te betrekken bij het verstrekken van hypotheken. En de mogelijkheden voor ouders van starters om bij te dragen in de hypotheek zouden verruimd moeten worden. Dat we als het ware ‘Bijleen-ouders’ en ‘Bijpas-ouders’ creëren.”

Calculerende woonconsument is in opmars
Hukker ziet in de huidige woningmarkt de opmars van wat hij noemt ‘de calculerende consument’. “Je ziet kopers en huurders steeds meer berekenend worden. Ze wachten af of de huizenprijzen verder dalen en slaan hun slag als ze merken dat de bodem in zicht is. In afwachting daarvan gaan ze tijdelijk huren. En verkopers gaan bijvoorbeeld huren om de overwaarde van hun verkochte woning te consumeren. Kopers onderhandelen scherp over prijs, omdat ze de keuze hebben uit een ruim aanbod met aantrekkelijk geprijsde woningen. Zo zien we dat een kwart van nieuw te koop aangeboden woningen die realistisch geprijsd zijn, binnen drie maanden worden verkocht. En dat lang te koop staand aanbod echt substantieel in prijs omlaag moet om verkocht te kunnen worden. Een ideale situatie voor de calculerende koper om zijn kans te grijpen.”

Waken voor nieuwe stapeling hypothecaire beperkingen
Het kabinet stimuleert aflossen, door voor nieuwe hypotheken alleen nog renteaftrek toe te kennen bij een ten minste annuïtair schema voor volledige aflossing in 30 jaar. Tegelijk brengt het stapsgewijs met één procentpunt per jaar het maximale hypotheekbedrag terug tot 100% van de marktwaarde in 2018; dit jaar is deze zogeheten Loan to Value ratio (LTV) teruggebracht van 106 naar 105%. Dit zijn maatregelen die op korte en middellange termijn een negatief effect hebben op zowel de prijsontwikkeling als de doorstroming op de woningmarkt, maar die met name vanuit financieel-economisch en internationaal perspectief gerechtvaardigd worden. Een en ander volgt op eerdere beperkingen vanuit de Gedragscode Hypothecaire Financiering, afbouw van de NHG-bekostigingsgrens tot oorspronkelijke hoogte en verhoging van de NHG-premie. Op dit moment onderzoekt onder meer de commissie Van Dijkhuizen nieuwe financieringsvormen, met name vanuit institutionele beleggers. Dit moet meer verantwoorde ruimte gaan bieden voor de thans stokkende hypothecaire financiering. “Zoals gezegd zijn we positief over de tussenrapportage van de Commissie, maar we zijn tegelijkertijd kritisch en waakzaam ten aanzien van een aantal daarin zijdelings gesuggereerde punten”, aldus Hukker. “Zo wordt gezinspeeld op nóg verdere afbouw van de LTV tot slechts 80% en wordt er geopperd om de NHG-premie wederom en substantieel te verhogen. In de meest recente verkenning van de SER zijn soortgelijke, maar niet nader uitgewerkte punten opgetekend.”

De NVM-voorzitter roept het kabinet op hier niet in mee te gaan en dus niet de op dit gebied al genomen maatregelen te wijzigen met verdere beperkingen. “Wat ons betreft dient een dergelijke forse verdere rantsoenering van de woningmarktfinanciering zeker de komende jaren niet aan de orde te zijn. De NVM ziet meer in het bevorderen van aflossen en het stimuleren van vroegtijdig sparen voor een eigen huis. Tegelijk blijven we aandringen op de noodzakelijke actualisatie van Nibud-berekeningsmethoden - met name voor tweeverdieners -, op financieringsoplossingen voor restschuldproblematiek die aansluiten op de geïntroduceerde renteaftrek hiervoor, en op het toepassen van verantwoord maatwerk door hypotheekverstrekkers, met name ten aanzien van starters met carrièreperspectief en succesvolle ZZP’ers en flexwerkers. Ik denk dan aan slimme maatregelen waarbij de LTV niet direct na aankoop wordt verlaagd, maar waarbij de top in tien jaar versneld wordt afgebouwd. Dit maakt het voor starters op de woningmarkt direct mogelijk in te stappen, maar zij weten dat het in hun voordeel is om deze top versneld af te lossen.”

Rapport Kamercommissie Huizenprijzen
De NVM heeft met interesse kennis genomen van het eindrapport van de Tweede Kamercommissie Huizenprijzen. In de onderzoeksfase heeft de NVM schriftelijke inbreng geleverd. Ook heeft NVM-voorzitter Hukker deelgenomen aan een openbare hoorzitting van de commissie. De NVM herkent veel van de conclusies die de commissie trekt. Het is goed dat de ontwikkelingen uit het verleden nog eens goed zijn geanalyseerd en in dit rapport zijn vervat. Het is goed dat niet alleen achterom wordt gekeken, maar juist ook oog is voor het heden en de toekomst. Hier is een aantal nuttige aanbevelingen uit voortgevloeid. Wat de NVM betreft kan hier snel lering uit worden getrokken. De huidige problematiek rond de woningmarkt geeft hier ook alle aanleiding toe. De commissie concludeert dat de prijsstijgingen op de woningmarkt tot 2008 vooral gevolg waren van toegenomen besteedbare (en steeds meer meegenomen tweede) inkomens van huishoudens sterk verruimde leenmogelijkheden vanuit hypotheekverstrekkers.

De NVM gaat het rapport zorgvuldig nader bestuderen. Ook gaat ze vanzelfsprekend het vervolggesprek verder aan met politiek, sector en woonconsument.

NVM Woontoets voorkomt fraude
Eind vorig jaar is de NVM Woontoets geïntroduceerd, een deskundige screening, speciaal ontwikkeld voor de vastgoedsector. Hiermee onderzoekt de NVM-makelaar de identiteit en de kredietwaardigheid van een potentiële huurder, koper of opdrachtgever. Door de NVM-Woontoets voorkomt de NVM-makelaar zoveel mogelijk dat personen achteraf niet betalen, geld witwassen of op het randje van een faillissement naar de schuldsanering wankelen. Ook werpt de toets een blokkade op tegen personen die met valse legitimatiebewijzen illegale bewoning of hennepteelt opstarten.

De NVM is niet alleen het kwaliteitsmerk voor de koopwoningmarkt, maar ook voor de huurwoningmarkt. Daarom stelt de NVM hoge eisen aan de kwaliteit van de dienstverlening die haar leden verstrekken. Elke NVM-makelaar staat garant voor een zorgvuldige afwikkeling van de (huur)transactie.



dinsdag 26 maart 2013

Vanaf 1 juli 2013 NHG-grens naar €290.000,-

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie die van toepassing is op hypotheken. Op dit moment geldt de garantie op hypotheken tot een bedrag van
€ 320.000,-.

Een hypotheek met NHG zorgt voor korting op uw hypotheekrente. De rentekorting kan oplopen tot maar liefst 0,6%. Daarmee kunt u maandelijks mogelijk veel geld besparen.

Tot 1 juli 2013 is de NHG-grens vastgesteld op €320.000,-. Dit houdt in dat het hypotheekbedrag nooit meer mag zijn dan € 320.000,-. U dient hierbij wel rekening te houden met bijkomende kosten. Dit zijn bijvoorbeeld notariskosten en overdrachtsbelasting. Het percentage bijkomende kosten voor bestaande woningen en nieuwbouwwoningen heeft NHG standaard op 5% gesteld. De koopsom of koop-/aanneemsom van uw woning mag tot 1 juli 2013 niet meer dan € 304.761,90 bedragen.

Vanaf 1 juli 2013 wordt de NHG-grens verlaagd naar € 290.000,-. Als NHG hetzelfde percentage aan bijkomende kosten blijft hanteren betekent dit dat uw koopsom vanaf 1 juli 2013 waarschijnlijk niet meer dan € 276.190,48 mag bedragen. De precieze hoogte van dit bedrag staat nog niet op de website van NHG vermeld. Houd u daarom de website van NHG goed in de gaten.

Vanaf 1 juli 2014 wordt de NHG verder verlaagd naar € 265.000,-.



dinsdag 26 maart 2013

Oude eigenaar niet aansprakelijk voor een bouwkundig gebrek uit 1983

De oude eigenaar wordt aansprakelijk gesteld voor een gebrek van de woning welke hij in 1993 heeft verkocht. Volgens het gerechtshof Den Bosch hoeft de oude eigenaar uiteindelijk de schade niet te vergoeden, omdat het gebrek niet binnen bekwame tijd is gemeld.

De feiten
A heeft in 1983 een aanbouw laten plaatsen aan de woning welke woning hij in 1993 verkoopt aan B.

Op 21 maart 2006 heeft B de woning verkocht aan C. Omstreeks eind december 2009 heeft zich in de woning een ernstige lekkage voorgedaan. Op de eerste verdieping waren vochtplekken zichtbaar op diverse wanden en het plafond van de slaapkamer. Tevens lekte er op de eerste verdieping water via het plafond in de op de begane grond gelegen woonkamer.

Volgens de ingeschakelde expert is er met betrekking tot de aanbouw in de oorspronkelijke achtergevel een te zwakke houten balk toegepast, waardoor de hele (houtskelet) achtergevel van de woning in het midden enkele centimeters is ingezakt en de lasnaad van de zinken dakgoot is gescheurd, met de vermelde lekkage tot gevolg. De expert meldt voorts dat het plaatsen van de aanbouw uiterst ondeskundig en gevaarlijk is uitgevoerd. De herstelkosten worden door de expert begroot op circa € 22.000,-.

Op 1 maart 2010 is B aansprakelijk gesteld door C voor de geleden schade.

Oude eigenaar A wordt aansprakelijk gesteld voor de schade door B
Bij brief op 16 augustus 2010 heeft B het bouwkundige rapport van de expert doorgestuurd aan A en heeft daarbij uitdrukkelijk het recht voorbehouden om A in vrijwaring op te roepen. In vrijwaring oproepen betekent dat als B aansprakelijk wordt gesteld, hij de schade op A wil verhalen. A heeft immers de ondeugdelijke aanbouw in 1983 laten plaatsen.

A voert als verweer aan dat B pas op 16 augustus heeft geklaagd over de gebreken waarvan B per 1 maart al op de hoogte was. Volgens A heeft B daarmee niet binnen bekwame tijd het gebrek gemeld.

Uitspraak Gerechtshof ’s-Hertogenbosch
Volgens het hof is C eind december 2009 geconfronteerd met een ernstige lekkage. Vervolgens is B bij brief van 1 maart 2010 door C aansprakelijk gesteld voor onder meer een doorgezakte achtergevel, een doorhangend plafond in de woonkamer, langdurige lekkage en vochtproblemen. Dit alles duidt onmiskenbaar op een constructief probleem ter plaatse van de aanbouw.

Dit brengt het hof tot de conclusie dat B er op 1 maart 2010 met voldoende zekerheid van moest uitgaan dat de door A aan B geleverde zaak reeds ten tijde van de levering in 1993 niet aan de overeenkomst beantwoordde.

Tussen 1 maart en 16 augustus 2010 zit een periode van 5½ maand. De vraag die vervolgens rijst is of een kennisgeving die 5½ maand na de ontdekking is gedaan, heeft te gelden als een kennisgeving binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW.

De vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, moet worden beoordeeld onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn.
Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt (HR 29 juni 2007, LJN AZ7617, NJ 2008/606 en HR 25 maart 2011, LJN BP8991).

Het hof stelt voorop dat het uitgangspunt van de wet is dat een verkoper erop mag rekenen dat de koper hem zo spoedig mogelijk van een ‘gebrek’ in kennis stelt, zodat de klachttermijn zo kort mogelijk dient te zijn. B heeft ook geen enkele verklaring gegeven voor het feit dat het 5½ maand heeft geduurd voordat hij A in kennis stelde van de vermeende constructiefout in de aanbouw, terwijl A er belang bij had dat hij zo snel mogelijk zou worden geïnformeerd over de vermeende non-conformiteit.

Het hof wijst er in dat verband op dat het verstrijken van de tijd naar ervaringsregels niet alleen de bewijspositie van de verkoper steeds verder pleegt aan te tasten, maar ook diens mogelijkheden om de uit de vermeende gebreken voortvloeiende schadelast door te geleiden aan derden. Het oordeel moet dan ook zijn dat niet binnen bekwame tijd is geklaagd, waardoor de oude eigenaar A niet de schade hoeft te vergoeden die B lijdt.

Conclusie
Oude eigenaar A wordt aansprakelijk gesteld voor een gebrek van een woning welke hij in 1993 heeft verkocht. A hoeft uiteindelijk de schade niet te vergoeden omdat de huidige verkoper B niet binnen bekwame tijd het gebrek heeft gemeld aan A. Als B echter wel binnen bekwame tijd het gebrek had gemeld dan was A naar alle waarschijnlijkheid aansprakelijk gesteld voor de schade.

Deze uitspraak laat zien dat een oude eigenaar ook voor ‘oude’ gebreken aansprakelijk gesteld kan worden. Het is zo’n geval van doorslaggevend belang om het gebrek binnen bekwame tijd te melden.



woensdag 13 februari 2013

Fracties stemmen in met woonakkoord

DEN HAAG - De fracties die betrokken zijn bij het dinsdagavond gesloten woonakkoord, hebben woensdagochtend ingestemd met het bereikte resultaat.

Hun fractievoorzitters hebben dit akkoord dinsdagavond gesloten met minister Stef Blok (Wonen), woensdagochtend stemden ook de fracties in.

Bij de aansluitende persconferentie zijn ook D66-leider Alexander Pechtold, ChristenUnie-leider Arie Slob en SGP-leider Kees van der Staaij aanwezig.

Blok noemt het akkoord een impuls voor de woningmarkt. "Dit akkoord pakt het scheefwonen aan en zorgt voor zekerheid op de koopmarkt. Bovendien geeft het een impuls aan de bouwsector, de banenmotor in Nederland."

Wel moet hij erkennen dat de aanpassing van het regeerakkoord een gat slaat in de begroting van 200 miljoen per jaar. Hij zegt dat in maart gekeken zal worden hoe dat gat gedicht moet worden. Aangezien het akkoord bijna zijn hele begroting beslaat, zal dit bedrag elders gevonden moeten worden.

 

Huurmarkt

 

In het principe-akkoord dat de onderhandelaars dinsdagavond overeen kwamen is opgenomen dat de maatregelen op de huurmarkt worden verzacht en de hypotheekregels worden versoepeld ten opzichte van het regeerakkoord. Dit lekte uit naar diverse media.

Zo gaan de huren voor inkomens boven de 43.000 niet met 9 procent omhoog, maar met 6,5 procent. Middeninkomens gaan 4,5 procent meer huur betalen, de lage inkomens 3,5 procent. Ook gaat de heffing voor woningcorporaties omlaag van twee miljard naar 1,75 miljard.

Het kabinet laat in het akkoord definitief het nieuwe systeem voor de bepaling van de huur vallen.

In het regeerakkoord was nog afgesproken dat de maximale huur bepaald zou worden aan de hand van de WOZ-waarde. Dit bleek echter niet werkbaar, vanwege de dalende waarde van huizen. Daarom blijft het huidige puntensysteem bestaan.

Huurders die er in inkomen op achteruit gaan komen mogelijk in aanmerking voor huurverlaging en het wordt straks makkelijker om kantoorpanden om te bouwen tot woonruimte.

Hypotheken

 

Pechtold, Slob en Van der Staaij benadrukten tijdens de persconferentie het belang van het akkoord voor de woningmarkt. Ook zeiden ze ook in de toekomst open te staan om hun verantwoordelijkheid te nemen en politieke impasse te voorkomen.

Ook wordt het aflossingsregime van hypotheken iets verzacht. Overeind blijft dat hypotheken volledig en annuitair moeten worden afgelost. Wel kan er bovenop de hypotheek een tweede lening worden afgesloten, waarvan de rente niet aftrekbaar is.

Om de bouw een impuls te geven is afgesproken dat het btw-tarief voor renovatiewerkzaamheden voor een jaar omlaag gaat van 21 naar 6 procent. Ook komen er fondsen voor energiebesparing en startersleningen.

 

Akkoord

 

Pas om half twaalf dinsdagavond kwamen de fractievoorzitters van D66, ChristenUnie en SGP met Blok tot een akkoord. In de late uren schoven ook premier Mark Rutte, minister van Financiën Jeroen Dijsselbloem en de fractievoorzitters van VVD en PvdA, Halbe Zijlstra en Diederik Samsom, aan.

Zijlstra zei na de persconferentie dat er vaker naar de oppositie gekeken zal moeten worden. "We zullen continu in deze situatie zitten'', aldus Zijlstra. "We zullen ook bij andere dossiers naar steun moeten zoeken, soms met andere partijen dan deze drie. We hebben in de Eerste Kamer nu eenmaal geen meerderheid.''

 

Nadelen

 

Eerder liet Blok in een brief aan de Eerste Kamer weten dat aan het beperken van de aflossing tot 50 procent grote nadelen kleven. Zo wordt het systeem ingewikkelder en wordt de aflossingsprikkel minder.

Ook de beperking van de verhuurdersheffing was lang onbespreekbaar voor Blok, vanwege het begrotingsgat dat zou ontstaan. Afgelopen week liepen gesprekken met het CDA om tot een akkoord te komen nog stuk.

Volgens CDA-leider Sybrand Buma is het nog steeds 'zeer de vraag' of het nieuwe akkoord in de Eerste Kamer op steun van de partij kan rekenen.



vrijdag 30 november 2012

'Makelaars dit najaar drukker dan normaal'

Doordat veel huizenzoekers nog vóór de beperking van de hypotheekrenteaftrek per 1 januari een huis willen kopen, hebben makelaars het dit najaar iets drukker dan normaal. 'Waar we vorige maand zo'n 1500 huizen per week verkochten, zijn dat er nu bijna 1900', stelt een woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Makelaars vrijdag naar aanleiding van berichtgeving in het Financieele Dagblad.

Iedereen die de koopakte nog in 2012 ondertekent kan volgens hem aanspraak maken op de oude regelgeving voor hypotheken; ook als de financiering pas in het nieuwe jaar wordt geregeld. Het verschil tussen de huidige en nieuwe hypotheekvormen kan een koper over de gehele looptijd tienduizenden euro's schelen.

Het feit dat de woningmarkt tijdelijk iets aantrekt heeft geen invloed op de huizenprijzen, vertelt de zegsman. 'Het woningaanbod is nog steeds heel ruim, en er is nog steeds heel veel concurrentie tussen te koop staande huizen. We moeten bovendien niet vergeten dat we voor de crisis per week wel 2500 huizen verkochten.'

Het aantal huisbezichtigingen neemt wel toe. Het grote kantoor Makelaarsland telde afgelopen maand 82.500 bezoekaanvragen, een stijging van 20 procent vergeleken met november vorig jaar. 'Dit geeft aan dat de kooplust onder woningzoekenden nog steeds sterk aanwezig is. Naar verwachting zal deze trend zich in december doorzetten', aldus Makelaarsland.



dinsdag 2 oktober 2012

NVM Open Huizen Dag levert ruim 100.000 bezoeken op

Het aantal bezoeken op de Open Huizen Dag van de NVM is praktisch gelijk gebleven in vergelijking met de Open Huizen Dag in maart. Daarmee is de dag opnieuw een succes geworden.

Uit een bliksemenquête van de NVM bleek dat de deelnemende huizen 107.000 bezoeken kregen en dat kwam praktisch overeen met het cijfer zes maanden geleden. “Ik ben verheugd dat de NVM Open Huizen Dag onverminderd populair blijft”, stelt NVM-voorzitter Ger Hukker. “Het is, zoals onderzoek ook heeft uitgewezen, een effectief middel om je woning onder de aandacht van kopers te brengen.”

Het aantal deelnemende woningen was wel lager: 50.000 tegenover een recordaantal van 56.000 woningen in maart. Dit betekent dat het gemiddelde aantal bezoeken aan een deelnemende woning op peil is gebleven.

De NVM Open Huizen Dag werd over het algemeen beter bezocht in de grote steden dan op het platteland.

Uit de eerste reacties van makelaars blijkt dat er onder kopers grote interesse blijft voor de NVM Open Huizen Dag als oriëntatiemiddel op de woningmarkt. Niet elk huis kreeg overigens bezoek. Gemiddeld kreeg 1 op de 3,5 geen geïnteresseerde koper over de vloer. Dat had te maken met het grote aanbod aan woningen. Bovendien konden de kandidaat-kopers onmogelijk alle woningen bezichtigen.

De NVM Open Huizen Dag wordt elk halfjaar gehouden. Geïnteresseerden kunnen, zonder afspraak, een route uitstippelen om vervolgens op hun gemak een aantal huizen te bekijken. De deelnemende woningen waren tussen 11.00 en 15.00 uur te bezoeken.

Als gevolg van de afspraken in het Lente-akkoord krijgen starters mogelijk wel per 1 januari met strengere hypotheekregels te maken. De NVM vindt dat de woningmarkt nog steviger op slot wordt gedraaid als deze afspraken doorgaan. “De voorstellen van het Lenteakkoord zorgen voor een stijging van de hypotheeklasten voor starters”, meent NVM-voorzitter Ger Hukker. “Dit moet worden voorkomen en daarom zet de NVM al haar lobbymiddelen in om ervoor te zorgen dat een nieuw kabinet van deze maatregelen afziet.”



woensdag 15 augustus 2012

Met wederzijds goedvinden de huurovereenkomst woonruimte beëindigen

In artikel 7:271 lid 8 Burgerlijk Wetboek is opgenomen dat een huurovereenkomst woonruimte met wederzijds goedvinden beëindigd kan worden na het ingaan van de huur. Hiervoor wordt veelal een beëindigingovereenkomst opgesteld waarin staat vermeld tegen welke datum de huurovereenkomst wordt beëindigd.

Uit een arrest van het Gerechtshof Arnhem: www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BW5316x blijkt dat het met wederzijds goedvinden beëindigen van de huurovereenkomst niet zo makkelijk is, helemaal niet als het initiatief tot beëindiging bij de verhuurder ligt.

Standpunt van het Hof luidt als volgt:

Uitgangspunt dient te zijn, dat de wettelijke bescherming van de huurder meebrengt dat deze pas rechtsgeldig kan toestemmen in beëindiging van de huurovereenkomst, nadat de verhuurder op concrete wijze te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst wil beëindigen en op welk tijdstip dat zou moeten gebeuren.

De verhuurder kan zijn wens om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen op concrete wijze tot uitdrukking brengen in de vorm van een huuropzegging overeenkomstig artikel 7:271 BW, (waarna de huurder schriftelijk in de beëindiging kan instemmen, met als gevolg dat de huurovereenkomst eindigt op het tijdstip waartegen rechtsgeldig is opgezegd) of in de vorm van een voorstel tot het sluiten van een (wat betreft het eindtijdstip) concrete beëindigingovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 8 BW (waarna instemming van de huurder ertoe leidt dat de huurovereenkomst eindigt op het in de beëindigingovereenkomst genoemde tijdstip).

Pas als de verhuurder op concrete wijze te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst op een bepaald tijdstip wil beëindigen, kan de huurder zich een goed beeld vormen van de gevolgen van de beëindiging van de huur op dat tijdstip en kan hij verantwoord beslissen of hij afstand zal doen van zijn recht op huurbescherming.

Het voorstel tot het sluiten van een beëindigingovereenkomst op initiatief door verhuurder dient dus altijd een eindtijdstip te bevatten zodat de huurder zich een goed beeld kan vormen van de gevolgen van de beëindiging van de huur op dat tijdstip.
 



vrijdag 13 juli 2012

Lichtpuntje op de woningmarkt in tweede kwartaal

20 Procent meer verkopen in de lente door vervroegde aankopen

NVM-Voorzitter Ger Hukker: “Nog geen indicatie van structureel herstel”

Het tweede kwartaal van 2012 kende een opleving van de woningmarkt. Er werden 20,2 procent meer woningen verkocht dan in het voorgaande kwartaal. De verkoopprijs van de gemiddelde verkochte woning daalde licht met 0,7 procent ten opzichte van het vorige kwartaal. Gemiddeld wordt een woning voor 215 duizend euro verkocht. Dat blijkt uit de nieuwste kwartaalcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).*

De NVM  is blij met de opleving, maar ziet nog geen aanwijzingen voor structureel herstel. Ger Hukker, voorzitter NVM: “We constateren dat in het tweede kwartaal aankopen naar voren zijn gehaald vanwege de aanvankelijke onzekerheid over de overdrachtsbelasting. Maar ook zien we een nieuw realisme in de markt. Mensen zetten hun huis scherper te koop, waardoor de markt in beweging komt.”

* De cijfers van de NVM zijn voorlopig

Markt nog altijd moeizaam
Traditioneel scoort het tweede kwartaal altijd beter dan het eerste (gemiddeld 12,6 procent), maar de afgelopen maanden was de stijging dus hoger. NVM-voorzitter Ger Hukker is tevreden met de cijfers, maar stelt dat de woningmarkt nog altijd moeizaam is. “Dit kwartaal was een klein lichtpuntje, zo een die extra opvalt als het buiten heel donker is. We hebben geen indicatie voor een structureel herstel. Veruit de meeste seinen staan op rood.”


Figuur: Aantal transacties per kwartaal door NVM-makelaars (totale markt in 2e kwartaal 2012: 30.000)
 

Hukker ziet twee redenen voor de grote stijging van het aantal transacties: “Ten eerste was het vorige kwartaal buitengewoon slecht door alle politieke en economische onrust. Daarbij steekt het kwartaal daarna al snel goed af. Ten tweede is de reden voor de grote stijging simpel. Kopers hebben hun beslissing naar voren gehaald en geprofiteerd van de lage overdrachtsbelasting. Voordat de maatregelen uit het Lenteakkoord eind april bekend werden, was onduidelijk of de tijdelijk verlaagde overdrachtsbelasting ook na 1 juli verlengd zou worden. Veel kopers hebben daarom in de eerste weken van het kwartaal hun slag willen slaan. Inmiddels is duidelijk dat deze belasting op het lagere niveau van 2 procent blijft. De NVM juicht dat toe, want wij pleiten sinds jaar en dag voor structurele verlaging en liefst afschaffing van de verhuisboete.”

Prijsdaling nu groter en langduriger dan tijdens eerste dip
De daling van de huizenprijzen houdt aan. Vergeleken met een jaar geleden is er sprake van een prijsdaling van 6,3 procent. Tijdens de eerste dip op de woningmarkt drie jaar geleden was de hoogst gemeten prijsdaling 5,5 procent. Niet alleen is de prijsdaling daarmee groter, de periode van dalende prijzen duurt ook langer. Al anderhalf jaar dalen de prijzen. Vergeleken met de periode voor de crisis liggen de prijzen 12,9 procent lager. De prijsdaling in het staande woningaanbod versnelt zich. In vergelijking met een jaar eerder daalde de vraagprijs met 3,3 procent. “Het realisme in de markt neemt toe”, aldus voorzitter Ger Hukker. “Mensen zetten hun huis scherper te koop. De dromers verlaten de markt of haken na een adviesgesprek met de makelaar af.”

 
Figuur: Transactieprijsontwikkeling in vergelijking met het vorige kwartaal.


Trendbreuk aanbod nieuwe woningen; verkooptijd loopt op; veel keuze
Er worden dit kwartaal 175.000 woningen via een NVM-makelaar te koop aangeboden. Voor de totale markt gaat het naar schatting om 233.000 woningen in aanbod. Dit is weliswaar een stijging van 2,6 procent in vergelijking met het vorige kwartaal, maar traditioneel groeit het aanbod harder in deze periode (8 procent). Er is dus sprake van een trendbreuk.

Uit analyses van de NVM blijkt ook dat er steeds meer ‘oud’ aanbod verkocht wordt. Één op de vijf verkopen betreft een woning die langer dan een jaar in aanbod heeft gestaan, een percentage dat het afgelopen kwartaal flink is gegroeid. Daar gaat in de meeste gevallen wel een vraagprijsaanpassing aan vooraf. In de onderhandelingen voor de verkoop moeten verkopers meer toegeven op de (aangepaste) vraagprijs, gemiddeld 6,1 procent. De verkooptijd van de gemiddelde woning loopt op. Deze bedraagt nu 166 dagen, bijna een maand langer dan vorig jaar.

Figuur: Het aantal woningen, dat nieuw in aanbod is gekomen per kwartaal bij NVM-makelaars.

Positief is dat de verkoopbaarheid van woningen dit kwartaal is toegenomen. 1 op de 9 van de te koop staande huizen is verkocht. Dit was vorig kwartaal minder dan 1 op de 10. 1 op de 4 woningen wordt binnen de eerste 3 maanden na de start van de verkoop verkocht. Ger Hukker: “In korte tijd een huis verkopen, is goed mogelijk in deze markt. Maar een scherpe prijs is hiervoor een absolute voorwaarde. Essentieel hierbij is dat klant en makelaar gezamenlijk een goede verkoop- en prijsstrategie bepalen.”



Figuur: De kansen op verkoop van de aanmeldingen van het 2e kwartaal van 2011.

De keuzemogelijkheden van kopers zijn nog altijd enorm groot, maar deze zijn iets minder geworden. Een koper kon dit kwartaal kiezen uit 23 woningen, tegen 27 in het vorige kwartaal.”

Figuur: De koper heeft nog steeds een ruime keus, gemiddeld uit 23 woningen.

Regionaal flinke verschillen
In bijna iedere NVM-regio nam het afgelopen kwartaal het aantal transacties toe. Met name in de zuidelijke provincies laat de ontwikkeling van het aantal transacties een bovengemiddelde toename zien. In regio’s als Uden, Noord-Limburg en Roermond is het aantal transacties in vergelijking met het eerste kwartaal meer dan 50 procent toegenomen. De ontwikkeling van de prijs van de gemiddeld verkochte woning is gevarieerd over het land.

De regio’s Amsterdam en Groningen blijven de meest dynamische markten. In deze regio’s werden respectievelijk 17 en 15 procent van het gehele aanbod verkocht. Beide gebieden kennen een hoge instroom van nieuwe woningen in het aanbod (meer dan 40 procent nieuw aanbod in verhouding tot het oude aanbod). 

Betaalbaarheid neemt toe, financierbaarheid onder druk
De gemiddelde prijs van een woning bevindt zich op het laagste niveau sinds het begin van de crisis. Een gemiddelde woning kost nu 215.000 euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen met 12,9% gedaald. De prijzen van de duurste woningtypen daalden het hardst in de afgelopen 4 jaar. Een vrijstaande woning daalde totaal met 16,5% in prijs, de twee-onder-één-kapwoning met 14,7%. De hoekwoning daalde net zo hard als het gemidde (12,9%) en de tussenwoning en appartement met respectievelijk 11,9% en 11,8%. Woningen zijn dus flink goedkoper geworden. Ook is de hypotheekrente laag, wat een gunstige omstandigheid is voor kopers. De betaalbaarheid, die wordt bepaald door de huizenprijzen en de hypotheekrente, zit daardoor op het meest aantrekkelijke niveau in jaren. Wel staat de financierbaarheid nog altijd en in toenemende mate onder druk. Banken blijven in de crisis enorm terughoudend met het verstrekken van leningen. Voor kopers die een overeenkomst met hun bank weten te bereiken, is de marktsituatie gunstig.
 

 

   Medio 2008  Medio 2012  
 Hypotheekrente

 5,2%

 4,0%

 
 Prijs gemiddelde woning

 € 251.000

 € 215.000

 
 Bruto modaal inkomen

 € 30.500

 € 33.000

 
               
 Netto maandlast

€ 940

€ 680

-28%


Figuur: De betaalbaarheid is sterk verbeterd. Een consument betaalt bijna 28% minder woonlasten.

Prijs aanpassen loont
Uit een onderzoek van de NVM naar verkoop in een dalende markt blijkt dat vraagprijsaanpassingen een noodzakelijk instrument zijn om een woning te verkopen, die in de eerste maanden niet verkocht raakt. De verkoopkansen van woningen die in de laatste drie maanden zijn aangemeld of  een vraagprijsaanpassing hebben gehad (kans van 22 procent), zijn veel groter dan voor woningen die dat bijvoorbeeld meer dan een jaar geleden hebben gedaan (kans van 2 procent). Daarnaast loopt het verschil tussen de vraag- en de verkoopprijs op, als mensen hun vraagprijs niet aanpassen. Voorzitter Ger Hukker: “Mensen moeten dus niet denken dat als ze op een te hoge vraagprijs blijven zitten, ze meer geld voor hun woning krijgen. Wie te hoog opent, legt meer toe in de onderhandelingen. Wie zijn woning met een goede prijs-kwaliteitverhouding te koop zet, trekt juist meer geïnteresseerden. Mensen zoeken op Funda met een maximale vraagprijs. Als je daar net binnen valt, raken zij op de hoogte van je aanbod. Mijn advies is: maak van de vraagprijs geen prijsvraag.”

Figuur: verdeling van de verkopen op basis van de periode tussen het moment van de laatste actie en de verkoop. Een actie is een aanmelding (de groep zonder wijziging) of een vraagprijsaanpassing (de groep met wijziging).

Hukker benadrukt het belang van een actieve houding door verkopers. “Er is een groot aantal verkopers in de markt dat zich nauwelijks verroert. 24 procent van het aanbod staat langer dan een halfjaar te koop, maar is nog nooit in prijs aangepast. Nog eens 16 procent van de verkopers heeft al wel eens de prijs gewijzigd, maar deed dit langer dan een halfjaar geleden. Van de verkochte woningen is 83 procent in het afgelopen halfjaar wel actief geweest, in het aanbod is dit voor maar 60 procent van de woningen het geval. Woningen die al meer dan 6 maanden geen actie hebben ondernomen, staan vrijwel kansloos te koop.”

Realisme is in deze markt het sleutelwoord. Hukker: “Mensen zijn in deze woningmarkt doorgaans het beste af met een scherpe vraagprijs. Voor de verkoper geldt bijna altijd dat hoe eerder je je woning verkoopt, hoe beter het is. Daarom moeten mensen ook niet te lang wachten met een prijsaanpassing.”

Veranderlijk jaar verwacht – veel hangt af van verkiezingen
Door het Lenteakkoord en de Tweede Kamerverkiezingen van 12 september verwacht de NVM een turbulent verloop van het verdere jaar. De makelaarsvereniging constateert dat in het tweede kwartaal aankopen naar voren zijn gehaald vanwege de onzekerheid over de overdrachtsbelasting. Voor het derde kwartaal wijzen de ontwikkelingen dan ook op een daling van transacties van 10 procent ten opzichte van het derde kwartaal 2011.

Naarmate we meer richting het einde van 2012 komen, gaan andere krachten een rol spelen. Verschillende maatregelen uit het Lenteakkoord zouden bij doorvoering de financierbaarheid van de woningmarkt enorm verslechteren na 1 januari 2013. Voor nieuwe gevallen wordt dan de aflossingsvrije hypotheek afgeschaft, worden hypotheken verplicht annuïtair en wordt de mogelijkheid om meer te lenen dan de waarde van het huis (de zogeheten ‘Loan to Value’) verminderd. Daarnaast laat het zich aanzien dat de leencapaciteit voor starters door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) verder wordt beperkt. Het permanent verlagen van de overdrachtsbelasting door het Lenteakkoord is gunstig, maar weegt hier geenszins tegenop. De hoofdzorg van de NVM is dat de starters, de motor voor de woningmarkt, hierdoor eenzijdig en hard worden getroffen. Hun koopkracht op de huizenmarkt zou door deze maatregelen met 20 tot 40 procent afnemen.  

Ger Hukker: “De markt zal aan het eind van het jaar anticiperen op de verslechterde situatie na 1 januari 2013, mochten de betreffende maatregelen inderdaad doorgang vinden. Kopers gaan beseffen dat hypotheekvoorwaarden dan veel minder gunstig worden en verkopers dat prijzen zullen dalen. Wat dat betreft worden zittende huiseigenaren dus allerminst ontzien bij het onderscheid tussen bestaande en nieuwe gevallen: extra en onnodige waarde- en dus vermogensdalingen zullen het gevolg zijn van het Lenteakkoord. Verkopers én kopers hebben dan allebei een grote prikkel om snel tot afspraken te komen. Iedereen wil dan nog profiteren van de huidige gunstige hypotheekvoorwaarden. Doorstromers die nog van de huidige hypotheekregels gebruik willen maken, moeten nu al actie ondernemen. Wie eerst zijn woning wil verkopen om daarna zelf een woning te kopen, heeft hiervoor nog minder dan een half jaar de tijd. Dat is krap. Hierdoor kan het aantal transacties hard stijgen, afhankelijk van hoe snel een nieuw kabinet duidelijkheid biedt over welke maatregelen daadwerkelijk te verwachten zijn. Keerzijde is ook dat de markt na 1 januari 2013 volledig in de remmen gaat. Het begin van 2013 wordt dan uiterst slecht voor de hele branche.” 

Maar veel hangt af van de verkiezingen. Hukker: “Deze verwachting gaat uit van het huidige Lenteakkoord. Maar het ligt voor de hand dat na 12 september de kaarten opnieuw worden geschud. We hopen dat de politiek deze maatregelen grondig heroverweegt, zeker nu vanuit zowel wetenschap als markt uitvoerig op de enorme negatieve effecten is gewezen. Daarbij komt dat de woningmarkt met dit Lenteakkoord nog steeds niet integraal hervormd zou worden.” 

Wonen 4.0 goed ontvangen
De NVM kijkt met grote tevredenheid terug op de lancering van het integrale woonakkoord WONEN 4.0, dat is geschreven in samenwerking met Aedes Vereniging van Woningcorporaties, Vereniging Eigen Huis en Woonbond. WONEN 4.0 is een samenhangend en zorgvuldig vanuit de verschillende belangen afgewogen plan voor hervorming van zowel de huur- als koopsector. In het plan wordt de hypotheekrenteaftrek in 30 jaar afgebouwd en stijgen de huren geleidelijk, totdat ze passen bij de waarde van de woning. Daarbij worden zowel huurders als kopers gecompenseerd, onder meer met de introductie van een woontoeslag en een verlaging van de inkomstenbelasting. Inmiddels hebben de verschillende achterbannen van de brancheorganisaties zich achter het akkoord geschaard.

Ger Hukker: “Met WONEN 4.0 is een baanbrekend akkoord neergelegd. Zoals ook uit media was op te maken, is het plan ongekend positief ontvangen door de wetenschap, de markt en het maatschappelijk middenveld. Ook politiek heeft WONEN 4.0 zijn uitwerking niet gemist. Als ik nu naar de verkiezingsprogramma’s kijk, zie ik meer dan ooit de wil om de woningmarkt integraal te hervormen. WONEN 4.0 is de handreiking bij uitstek voor de formatietafel. Een nieuwe coalitie krijgt er meteen een breed draagvlak bij meegeleverd.”

Hukker hoopt dat de nieuwe regering, die Nederland na 12 september krijgt, vergaande stappen durft te zetten. “De afgelopen jaren zijn verkiezingen steeds een bron van onrust en stagnatie geweest voor de woningmarkt. Het zou goed zijn als onze politici een constructieve campagne voeren, zich niet laten vastzetten op oude stokpaardjes en aan de formatietafel een heldere koers bepalen voor de lange termijn. De NVM roept de politiek op om na de verkiezingen snel te formeren en op basis van WONEN 4.0 aan de slag te gaan met de woningmarkt. De tijd van uitstellen is voorbij.”

Aantal makelaars constant
Het aantal vestigingen van NVM-makelaars is dit kwartaal met 8 gedaald van 2.777 naar 2.769. Sinds maart is het aantal makelaars met 1 toegenomen, waarmee het aantal NVM-makelaars op 3.952 komt. Hukker: “De makelaardij raakt beter ingespeeld op de huidige markt. Nu is het zaak om nieuwe schokken op de woningmarkt te vermijden. De NVM staat haar leden daarin bij.”



maandag 11 juni 2012

Huizen helemaal niet te duur, Bouwfonds vergelijkt 3 landen

Woning niet duur

AMSTERDAM - Starters die het kopen van een woning uitstellen vanwege te hoge prijzen, maken een vergissing. Een Nederlandse woning is niet duur. Sterker nog: in onze steden zijn verkoopprijzen laag vergeleken met die in Duitse en Franse steden.

Dat blijkt uit onderzoek van Bouwfonds Property Development en Bouwfonds REIM, waarin 229 Franse, Duitse en Nederlandse regio's met elkaar werden vergeleken. Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland, is blij met de uitkomsten en voorziet een herstel. „Een gebrek aan vertrouwen? Hoezo? Er staan veel huizen te koop. Consumenten wachten echter met een nieuw huis kopen tot hun huidige woning verkocht is. Dus wanneer starters geactiveerd worden, komt ook de doorstroom op gang.” Brinkman wijst, net als Bouwfonds Property Development, wel op het stringente ruimtelijke ordeningsbeleid van de overheid, die voor marktverstoring zou zorgen. „En het fiscale klimaat is ongunstiger dan in Duitsland.”

Taco van Hoek (EIB) verwijst geluiden over een ’huizenbubbel’ naar het rijk der fabelen. „In ons land kan, bijvoorbeeld door afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, een prijsdaling van 10% komen. En niet van 30%, wat je soms hoort.” Hij verwacht, bij de aanvraag van vergunningen, eind 2012 al herstel.



woensdag 2 mei 2012

Den Haag: Verlaging overdrachtsbelasting permanent

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is verheugd met de uitkomsten van het akkoord tussen VVD, CDA, GroenLinks, ChristenUnie en D66 dat vandaag gesloten is. De overdrachtsbelasting blijft ook na 1 juli permanent op het verlaagde niveau van 2 procent.

Ger Hukker: “Het akkoord biedt duidelijkheid voor de woningmarkt op korte termijn. Dat was hard nodig, want de woningmarkt verkeerde met name door de onduidelijkheid over de overdrachtsbelasting in een bijzonder moeilijke situatie. De NVM vindt het goed dat VVD, CDA, GroenLinks, ChristenUnie en D66 in de enorm korte tijd sinds het mislukken van het Catshuisoverleg tot deze maatregelen zijn gekomen. Dit akkoord is een steun in de rug voor kopers en verkopers op de huizenmarkt.”

Ook wordt de aflossingsvrije hypotheek afgeschaft. Hukker: “Deze maatregel zat eraan te komen, maar tegelijkertijd moeten we waken voor te veel inperking van de koopkracht op de huizenmarkt.”

De NVM pleit sinds jaar en dag voor een integrale aanpak van de woningmarkt. Hukker: “Voor nu zijn deze maatregelen zeer welkom, maar een compleet integraal pakket is dit nog niet. Dat wordt de inzet van de verkiezingen in september.”



zaterdag 24 maart 2012

'Verkoop nieuwbouwwoningen daalt door fabels'

AMSTERDAM -  De verkoop van nieuwbouwwoningen zal in 2012 met veertig procent afnemen en komt daarmee uit op 13.000. Vorig jaar werden er nog 21.000 nieuwe woningen verkocht.

Dat meldt de Nederlandse Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) bij de presentatie van de Thermometer Koopwoningen.

Volgens de vereniging is de daling het gevolg van 'fabels' die de ronde doen over de woningmarkt. Afstand nemen van deze ‘verzinsels’ is volgens NVB belangrijk om de woningmarkt weer gezond te maken.

De organisatie doelt op de veronderstelling dat Nederlandse woningen relatief veel duurder zijn dan in de buurlanden. Dat zou niet kloppen. In grote Duitse en Franse stedelijke gebieden ligt de prijs juist hoger, zegt de NVB in verwijzing naar een recent onderzoek. Ook zouden er meer dan genoeg woningen zijn in Nederland.

Hypotheekschuld

Een andere’fabel’ is volgens de NVB de hoge hypotheekschuld van Nederlanders. Tegenover de 650 miljard euro aan hypotheekschuld staat een waarde van het woningbezit van 1100 miljard en 200 miljard dat via spaar- en beleggingshypotheken is verzameld.

"De werkelijke schuldenberg is dus feitelijk slechts veertig procent van wat we hebben", aldus de NVB.

Huiverig

Doordat de banken huiverig zijn geworden om krediet te geven, zou de consument,moeilijker een hypotheek krijgen. 

De consument zou al voorzichtiger zijn door de economisch situatie, de bezuinigingen en de kortingen op de pensioenen. Het gevolg daarvan is dat de huizenprijzen dalen en de consument nog terughoudender wordt. We gaan echt de bodem opzoeken', zegt directeur Nico Rietdijk van de NVB tegen het Financieele Dagblad. “De ontwikkel- en bouwsector dreigt in een vicieuze cirkel te belanden.”

Oproep

De NVB roept daarom de regering op om zo snel mogelijk helderheid te geven over het lot van de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast moeten banken meer krediet verlenen en de pensioenfondsen meer bereidheid tonen om zich op de hypotheekmarkt te begeven.

De NVB ontraadt het kabinet de btw te verhogen, omdat ‘die 13.000 van 2012 dan niet gehaald wordt, zegt Rietdijk in het FD.



dinsdag 13 maart 2012

Visie over hypotheekrenteaftrek voor de zomer

DEN HAAG - Het kabinet komt nog voor begin juli met een visie op de toekomstbestendigheid van de hypotheekrenteaftrek.

Dat schrijft staatssecretaris Frans Weekers (Financiën) dinsdag aan de Eerste Kamer.

De Senaat had de studie vorig jaar november ondanks tegenstribbelen van Weekers afgedwongen. Hij schrijft dinsdag dat hij 15 maart niet haalt, maar dat het onderzoek er in elk geval het tweede kwartaal van dit jaar ligt.

Weekers wil dan gelijk ook zijn visie geven op bestaande studies over de koopwoningenmarkt. Daarin wordt onder meer gekeken naar de positie van de huidige woningbezitters, de positie van starters, naar wat een aanvaardbare schuldenlast is en het beslag van de renteaftrek op de algemene middelen van het Rijk.

Op slot

Weekers heeft eerder al eens gezegd dat de woningmarkt op slot zit. Hij was positief over voorstellen van het CDA om het aflossen van de hypotheekschuld fiscaal meer te stimuleren.

De hypotheekrenteaftrek was tot voor kort taboe als gespreksonderwerp tussen de VVD, CDA en PVV. Maar in de onderhandelingen over nieuwe miljardenbezuinigingen die die partijen in het Catshuis voeren, bestaan geen heilige huisjes meer en kan ook over de renteaftrek worden gesproken.



zaterdag 10 maart 2012

Groen licht voor aansluiting A9!

De aansluiting op de A9 mag er komen van Minister Schultz van Haegen van Infrastructuur en Milieu. In een brief aan de provincie Noord-Holland heeft ze aangegeven in te stemmen met de aansluiting op de A9 ter hoogte van Heiloo. De aansluiting is van groot belang voor de bereikbaarheid van de regio.

De gemeenten Heiloo, Castricum en Alkmaar en de provincie Noord-Holland werken samen om een aansluiting op de A9 te realiseren. Ze zijn dan ook blij met de brief. De nieuwe aansluiting op de A9 is van essentieel belang voor de bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid van Castricum en Heiloo. Dankzij de aansluiting zullen minder auto's de Kennemerstraatweg en Rijksweg, die dwars door Heiloo en Limmen lopen, gebruiken. Ook de verkeersdruk op de ringweg Alkmaar en het Kooimeerplein zal verminderen. Voor bedrijventerrein Boekelermeer is de ontsluiting van de zuidzijde belangrijk voor de ontwikkeling.

De betrokken partijen kunnen nu de eerder gekozen variant gaan uitwerken. Het gaat om een aansluiting ter hoogte van de Lagelaan, met aantakking op de Kennemerstraatweg en een verbinding naar de Kanaalweg via een oostelijke parallelweg naar bedrijventerrein Boekelermeer Heiloo.



vrijdag 2 maart 2012

Start bouwrijp maken Zuiderloo

PERSBERICHT
Heiloo, 28 februari 2012

De woningverkoop in Zuiderloo is begonnen. Daarom zijn we gestart met het bouwrijp maken van de eerste twee Uitwerkingsplannen. In het eerste deel van Zuiderloo worden bijna honderd woningen gebouwd. Bouwrijp maken houdt in dat we de riolering aanbrengen, het terrein ophogen en tijdelijke bouwwegen aanleggen, zodat de woningbouw direct daarna kan plaatsvinden. In Uitwerkingsplan 2 gaan we nader archeologisch onderzoek laten uitvoeren. We verwachten in juni mei klaar te zijn met het grootste deel van het bouwrijp maken. Wethouder Désirée Schmalschläger: “Zuiderloo gaat nu eindelijk echt van start. De schop gaat de grond in.”Meer informatie over wonen in Zuiderloo is te vinden op www.heiloo.nl/zuiderloo

Bijna honderd woningen, kavels en appartementen

De gemeente Heiloo biedt in het voorjaar twee zeer grote bouwkavels te koop aanvan ruim 1.600 m²  en 1.850 m². Bouwfonds Ontwikkeling bouwt tweeëntwintig vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen, waarvan de 1e fase van 6 woningen nu in de verkoop zijn. Directeur Rein Willems: “De belangstelling voor deze woningen is redelijk. Van de eerste fase worden binnenkort de eerste koopcontracten getekend.”. Woningbouwcoöperatie Kennemer Wonen bouwt ruim zeventig huurwoningen; waarvan 39  eengezinswoningen en 32 appartementen. Directeur Dick Tromp: “Prachtig dat we nu daadwerkelijk een start maken met de bouw van de eerste woningen in Zuiderloo. Na jarenlange voorbereiding een mooi resultaat en dat in de weerwil van deze tijd waarin we in een serieuze economische crisis zijn beland. Alle betrokken partijen tonen hun lef om juist nu aan de slag te gaan”.

Twee routes voor bouwverkeer en transport

Voor het bouwverkeer en transport hebben we twee voorgeschreven bouwroutes. Het zware en grote verkeer is verplicht deze routes te gebruiken. Voor Uitwerkingsplan 1, het gebied tussen de Spanjaardslaan, Zevenhuizerlaan en Kennemerstraatweg, gaat het bouwverkeer over de Kennemerstraatweg. De ingang tot het bouwterrein ligt naast de Bowling Heiloo aan de Kennemerstraatweg. Bouwverkeer maakt dus geen gebruik van de toegang op de Zevenhuizerlaan tussen huisnummer 46/48. Het huidige vrachtwagenverbod op de Zevenhuizerlaan blijft gehandhaafd.

Rekening houden met schoolgaande kinderen

De toegang tot Uitwerkingsplan 2, het terrein tussen Hoogeweg, Zevenhuizerlaan en Spanjaardslaan, loopt via de Vennewatersweg en de Hoogeweg. De ingang tot dit bouwterrein ligt naast Hoogeweg 28c. Over de Hoogeweg fietsen vooral ‘s ochtends en ’s middags veel schoolgaande kinderen. Daarom is met de aannemer afgesproken dat over de Hoogeweg geen groot vrachtverkeer mag rijden tot 9.00 uur ’s ochtends en na 15.00 uur ‘s middags. Daarnaast komen op drie locaties aan de Hoogeweg tijdelijke passantenhavens, om het passeren van grote vrachtwagens makkelijker en veiliger te maken.



maandag 13 februari 2012

Kabinet komt met (gewijzigd) wetsvoorstel sanctie bij ontbreken Energielabel

Wat het kabinet betreft kan uiterlijk per 2013 een notaris de akte van levering niet verlijden zolang een energielabel ontbreekt. Verder dient het label, indien dit reeds is vastgesteld voor het te huur of te koop aangeboden gebouw, verplicht te worden vermeld in advertenties in commerciële media. Onder meer deze gevolgen zijn te trekken uit een wetvoorstel dat minister Donner vrijdag 16 december naar de Tweede Kamer heeft gestuurd.

Wijziging na kritiek en negatief advies Raad van State
Het kabinet komt hiermee terug van eerdere voornemens. Vorig jaar werd voorgesteld de overdracht te blokkeren via de Kadasterwet (geen inschrijving mogelijk) bij ontbreken van het energielabel. Onder andere de NVM heeft toen aangegeven een dergelijke sanctie disproportioneel en een aantasting van het recht van eigendom(-soverdracht) te vinden. De sanctie zou bovendien niet alleen direct betrokken verkoper treffen, maar ook van de transactie afhankelijke derden. De Raad van State uitte in zijn advies soortgelijke kritiekpunten, zo valt op te maken uit het inmiddels eveneens openbaar gemaakte “nader rapport” inzake het betreffende wetsvoorstel .

Voorstel advertentieplicht niet langer specifiek gericht op makelaars
Ook op het punt van de advertentieplicht wijkt het kabinet af van zijn eerdere voorstel. Aanvankelijk was het voornemen om op dit punt de pijlen enkel te richten op bepaalde groepen adverteerders, waaronder makelaars, en niet op advertenties in het algemeen, zoals de te implementeren EU-richtlijn aangeeft. De NVM heeft zich tegen dit voorstel verzet, omdat dit de beroepsgroep onevenredig bezwaart en het inschakelen van een deskundige ontmoedigt. Dit bezwaar kreeg onder meer gehoor in de Tweede Kamer. In het nu voorliggende wetsvoorstel geldt de verplichting gewoon voor een ieder.

Kwaliteit energielabel opnieuw verbeterd, maar nog steeds punt van aandacht
Tegelijk met het wetsvoorstel en bijbehorende Memorie van Toelichting, worden het al genoemde advies van de Raad van State, alsmede de resultaten van een herhaal-onderzoek van de VROM-inspectie naar de betrouwbaarheid van het energielabel naar de Kamer gestuurd. Uit het laatste blijkt dat de kwaliteit van het energielabel is toegenomen. De meest recente steekproef wijst uit dat 10% van de bepaalde energielabelklasses onjuist blijken te zijn, met name door opnamefouten van de labelaar. Nog steeds een (te) groot aandeel, maar een verbetering ten opzichte van 16% afwijkingen in 2010.
Kwaliteit en betrouwbaarheid zijn van essentieel belang, zeker wanneer sancties aan de orde zijn. De NVM is dan ook opgelucht dat er nu op dit punt verbeteringen geconstateerd worden, maar kijkt tegelijk met enige zorg uit naar het moment dat een sanctie wordt ingevoerd en het label in grotere getale wordt aangevraagd. Door verhoogde werkdruk kan het risico op juist opnamefouten toenemen.

Wetsvoorstel beter dan eerdere voornemens; bepaalde bezwaren niet weg
De NVM spreekt in haar eerste reactie van belangrijke verbeteringen in het uiteindelijke wetsvoorstel ten opzichte van de eerdere voornemens. Zo is het goed dat het moment van sanctioneren weliswaar niet zeer beduidend, maar iets eerder in het verkoopproces optreedt dan dat het geval zou zijn bij het onmogelijk maken van inschrijven in het Kadaster. Ook is de sanctie (niet verlijden zolang energielabel ontbreekt) niet direct definitief en kan overdracht na bepaling van het label alsnog doorgang vinden.

Het principiële bezwaar dat een verbod op overdracht disproportioneel is en ook van een transactie afhankelijke derden (vaak is sprake van een verhuisketen) treft, wordt met dit gewijzigde voorstel echter niet weggenomen. “Je kunt je ook nog steeds afvragen hoe deze maatregel zich verhoudt tot het recht van eigendom en overdracht; de Memorie van Toelichting neemt die twijfel in ieder geval gevoelsmatig niet direct weg.”, aldus NVM voorzitter Hukker. Tegelijk zijn er ook voordelen: “Er is dan eindelijk duidelijkheid; de makelaar is niet langer een zeurpiet als hij over het op papier verplichte, maar niet gehandhaafde energielabel begint. Verder heb ik ook oog voor het argument dat deze variant weinig uitvoeringskosten voor de overheid met zich meebrengt.”

Helaas is het daarentegen wel een extra financiële en administratieve last voor de consument en dat weer specifiek op het transactiemoment. Hukker “Beter zou het zijn om ook woningeigenaren die niet verhuizen te betrekken. Flankerend beleid is er onvoldoende en door je alleen gemakkelijk op het verkoopmoment te richten, duurt het nog tientallen jaren voordat het gehele woningenbestand is gelabeld. Eigenlijk dus weinig ambitieus”.

Een ander kritiekpunt is dat het sanctievoorstel weinig flexibel lijkt. Zo zullen ook panden die worden aangekocht voor sloop en/of (ver)nieuwbouw van een label moeten zijn voorzien bij de overdracht, terwijl dit dan geen enkel nut heeft. Ook geldt de verplichting en sanctionering voor toch al vaak moeizame trajecten van gedwongen verkoop en executieveilingen.

Tweede en Eerste Kamer nog aanbod: invoering nog onduidelijk
De bal ligt nu bij de Tweede (en vervolgens ook nog Eerste) Kamer. Eerder dit jaar was daar veel kritiek op het energielabel te horen, ten aanzien van de kwaliteit, maar onder meer ook op de proportionaliteit van sancties. Afhankelijk van de uitkomsten en voortvarendheid van de parlementaire behandeling zal het (al dan niet nog te wijzigen) wetsvoorstel naar verwachting per 1 juli 2012 of 1 januari 2013 van kracht worden. De EU-richtlijn schrijft uiterlijk per 1 januari 2013 voor.

NVM: energiebesparing stimuleren i.p.v. sanctioneren en energielabel geen doel op zich
De NVM benadrukt dat het energielabel geen doel op zich is, maar – bij goed functioneren – een middel. Er is behoefte aan meer samenhang in het energiebesparingsbeleid, waarbij vooral moet worden uitgegaan van stimuleren in plaats van sanctioneren. ‘s Lands grootste makelaarsorganisatie draagt hieraan vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid bij. Zo worden al enige tijd workshops energiebewust makelen georganiseerd, wordt (online) via diverse NVM-kanalen aandacht gevestigd op de kansen van energiebesparing en wordt samen met funda gewerkt aan een duidelijkere positie van het energielabel.



woensdag 25 januari 2012

Negativiteit media slecht voor woningmarkt

Het gemiddelde cijfer dat NVM-makelaars geven voor de staat van de woningmarkt op dit moment komt uit op een 4,0. Hiermee is het cijfers iets hoger dan medio 2011.

De huidige economische malaise en de economische vooruitzichten voor het komende jaar overheersen de markt. Vooral de media speelt hierbij een nadrukkelijke rol met de publicatie van voornamelijk negatieve berichten. Positieve ontwikkelingen komen nauwelijks aan het bod. De aanhoudende discussie over de hypotheekrenteaftrek remt ook de woningverkoop. Behoud van de aftrek is al lang niet meer het belangrijkste is, maar duidelijkheid hierover wel.

Aanbod
Uit de enquête blijkt dat 61% van het aanbod vrijwel geen aandacht krijgt van potentiële kopers. Dit percentage is nog niet eerder zo hoog geweest. De meest genoemde redenen zijn vraaguitval in de markt en een te hoge vraagprijs van de woning.

2012: 10% minder transacties en 5% prijsdaling
Van de NVM-makelaars verwacht maar liefst 80% dat het aantal transacties in 2012 afneemt (in vergelijking met 2011). Gemiddeld wordt 10 procent minder transacties verwacht. 95% van de gevraagde NVM-makelaars verwacht volgend jaar een prijsdaling van gemiddeld 5%. De NVM-makelaars zien geen duidelijke verschillen tussen de provincies.

De vooruitzichten voor 2012 onder de NVM-makelaars zijn niet heel erg positief. 29% van de makelaars geeft aan ook helemaal geen positieve ontwikkelingen te kunnen noemen voor het komende jaar. Andere makelaars zien wel een groot aantal positieve ontwikkelingen voor 2012.



woensdag 18 januari 2012

Brede coalitie tegen rente-aftrek

Een brede coalitie van consumentenorganisaties, financiële toezichthouders, hypotheekadviseurs en banken pleit voor de geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Dat moet volgens hen wel onderdeel zijn van een brede visie om de woningmarkt uit zijn slop te trekken. Dat schrijft het Algemeen Dagblad woensdag op basis van een rondgang langs de verschillende partijen.

Volgens de krant hebben de Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond en de Nederlandse Vereniging van Makelaars zich geschaard achter de oproep van de voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) Boele Staal dinsdagavond in Nieuwsuur. Door de huidige onzekerheid over de renteaftrek, stagneert volgens hem de woningmarkt. Hij pleitte daarom voor een ‘nationaal akkoord.

Staal reageerde hiermee op de voorstellen van ING en de Rabobank. De Rabobank wil dat de aftrek alleen gaat gelden voor annuïteitenhypotheken en niet voor varianten als de spaarhypotheek of de aflossingsvrije hypotheek. ING wil dat de aftrek over dertig jaar in één klap wordt afgeschaft. Iemand die volgend jaar een hypotheek neemt, heeft dan dus nog 29 jaar aftrek.

In het op te stellen nationale akkoord moet het volgens Staal niet alleen gaan over de fiscale aftrek van hypotheekrente, maar over de woningmarkt in zijn totaliteit, inclusief de huurmarkt. Eerder pleitte Vereniging Eigen Huis voor een integraal plan om de woningmarkt uit het slop te krijgen.



Created by Trefnet • Powered by SHARK CMS Shark