Woningnieuws

Woningmarkt corrigeert zich na topkwartaal

Vanaf 1 juli 2013 NHG-grens naar €290.000,-

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie die van toepassing is op hypotheken. Op dit moment geldt de garantie op hypotheken tot een bedrag van
€ 320.000,-.

Een hypotheek met NHG zorgt voor korting op uw hypotheekrente. De rentekorting kan oplopen tot maar liefst 0,6%. Daarmee kunt u maandelijks mogelijk veel geld besparen.

Tot 1 juli 2013 is de NHG-grens vastgesteld op €320.000,-. Dit houdt in dat het hypotheekbedrag nooit meer mag zijn dan € 320.000,-. U dient hierbij wel rekening te houden met bijkomende kosten. Dit zijn bijvoorbeeld notariskosten en overdrachtsbelasting. Het percentage bijkomende kosten voor bestaande woningen en nieuwbouwwoningen heeft NHG standaard op 5% gesteld. De koopsom of koop-/aanneemsom van uw woning mag tot 1 juli 2013 niet meer dan € 304.761,90 bedragen.

Vanaf 1 juli 2013 wordt de NHG-grens verlaagd naar € 290.000,-. Als NHG hetzelfde percentage aan bijkomende kosten blijft hanteren betekent dit dat uw koopsom vanaf 1 juli 2013 waarschijnlijk niet meer dan € 276.190,48 mag bedragen. De precieze hoogte van dit bedrag staat nog niet op de website van NHG vermeld. Houd u daarom de website van NHG goed in de gaten.

Vanaf 1 juli 2014 wordt de NHG verder verlaagd naar € 265.000,-.

Oude eigenaar niet aansprakelijk voor een bouwkundig gebrek uit 1983

De oude eigenaar wordt aansprakelijk gesteld voor een gebrek van de woning welke hij in 1993 heeft verkocht. Volgens het gerechtshof Den Bosch hoeft de oude eigenaar uiteindelijk de schade niet te vergoeden, omdat het gebrek niet binnen bekwame tijd is gemeld.

De feiten
A heeft in 1983 een aanbouw laten plaatsen aan de woning welke woning hij in 1993 verkoopt aan B.

Op 21 maart 2006 heeft B de woning verkocht aan C. Omstreeks eind december 2009 heeft zich in de woning een ernstige lekkage voorgedaan. Op de eerste verdieping waren vochtplekken zichtbaar op diverse wanden en het plafond van de slaapkamer. Tevens lekte er op de eerste verdieping water via het plafond in de op de begane grond gelegen woonkamer.

Volgens de ingeschakelde expert is er met betrekking tot de aanbouw in de oorspronkelijke achtergevel een te zwakke houten balk toegepast, waardoor de hele (houtskelet) achtergevel van de woning in het midden enkele centimeters is ingezakt en de lasnaad van de zinken dakgoot is gescheurd, met de vermelde lekkage tot gevolg. De expert meldt voorts dat het plaatsen van de aanbouw uiterst ondeskundig en gevaarlijk is uitgevoerd. De herstelkosten worden door de expert begroot op circa € 22.000,-.

Op 1 maart 2010 is B aansprakelijk gesteld door C voor de geleden schade.

Oude eigenaar A wordt aansprakelijk gesteld voor de schade door B
Bij brief op 16 augustus 2010 heeft B het bouwkundige rapport van de expert doorgestuurd aan A en heeft daarbij uitdrukkelijk het recht voorbehouden om A in vrijwaring op te roepen. In vrijwaring oproepen betekent dat als B aansprakelijk wordt gesteld, hij de schade op A wil verhalen. A heeft immers de ondeugdelijke aanbouw in 1983 laten plaatsen.

A voert als verweer aan dat B pas op 16 augustus heeft geklaagd over de gebreken waarvan B per 1 maart al op de hoogte was. Volgens A heeft B daarmee niet binnen bekwame tijd het gebrek gemeld.

Uitspraak Gerechtshof ’s-Hertogenbosch
Volgens het hof is C eind december 2009 geconfronteerd met een ernstige lekkage. Vervolgens is B bij brief van 1 maart 2010 door C aansprakelijk gesteld voor onder meer een doorgezakte achtergevel, een doorhangend plafond in de woonkamer, langdurige lekkage en vochtproblemen. Dit alles duidt onmiskenbaar op een constructief probleem ter plaatse van de aanbouw.

Dit brengt het hof tot de conclusie dat B er op 1 maart 2010 met voldoende zekerheid van moest uitgaan dat de door A aan B geleverde zaak reeds ten tijde van de levering in 1993 niet aan de overeenkomst beantwoordde.

Tussen 1 maart en 16 augustus 2010 zit een periode van 5½ maand. De vraag die vervolgens rijst is of een kennisgeving die 5½ maand na de ontdekking is gedaan, heeft te gelden als een kennisgeving binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW.

De vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, moet worden beoordeeld onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn.
Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt (HR 29 juni 2007, LJN AZ7617, NJ 2008/606 en HR 25 maart 2011, LJN BP8991).

Het hof stelt voorop dat het uitgangspunt van de wet is dat een verkoper erop mag rekenen dat de koper hem zo spoedig mogelijk van een ‘gebrek’ in kennis stelt, zodat de klachttermijn zo kort mogelijk dient te zijn. B heeft ook geen enkele verklaring gegeven voor het feit dat het 5½ maand heeft geduurd voordat hij A in kennis stelde van de vermeende constructiefout in de aanbouw, terwijl A er belang bij had dat hij zo snel mogelijk zou worden geïnformeerd over de vermeende non-conformiteit.

Het hof wijst er in dat verband op dat het verstrijken van de tijd naar ervaringsregels niet alleen de bewijspositie van de verkoper steeds verder pleegt aan te tasten, maar ook diens mogelijkheden om de uit de vermeende gebreken voortvloeiende schadelast door te geleiden aan derden. Het oordeel moet dan ook zijn dat niet binnen bekwame tijd is geklaagd, waardoor de oude eigenaar A niet de schade hoeft te vergoeden die B lijdt.

Conclusie
Oude eigenaar A wordt aansprakelijk gesteld voor een gebrek van een woning welke hij in 1993 heeft verkocht. A hoeft uiteindelijk de schade niet te vergoeden omdat de huidige verkoper B niet binnen bekwame tijd het gebrek heeft gemeld aan A. Als B echter wel binnen bekwame tijd het gebrek had gemeld dan was A naar alle waarschijnlijkheid aansprakelijk gesteld voor de schade.

Deze uitspraak laat zien dat een oude eigenaar ook voor ‘oude’ gebreken aansprakelijk gesteld kan worden. Het is zo’n geval van doorslaggevend belang om het gebrek binnen bekwame tijd te melden.

Fracties stemmen in met woonakkoord

DEN HAAG - De fracties die betrokken zijn bij het dinsdagavond gesloten woonakkoord, hebben woensdagochtend ingestemd met het bereikte resultaat.

Hun fractievoorzitters hebben dit akkoord dinsdagavond gesloten met minister Stef Blok (Wonen), woensdagochtend stemden ook de fracties in.

Bij de aansluitende persconferentie zijn ook D66-leider Alexander Pechtold, ChristenUnie-leider Arie Slob en SGP-leider Kees van der Staaij aanwezig.

Blok noemt het akkoord een impuls voor de woningmarkt. "Dit akkoord pakt het scheefwonen aan en zorgt voor zekerheid op de koopmarkt. Bovendien geeft het een impuls aan de bouwsector, de banenmotor in Nederland."

Wel moet hij erkennen dat de aanpassing van het regeerakkoord een gat slaat in de begroting van 200 miljoen per jaar. Hij zegt dat in maart gekeken zal worden hoe dat gat gedicht moet worden. Aangezien het akkoord bijna zijn hele begroting beslaat, zal dit bedrag elders gevonden moeten worden.

Huurmarkt

In het principe-akkoord dat de onderhandelaars dinsdagavond overeen kwamen is opgenomen dat de maatregelen op de huurmarkt worden verzacht en de hypotheekregels worden versoepeld ten opzichte van het regeerakkoord. Dit lekte uit naar diverse media.

Zo gaan de huren voor inkomens boven de 43.000 niet met 9 procent omhoog, maar met 6,5 procent. Middeninkomens gaan 4,5 procent meer huur betalen, de lage inkomens 3,5 procent. Ook gaat de heffing voor woningcorporaties omlaag van twee miljard naar 1,75 miljard.

Het kabinet laat in het akkoord definitief het nieuwe systeem voor de bepaling van de huur vallen.

In het regeerakkoord was nog afgesproken dat de maximale huur bepaald zou worden aan de hand van de WOZ-waarde. Dit bleek echter niet werkbaar, vanwege de dalende waarde van huizen. Daarom blijft het huidige puntensysteem bestaan.

Huurders die er in inkomen op achteruit gaan komen mogelijk in aanmerking voor huurverlaging en het wordt straks makkelijker om kantoorpanden om te bouwen tot woonruimte.

Hypotheken

Pechtold, Slob en Van der Staaij benadrukten tijdens de persconferentie het belang van het akkoord voor de woningmarkt. Ook zeiden ze ook in de toekomst open te staan om hun verantwoordelijkheid te nemen en politieke impasse te voorkomen.

Ook wordt het aflossingsregime van hypotheken iets verzacht. Overeind blijft dat hypotheken volledig en annuitair moeten worden afgelost. Wel kan er bovenop de hypotheek een tweede lening worden afgesloten, waarvan de rente niet aftrekbaar is.

Om de bouw een impuls te geven is afgesproken dat het btw-tarief voor renovatiewerkzaamheden voor een jaar omlaag gaat van 21 naar 6 procent. Ook komen er fondsen voor energiebesparing en startersleningen.

Akkoord

Pas om half twaalf dinsdagavond kwamen de fractievoorzitters van D66, ChristenUnie en SGP met Blok tot een akkoord. In de late uren schoven ook premier Mark Rutte, minister van Financiën Jeroen Dijsselbloem en de fractievoorzitters van VVD en PvdA, Halbe Zijlstra en Diederik Samsom, aan.

Zijlstra zei na de persconferentie dat er vaker naar de oppositie gekeken zal moeten worden. "We zullen continu in deze situatie zitten'', aldus Zijlstra. "We zullen ook bij andere dossiers naar steun moeten zoeken, soms met andere partijen dan deze drie. We hebben in de Eerste Kamer nu eenmaal geen meerderheid.''

Nadelen

Eerder liet Blok in een brief aan de Eerste Kamer weten dat aan het beperken van de aflossing tot 50 procent grote nadelen kleven. Zo wordt het systeem ingewikkelder en wordt de aflossingsprikkel minder.

Ook de beperking van de verhuurdersheffing was lang onbespreekbaar voor Blok, vanwege het begrotingsgat dat zou ontstaan. Afgelopen week liepen gesprekken met het CDA om tot een akkoord te komen nog stuk.

Volgens CDA-leider Sybrand Buma is het nog steeds 'zeer de vraag' of het nieuwe akkoord in de Eerste Kamer op steun van de partij kan rekenen.

'Makelaars dit najaar drukker dan normaal'

Doordat veel huizenzoekers nog vóór de beperking van de hypotheekrenteaftrek per 1 januari een huis willen kopen, hebben makelaars het dit najaar iets drukker dan normaal. 'Waar we vorige maand zo'n 1500 huizen per week verkochten, zijn dat er nu bijna 1900', stelt een woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Makelaars vrijdag naar aanleiding van berichtgeving in het Financieele Dagblad.

Iedereen die de koopakte nog in 2012 ondertekent kan volgens hem aanspraak maken op de oude regelgeving voor hypotheken; ook als de financiering pas in het nieuwe jaar wordt geregeld. Het verschil tussen de huidige en nieuwe hypotheekvormen kan een koper over de gehele looptijd tienduizenden euro's schelen.

Het feit dat de woningmarkt tijdelijk iets aantrekt heeft geen invloed op de huizenprijzen, vertelt de zegsman. 'Het woningaanbod is nog steeds heel ruim, en er is nog steeds heel veel concurrentie tussen te koop staande huizen. We moeten bovendien niet vergeten dat we voor de crisis per week wel 2500 huizen verkochten.'

Het aantal huisbezichtigingen neemt wel toe. Het grote kantoor Makelaarsland telde afgelopen maand 82.500 bezoekaanvragen, een stijging van 20 procent vergeleken met november vorig jaar. 'Dit geeft aan dat de kooplust onder woningzoekenden nog steeds sterk aanwezig is. Naar verwachting zal deze trend zich in december doorzetten', aldus Makelaarsland.

NVM Open Huizen Dag levert ruim 100.000 bezoeken op

Het aantal bezoeken op de Open Huizen Dag van de NVM is praktisch gelijk gebleven in vergelijking met de Open Huizen Dag in maart. Daarmee is de dag opnieuw een succes geworden.

Uit een bliksemenquête van de NVM bleek dat de deelnemende huizen 107.000 bezoeken kregen en dat kwam praktisch overeen met het cijfer zes maanden geleden. “Ik ben verheugd dat de NVM Open Huizen Dag onverminderd populair blijft”, stelt NVM-voorzitter Ger Hukker. “Het is, zoals onderzoek ook heeft uitgewezen, een effectief middel om je woning onder de aandacht van kopers te brengen.”

Het aantal deelnemende woningen was wel lager: 50.000 tegenover een recordaantal van 56.000 woningen in maart. Dit betekent dat het gemiddelde aantal bezoeken aan een deelnemende woning op peil is gebleven.

De NVM Open Huizen Dag werd over het algemeen beter bezocht in de grote steden dan op het platteland.

Uit de eerste reacties van makelaars blijkt dat er onder kopers grote interesse blijft voor de NVM Open Huizen Dag als oriëntatiemiddel op de woningmarkt. Niet elk huis kreeg overigens bezoek. Gemiddeld kreeg 1 op de 3,5 geen geïnteresseerde koper over de vloer. Dat had te maken met het grote aanbod aan woningen. Bovendien konden de kandidaat-kopers onmogelijk alle woningen bezichtigen.

De NVM Open Huizen Dag wordt elk halfjaar gehouden. Geïnteresseerden kunnen, zonder afspraak, een route uitstippelen om vervolgens op hun gemak een aantal huizen te bekijken. De deelnemende woningen waren tussen 11.00 en 15.00 uur te bezoeken.

Als gevolg van de afspraken in het Lente-akkoord krijgen starters mogelijk wel per 1 januari met strengere hypotheekregels te maken. De NVM vindt dat de woningmarkt nog steviger op slot wordt gedraaid als deze afspraken doorgaan. “De voorstellen van het Lenteakkoord zorgen voor een stijging van de hypotheeklasten voor starters”, meent NVM-voorzitter Ger Hukker. “Dit moet worden voorkomen en daarom zet de NVM al haar lobbymiddelen in om ervoor te zorgen dat een nieuw kabinet van deze maatregelen afziet.”

Met wederzijds goedvinden de huurovereenkomst woonruimte beëindigen

In artikel 7:271 lid 8 Burgerlijk Wetboek is opgenomen dat een huurovereenkomst woonruimte met wederzijds goedvinden beëindigd kan worden na het ingaan van de huur. Hiervoor wordt veelal een beëindigingovereenkomst opgesteld waarin staat vermeld tegen welke datum de huurovereenkomst wordt beëindigd.

Uit een arrest van het Gerechtshof Arnhem: www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BW5316x blijkt dat het met wederzijds goedvinden beëindigen van de huurovereenkomst niet zo makkelijk is, helemaal niet als het initiatief tot beëindiging bij de verhuurder ligt.

Standpunt van het Hof luidt als volgt:

Uitgangspunt dient te zijn, dat de wettelijke bescherming van de huurder meebrengt dat deze pas rechtsgeldig kan toestemmen in beëindiging van de huurovereenkomst, nadat de verhuurder op concrete wijze te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst wil beëindigen en op welk tijdstip dat zou moeten gebeuren.

De verhuurder kan zijn wens om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen op concrete wijze tot uitdrukking brengen in de vorm van een huuropzegging overeenkomstig artikel 7:271 BW, (waarna de huurder schriftelijk in de beëindiging kan instemmen, met als gevolg dat de huurovereenkomst eindigt op het tijdstip waartegen rechtsgeldig is opgezegd) of in de vorm van een voorstel tot het sluiten van een (wat betreft het eindtijdstip) concrete beëindigingovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 8 BW (waarna instemming van de huurder ertoe leidt dat de huurovereenkomst eindigt op het in de beëindigingovereenkomst genoemde tijdstip).

Pas als de verhuurder op concrete wijze te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst op een bepaald tijdstip wil beëindigen, kan de huurder zich een goed beeld vormen van de gevolgen van de beëindiging van de huur op dat tijdstip en kan hij verantwoord beslissen of hij afstand zal doen van zijn recht op huurbescherming.

Het voorstel tot het sluiten van een beëindigingovereenkomst op initiatief door verhuurder dient dus altijd een eindtijdstip te bevatten zodat de huurder zich een goed beeld kan vormen van de gevolgen van de beëindiging van de huur op dat tijdstip.
 

Lichtpuntje op de woningmarkt in tweede kwartaal

20 Procent meer verkopen in de lente door vervroegde aankopen

NVM-Voorzitter Ger Hukker: “Nog geen indicatie van structureel herstel”

Het tweede kwartaal van 2012 kende een opleving van de woningmarkt. Er werden 20,2 procent meer woningen verkocht dan in het voorgaande kwartaal. De verkoopprijs van de gemiddelde verkochte woning daalde licht met 0,7 procent ten opzichte van het vorige kwartaal. Gemiddeld wordt een woning voor 215 duizend euro verkocht. Dat blijkt uit de nieuwste kwartaalcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).*

De NVM  is blij met de opleving, maar ziet nog geen aanwijzingen voor structureel herstel. Ger Hukker, voorzitter NVM: “We constateren dat in het tweede kwartaal aankopen naar voren zijn gehaald vanwege de aanvankelijke onzekerheid over de overdrachtsbelasting. Maar ook zien we een nieuw realisme in de markt. Mensen zetten hun huis scherper te koop, waardoor de markt in beweging komt.”

* De cijfers van de NVM zijn voorlopig

Markt nog altijd moeizaam
Traditioneel scoort het tweede kwartaal altijd beter dan het eerste (gemiddeld 12,6 procent), maar de afgelopen maanden was de stijging dus hoger. NVM-voorzitter Ger Hukker is tevreden met de cijfers, maar stelt dat de woningmarkt nog altijd moeizaam is. “Dit kwartaal was een klein lichtpuntje, zo een die extra opvalt als het buiten heel donker is. We hebben geen indicatie voor een structureel herstel. Veruit de meeste seinen staan op rood.”

Figuur: Aantal transacties per kwartaal door NVM-makelaars (totale markt in 2^e kwartaal 2012: 30.000)
 

Hukker ziet twee redenen voor de grote stijging van het aantal transacties: “Ten eerste was het vorige kwartaal buitengewoon slecht door alle politieke en economische onrust. Daarbij steekt het kwartaal daarna al snel goed af. Ten tweede is de reden voor de grote stijging simpel. Kopers hebben hun beslissing naar voren gehaald en geprofiteerd van de lage overdrachtsbelasting. Voordat de maatregelen uit het Lenteakkoord eind april bekend werden, was onduidelijk of de tijdelijk verlaagde overdrachtsbelasting ook na 1 juli verlengd zou worden. Veel kopers hebben daarom in de eerste weken van het kwartaal hun slag willen slaan. Inmiddels is duidelijk dat deze belasting op het lagere niveau van 2 procent blijft. De NVM juicht dat toe, want wij pleiten sinds jaar en dag voor structurele verlaging en liefst afschaffing van de verhuisboete.”

Prijsdaling nu groter en langduriger dan tijdens eerste dip
De daling van de huizenprijzen houdt aan. Vergeleken met een jaar geleden is er sprake van een prijsdaling van 6,3 procent. Tijdens de eerste dip op de woningmarkt drie jaar geleden was de hoogst gemeten prijsdaling 5,5 procent. Niet alleen is de prijsdaling daarmee groter, de periode van dalende prijzen duurt ook langer. Al anderhalf jaar dalen de prijzen. Vergeleken met de periode voor de crisis liggen de prijzen 12,9 procent lager. De prijsdaling in het staande woningaanbod versnelt zich. In vergelijking met een jaar eerder daalde de vraagprijs met 3,3 procent. “Het realisme in de markt neemt toe”, aldus voorzitter Ger Hukker. “Mensen zetten hun huis scherper te koop. De dromers verlaten de markt of haken na een adviesgesprek met de makelaar af.”

 
Figuur: Transactieprijsontwikkeling in vergelijking met het vorige kwartaal.

Trendbreuk aanbod nieuwe woningen; verkooptijd loopt op; veel keuze
Er worden dit kwartaal 175.000 woningen via een NVM-makelaar te koop aangeboden. Voor de totale markt gaat het naar schatting om 233.000 woningen in aanbod. Dit is weliswaar een stijging van 2,6 procent in vergelijking met het vorige kwartaal, maar traditioneel groeit het aanbod harder in deze periode (8 procent). Er is dus sprake van een trendbreuk.

Uit analyses van de NVM blijkt ook dat er steeds meer ‘oud’ aanbod verkocht wordt. Één op de vijf verkopen betreft een woning die langer dan een jaar in aanbod heeft gestaan, een percentage dat het afgelopen kwartaal flink is gegroeid. Daar gaat in de meeste gevallen wel een vraagprijsaanpassing aan vooraf. In de onderhandelingen voor de verkoop moeten verkopers meer toegeven op de (aangepaste) vraagprijs, gemiddeld 6,1 procent. De verkooptijd van de gemiddelde woning loopt op. Deze bedraagt nu 166 dagen, bijna een maand langer dan vorig jaar.

Figuur: Het aantal woningen, dat nieuw in aanbod is gekomen per kwartaal bij NVM-makelaars.

Positief is dat de verkoopbaarheid van woningen dit kwartaal is toegenomen. 1 op de 9 van de te koop staande huizen is verkocht. Dit was vorig kwartaal minder dan 1 op de 10. 1 op de 4 woningen wordt binnen de eerste 3 maanden na de start van de verkoop verkocht. Ger Hukker: “In korte tijd een huis verkopen, is goed mogelijk in deze markt. Maar een scherpe prijs is hiervoor een absolute voorwaarde. Essentieel hierbij is dat klant en makelaar gezamenlijk een goede verkoop- en prijsstrategie bepalen.”



Figuur: De kansen op verkoop van de aanmeldingen van het 2^e kwartaal van 2011.

De keuzemogelijkheden van kopers zijn nog altijd enorm groot, maar deze zijn iets minder geworden. Een koper kon dit kwartaal kiezen uit 23 woningen, tegen 27 in het vorige kwartaal.”

Figuur: De koper heeft nog steeds een ruime keus, gemiddeld uit 23 woningen.

Regionaal flinke verschillen
In bijna iedere NVM-regio nam het afgelopen kwartaal het aantal transacties toe. Met name in de zuidelijke provincies laat de ontwikkeling van het aantal transacties een bovengemiddelde toename zien. In regio’s als Uden, Noord-Limburg en Roermond is het aantal transacties in vergelijking met het eerste kwartaal meer dan 50 procent toegenomen. De ontwikkeling van de prijs van de gemiddeld verkochte woning is gevarieerd over het land.

De regio’s Amsterdam en Groningen blijven de meest dynamische markten. In deze regio’s werden respectievelijk 17 en 15 procent van het gehele aanbod verkocht. Beide gebieden kennen een hoge instroom van nieuwe woningen in het aanbod (meer dan 40 procent nieuw aanbod in verhouding tot het oude aanbod). 

Betaalbaarheid neemt toe, financierbaarheid onder druk
De gemiddelde prijs van een woning bevindt zich op het laagste niveau sinds het begin van de crisis. Een gemiddelde woning kost nu 215.000 euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen met 12,9% gedaald. De prijzen van de duurste woningtypen daalden het hardst in de afgelopen 4 jaar. Een vrijstaande woning daalde totaal met 16,5% in prijs, de twee-onder-één-kapwoning met 14,7%. De hoekwoning daalde net zo hard als het gemidde (12,9%) en de tussenwoning en appartement met respectievelijk 11,9% en 11,8%. Woningen zijn dus flink goedkoper geworden. Ook is de hypotheekrente laag, wat een gunstige omstandigheid is voor kopers. De betaalbaarheid, die wordt bepaald door de huizenprijzen en de hypotheekrente, zit daardoor op het meest aantrekkelijke niveau in jaren. Wel staat de financierbaarheid nog altijd en in toenemende mate onder druk. Banken blijven in de crisis enorm terughoudend met het verstrekken van leningen. Voor kopers die een overeenkomst met hun bank weten te bereiken, is de marktsituatie gunstig.
 

Figuur: De betaalbaarheid is sterk verbeterd. Een consument betaalt bijna 28% minder woonlasten.

Prijs aanpassen loont
Uit een onderzoek van de NVM naar verkoop in een dalende markt blijkt dat vraagprijsaanpassingen een noodzakelijk instrument zijn om een woning te verkopen, die in de eerste maanden niet verkocht raakt. De verkoopkansen van woningen die in de laatste drie maanden zijn aangemeld of  een vraagprijsaanpassing hebben gehad (kans van 22 procent), zijn veel groter dan voor woningen die dat bijvoorbeeld meer dan een jaar geleden hebben gedaan (kans van 2 procent). Daarnaast loopt het verschil tussen de vraag- en de verkoopprijs op, als mensen hun vraagprijs niet aanpassen. Voorzitter Ger Hukker: “Mensen moeten dus niet denken dat als ze op een te hoge vraagprijs blijven zitten, ze meer geld voor hun woning krijgen. Wie te hoog opent, legt meer toe in de onderhandelingen. Wie zijn woning met een goede prijs-kwaliteitverhouding te koop zet, trekt juist meer geïnteresseerden. Mensen zoeken op Funda met een maximale vraagprijs. Als je daar net binnen valt, raken zij op de hoogte van je aanbod. Mijn advies is: maak van de vraagprijs geen prijsvraag.”

Figuur: verdeling van de verkopen op basis van de periode tussen het moment van de laatste actie en de verkoop. Een actie is een aanmelding (de groep zonder wijziging) of een vraagprijsaanpassing (de groep met wijziging).

Hukker benadrukt het belang van een actieve houding door verkopers. “Er is een groot aantal verkopers in de markt dat zich nauwelijks verroert. 24 procent van het aanbod staat langer dan een halfjaar te koop, maar is nog nooit in prijs aangepast. Nog eens 16 procent van de verkopers heeft al wel eens de prijs gewijzigd, maar deed dit langer dan een halfjaar geleden. Van de verkochte woningen is 83 procent in het afgelopen halfjaar wel actief geweest, in het aanbod is dit voor maar 60 procent van de woningen het geval. Woningen die al meer dan 6 maanden geen actie hebben ondernomen, staan vrijwel kansloos te koop.”

Realisme is in deze markt het sleutelwoord. Hukker: “Mensen zijn in deze woningmarkt doorgaans het beste af met een scherpe vraagprijs. Voor de verkoper geldt bijna altijd dat hoe eerder je je woning verkoopt, hoe beter het is. Daarom moeten mensen ook niet te lang wachten met een prijsaanpassing.”

Veranderlijk jaar verwacht – veel hangt af van verkiezingen
Door het Lenteakkoord en de Tweede Kamerverkiezingen van 12 september verwacht de NVM een turbulent verloop van het verdere jaar. De makelaarsvereniging constateert dat in het tweede kwartaal aankopen naar voren zijn gehaald vanwege de onzekerheid over de overdrachtsbelasting. Voor het derde kwartaal wijzen de ontwikkelingen dan ook op een daling van transacties van 10 procent ten opzichte van het derde kwartaal 2011.

Naarmate we meer richting het einde van 2012 komen, gaan andere krachten een rol spelen. Verschillende maatregelen uit het Lenteakkoord zouden bij doorvoering de financierbaarheid van de woningmarkt enorm verslechteren na 1 januari 2013. Voor nieuwe gevallen wordt dan de aflossingsvrije hypotheek afgeschaft, worden hypotheken verplicht annuïtair en wordt de mogelijkheid om meer te lenen dan de waarde van het huis (de zogeheten ‘Loan to Value’) verminderd. Daarnaast laat het zich aanzien dat de leencapaciteit voor starters door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) verder wordt beperkt. Het permanent verlagen van de overdrachtsbelasting door het Lenteakkoord is gunstig, maar weegt hier geenszins tegenop. De hoofdzorg van de NVM is dat de starters, de motor voor de woningmarkt, hierdoor eenzijdig en hard worden getroffen. Hun koopkracht op de huizenmarkt zou door deze maatregelen met 20 tot 40 procent afnemen.  

Ger Hukker: “De markt zal aan het eind van het jaar anticiperen op de verslechterde situatie na 1 januari 2013, mochten de betreffende maatregelen inderdaad doorgang vinden. Kopers gaan beseffen dat hypotheekvoorwaarden dan veel minder gunstig worden en verkopers dat prijzen zullen dalen. Wat dat betreft worden zittende huiseigenaren dus allerminst ontzien bij het onderscheid tussen bestaande en nieuwe gevallen: extra en onnodige waarde- en dus vermogensdalingen zullen het gevolg zijn van het Lenteakkoord. Verkopers én kopers hebben dan allebei een grote prikkel om snel tot afspraken te komen. Iedereen wil dan nog profiteren van de huidige gunstige hypotheekvoorwaarden. Doorstromers die nog van de huidige hypotheekregels gebruik willen maken, moeten nu al actie ondernemen. Wie eerst zijn woning wil verkopen om daarna zelf een woning te kopen, heeft hiervoor nog minder dan een half jaar de tijd. Dat is krap. Hierdoor kan het aantal transacties hard stijgen, afhankelijk van hoe snel een nieuw kabinet duidelijkheid biedt over welke maatregelen daadwerkelijk te verwachten zijn. Keerzijde is ook dat de markt na 1 januari 2013 volledig in de remmen gaat. Het begin van 2013 wordt dan uiterst slecht voor de hele branche.” 

Maar veel hangt af van de verkiezingen. Hukker: “Deze verwachting gaat uit van het huidige Lenteakkoord. Maar het ligt voor de hand dat na 12 september de kaarten opnieuw worden geschud. We hopen dat de politiek deze maatregelen grondig heroverweegt, zeker nu vanuit zowel wetenschap als markt uitvoerig op de enorme negatieve effecten is gewezen. Daarbij komt dat de woningmarkt met dit Lenteakkoord nog steeds niet integraal hervormd zou worden.” 

Wonen 4.0 goed ontvangen
De NVM kijkt met grote tevredenheid terug op de lancering van het integrale woonakkoord WONEN 4.0, dat is geschreven in samenwerking met Aedes Vereniging van Woningcorporaties, Vereniging Eigen Huis en Woonbond. WONEN 4.0 is een samenhangend en zorgvuldig vanuit de verschillende belangen afgewogen plan voor hervorming van zowel de huur- als koopsector. In het plan wordt de hypotheekrenteaftrek in 30 jaar afgebouwd en stijgen de huren geleidelijk, totdat ze passen bij de waarde van de woning. Daarbij worden zowel huurders als kopers gecompenseerd, onder meer met de introductie van een woontoeslag en een verlaging van de inkomstenbelasting. Inmiddels hebben de verschillende achterbannen van de brancheorganisaties zich achter het akkoord geschaard.

Ger Hukker: “Met WONEN 4.0 is een baanbrekend akkoord neergelegd. Zoals ook uit media was op te maken, is het plan ongekend positief ontvangen door de wetenschap, de markt en het maatschappelijk middenveld. Ook politiek heeft WONEN 4.0 zijn uitwerking niet gemist. Als ik nu naar de verkiezingsprogramma’s kijk, zie ik meer dan ooit de wil om de woningmarkt integraal te hervormen. WONEN 4.0 is de handreiking bij uitstek voor de formatietafel. Een nieuwe coalitie krijgt er meteen een breed draagvlak bij meegeleverd.”

Hukker hoopt dat de nieuwe regering, die Nederland na 12 september krijgt, vergaande stappen durft te zetten. “De afgelopen jaren zijn verkiezingen steeds een bron van onrust en stagnatie geweest voor de woningmarkt. Het zou goed zijn als onze politici een constructieve campagne voeren, zich niet laten vastzetten op oude stokpaardjes en aan de formatietafel een heldere koers bepalen voor de lange termijn. De NVM roept de politiek op om na de verkiezingen snel te formeren en op basis van WONEN 4.0 aan de slag te gaan met de woningmarkt. De tijd van uitstellen is voorbij.”

Aantal makelaars constant
Het aantal vestigingen van NVM-makelaars is dit kwartaal met 8 gedaald van 2.777 naar 2.769. Sinds maart is het aantal makelaars met 1 toegenomen, waarmee het aantal NVM-makelaars op 3.952 komt. Hukker: “De makelaardij raakt beter ingespeeld op de huidige markt. Nu is het zaak om nieuwe schokken op de woningmarkt te vermijden. De NVM staat haar leden daarin bij.”

Huizen helemaal niet te duur, Bouwfonds vergelijkt 3 landen

Woning niet duur

Den Haag: Verlaging overdrachtsbelasting permanent

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is verheugd met de uitkomsten van het akkoord tussen VVD, CDA, GroenLinks, ChristenUnie en D66 dat vandaag gesloten is. De overdrachtsbelasting blijft ook na 1 juli permanent op het verlaagde niveau van 2 procent.

Ger Hukker: “Het akkoord biedt duidelijkheid voor de woningmarkt op korte termijn. Dat was hard nodig, want de woningmarkt verkeerde met name door de onduidelijkheid over de overdrachtsbelasting in een bijzonder moeilijke situatie. De NVM vindt het goed dat VVD, CDA, GroenLinks, ChristenUnie en D66 in de enorm korte tijd sinds het mislukken van het Catshuisoverleg tot deze maatregelen zijn gekomen. Dit akkoord is een steun in de rug voor kopers en verkopers op de huizenmarkt.”

Ook wordt de aflossingsvrije hypotheek afgeschaft. Hukker: “Deze maatregel zat eraan te komen, maar tegelijkertijd moeten we waken voor te veel inperking van de koopkracht op de huizenmarkt.”

De NVM pleit sinds jaar en dag voor een integrale aanpak van de woningmarkt. Hukker: “Voor nu zijn deze maatregelen zeer welkom, maar een compleet integraal pakket is dit nog niet. Dat wordt de inzet van de verkiezingen in september.”

'Verkoop nieuwbouwwoningen daalt door fabels'

AMSTERDAM -  De verkoop van nieuwbouwwoningen zal in 2012 met veertig procent afnemen en komt daarmee uit op 13.000. Vorig jaar werden er nog 21.000 nieuwe woningen verkocht.

Dat meldt de Nederlandse Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) bij de presentatie van de Thermometer Koopwoningen.

Volgens de vereniging is de daling het gevolg van 'fabels' die de ronde doen over de woningmarkt. Afstand nemen van deze ‘verzinsels’ is volgens NVB belangrijk om de woningmarkt weer gezond te maken.

De organisatie doelt op de veronderstelling dat Nederlandse woningen relatief veel duurder zijn dan in de buurlanden. Dat zou niet kloppen. In grote Duitse en Franse stedelijke gebieden ligt de prijs juist hoger, zegt de NVB in verwijzing naar een recent onderzoek. Ook zouden er meer dan genoeg woningen zijn in Nederland.

Hypotheekschuld

Een andere’fabel’ is volgens de NVB de hoge hypotheekschuld van Nederlanders. Tegenover de 650 miljard euro aan hypotheekschuld staat een waarde van het woningbezit van 1100 miljard en 200 miljard dat via spaar- en beleggingshypotheken is verzameld.

"De werkelijke schuldenberg is dus feitelijk slechts veertig procent van wat we hebben", aldus de NVB.

Huiverig

Doordat de banken huiverig zijn geworden om krediet te geven, zou de consument,moeilijker een hypotheek krijgen. 

De consument zou al voorzichtiger zijn door de economisch situatie, de bezuinigingen en de kortingen op de pensioenen. Het gevolg daarvan is dat de huizenprijzen dalen en de consument nog terughoudender wordt. We gaan echt de bodem opzoeken', zegt directeur Nico Rietdijk van de NVB tegen het Financieele Dagblad. “De ontwikkel- en bouwsector dreigt in een vicieuze cirkel te belanden.”

Oproep

De NVB roept daarom de regering op om zo snel mogelijk helderheid te geven over het lot van de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast moeten banken meer krediet verlenen en de pensioenfondsen meer bereidheid tonen om zich op de hypotheekmarkt te begeven.

De NVB ontraadt het kabinet de btw te verhogen, omdat ‘die 13.000 van 2012 dan niet gehaald wordt, zegt Rietdijk in het FD.

Visie over hypotheekrenteaftrek voor de zomer

DEN HAAG - Het kabinet komt nog voor begin juli met een visie op de toekomstbestendigheid van de hypotheekrenteaftrek.

Dat schrijft staatssecretaris Frans Weekers (Financiën) dinsdag aan de Eerste Kamer.

De Senaat had de studie vorig jaar november ondanks tegenstribbelen van Weekers afgedwongen. Hij schrijft dinsdag dat hij 15 maart niet haalt, maar dat het onderzoek er in elk geval het tweede kwartaal van dit jaar ligt.

Weekers wil dan gelijk ook zijn visie geven op bestaande studies over de koopwoningenmarkt. Daarin wordt onder meer gekeken naar de positie van de huidige woningbezitters, de positie van starters, naar wat een aanvaardbare schuldenlast is en het beslag van de renteaftrek op de algemene middelen van het Rijk.

Op slot

Weekers heeft eerder al eens gezegd dat de woningmarkt op slot zit. Hij was positief over voorstellen van het CDA om het aflossen van de hypotheekschuld fiscaal meer te stimuleren.

De hypotheekrenteaftrek was tot voor kort taboe als gespreksonderwerp tussen de VVD, CDA en PVV. Maar in de onderhandelingen over nieuwe miljardenbezuinigingen die die partijen in het Catshuis voeren, bestaan geen heilige huisjes meer en kan ook over de renteaftrek worden gesproken.

Groen licht voor aansluiting A9!

De aansluiting op de A9 mag er komen van Minister Schultz van Haegen van Infrastructuur en Milieu. In een brief aan de provincie Noord-Holland heeft ze aangegeven in te stemmen met de aansluiting op de A9 ter hoogte van Heiloo. De aansluiting is van groot belang voor de bereikbaarheid van de regio.

De gemeenten Heiloo, Castricum en Alkmaar en de provincie Noord-Holland werken samen om een aansluiting op de A9 te realiseren. Ze zijn dan ook blij met de brief. De nieuwe aansluiting op de A9 is van essentieel belang voor de bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid van Castricum en Heiloo. Dankzij de aansluiting zullen minder auto's de Kennemerstraatweg en Rijksweg, die dwars door Heiloo en Limmen lopen, gebruiken. Ook de verkeersdruk op de ringweg Alkmaar en het Kooimeerplein zal verminderen. Voor bedrijventerrein Boekelermeer is de ontsluiting van de zuidzijde belangrijk voor de ontwikkeling.

De betrokken partijen kunnen nu de eerder gekozen variant gaan uitwerken. Het gaat om een aansluiting ter hoogte van de Lagelaan, met aantakking op de Kennemerstraatweg en een verbinding naar de Kanaalweg via een oostelijke parallelweg naar bedrijventerrein Boekelermeer Heiloo.

Start bouwrijp maken Zuiderloo

PERSBERICHT
Heiloo, 28 februari 2012

De woningverkoop in Zuiderloo is begonnen. Daarom zijn we gestart met het bouwrijp maken van de eerste twee Uitwerkingsplannen. In het eerste deel van Zuiderloo worden bijna honderd woningen gebouwd. Bouwrijp maken houdt in dat we de riolering aanbrengen, het terrein ophogen en tijdelijke bouwwegen aanleggen, zodat de woningbouw direct daarna kan plaatsvinden. In Uitwerkingsplan 2 gaan we nader archeologisch onderzoek laten uitvoeren. We verwachten in juni mei klaar te zijn met het grootste deel van het bouwrijp maken. Wethouder Désirée Schmalschläger: “Zuiderloo gaat nu eindelijk echt van start. De schop gaat de grond in.”Meer informatie over wonen in Zuiderloo is te vinden op www.heiloo.nl/zuiderloo

Bijna honderd woningen, kavels en appartementen

De gemeente Heiloo biedt in het voorjaar twee zeer grote bouwkavels te koop aanvan ruim 1.600 m²  en 1.850 m². Bouwfonds Ontwikkeling bouwt tweeëntwintig vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen, waarvan de 1^e fase van 6 woningen nu in de verkoop zijn. Directeur Rein Willems: “De belangstelling voor deze woningen is redelijk. Van de eerste fase worden binnenkort de eerste koopcontracten getekend.”. Woningbouwcoöperatie Kennemer Wonen bouwt ruim zeventig huurwoningen; waarvan 39  eengezinswoningen en 32 appartementen. Directeur Dick Tromp: “Prachtig dat we nu daadwerkelijk een start maken met de bouw van de eerste woningen in Zuiderloo. Na jarenlange voorbereiding een mooi resultaat en dat in de weerwil van deze tijd waarin we in een serieuze economische crisis zijn beland. Alle betrokken partijen tonen hun lef om juist nu aan de slag te gaan”.

Twee routes voor bouwverkeer en transport

Voor het bouwverkeer en transport hebben we twee voorgeschreven bouwroutes. Het zware en grote verkeer is verplicht deze routes te gebruiken. Voor Uitwerkingsplan 1, het gebied tussen de Spanjaardslaan, Zevenhuizerlaan en Kennemerstraatweg, gaat het bouwverkeer over de Kennemerstraatweg. De ingang tot het bouwterrein ligt naast de Bowling Heiloo aan de Kennemerstraatweg. Bouwverkeer maakt dus geen gebruik van de toegang op de Zevenhuizerlaan tussen huisnummer 46/48. Het huidige vrachtwagenverbod op de Zevenhuizerlaan blijft gehandhaafd.

Rekening houden met schoolgaande kinderen

De toegang tot Uitwerkingsplan 2, het terrein tussen Hoogeweg, Zevenhuizerlaan en Spanjaardslaan, loopt via de Vennewatersweg en de Hoogeweg. De ingang tot dit bouwterrein ligt naast Hoogeweg 28c. Over de Hoogeweg fietsen vooral ‘s ochtends en ’s middags veel schoolgaande kinderen. Daarom is met de aannemer afgesproken dat over de Hoogeweg geen groot vrachtverkeer mag rijden tot 9.00 uur ’s ochtends en na 15.00 uur ‘s middags. Daarnaast komen op drie locaties aan de Hoogeweg tijdelijke passantenhavens, om het passeren van grote vrachtwagens makkelijker en veiliger te maken.

Kabinet komt met (gewijzigd) wetsvoorstel sanctie bij ontbreken Energielabel

Wat het kabinet betreft kan uiterlijk per 2013 een notaris de akte van levering niet verlijden zolang een energielabel ontbreekt. Verder dient het label, indien dit reeds is vastgesteld voor het te huur of te koop aangeboden gebouw, verplicht te worden vermeld in advertenties in commerciële media. Onder meer deze gevolgen zijn te trekken uit een wetvoorstel dat minister Donner vrijdag 16 december naar de Tweede Kamer heeft gestuurd.

Wijziging na kritiek en negatief advies Raad van State
Het kabinet komt hiermee terug van eerdere voornemens. Vorig jaar werd voorgesteld de overdracht te blokkeren via de Kadasterwet (geen inschrijving mogelijk) bij ontbreken van het energielabel. Onder andere de NVM heeft toen aangegeven een dergelijke sanctie disproportioneel en een aantasting van het recht van eigendom(-soverdracht) te vinden. De sanctie zou bovendien niet alleen direct betrokken verkoper treffen, maar ook van de transactie afhankelijke derden. De Raad van State uitte in zijn advies soortgelijke kritiekpunten, zo valt op te maken uit het inmiddels eveneens openbaar gemaakte “nader rapport” inzake het betreffende wetsvoorstel .

Voorstel advertentieplicht niet langer specifiek gericht op makelaars
Ook op het punt van de advertentieplicht wijkt het kabinet af van zijn eerdere voorstel. Aanvankelijk was het voornemen om op dit punt de pijlen enkel te richten op bepaalde groepen adverteerders, waaronder makelaars, en niet op advertenties in het algemeen, zoals de te implementeren EU-richtlijn aangeeft. De NVM heeft zich tegen dit voorstel verzet, omdat dit de beroepsgroep onevenredig bezwaart en het inschakelen van een deskundige ontmoedigt. Dit bezwaar kreeg onder meer gehoor in de Tweede Kamer. In het nu voorliggende wetsvoorstel geldt de verplichting gewoon voor een ieder.

Kwaliteit energielabel opnieuw verbeterd, maar nog steeds punt van aandacht
Tegelijk met het wetsvoorstel en bijbehorende Memorie van Toelichting, worden het al genoemde advies van de Raad van State, alsmede de resultaten van een herhaal-onderzoek van de VROM-inspectie naar de betrouwbaarheid van het energielabel naar de Kamer gestuurd. Uit het laatste blijkt dat de kwaliteit van het energielabel is toegenomen. De meest recente steekproef wijst uit dat 10% van de bepaalde energielabelklasses onjuist blijken te zijn, met name door opnamefouten van de labelaar. Nog steeds een (te) groot aandeel, maar een verbetering ten opzichte van 16% afwijkingen in 2010.
Kwaliteit en betrouwbaarheid zijn van essentieel belang, zeker wanneer sancties aan de orde zijn. De NVM is dan ook opgelucht dat er nu op dit punt verbeteringen geconstateerd worden, maar kijkt tegelijk met enige zorg uit naar het moment dat een sanctie wordt ingevoerd en het label in grotere getale wordt aangevraagd. Door verhoogde werkdruk kan het risico op juist opnamefouten toenemen.

Wetsvoorstel beter dan eerdere voornemens; bepaalde bezwaren niet weg
De NVM spreekt in haar eerste reactie van belangrijke verbeteringen in het uiteindelijke wetsvoorstel ten opzichte van de eerdere voornemens. Zo is het goed dat het moment van sanctioneren weliswaar niet zeer beduidend, maar iets eerder in het verkoopproces optreedt dan dat het geval zou zijn bij het onmogelijk maken van inschrijven in het Kadaster. Ook is de sanctie (niet verlijden zolang energielabel ontbreekt) niet direct definitief en kan overdracht na bepaling van het label alsnog doorgang vinden.

Het principiële bezwaar dat een verbod op overdracht disproportioneel is en ook van een transactie afhankelijke derden (vaak is sprake van een verhuisketen) treft, wordt met dit gewijzigde voorstel echter niet weggenomen. “Je kunt je ook nog steeds afvragen hoe deze maatregel zich verhoudt tot het recht van eigendom en overdracht; de Memorie van Toelichting neemt die twijfel in ieder geval gevoelsmatig niet direct weg.”, aldus NVM voorzitter Hukker. Tegelijk zijn er ook voordelen: “Er is dan eindelijk duidelijkheid; de makelaar is niet langer een zeurpiet als hij over het op papier verplichte, maar niet gehandhaafde energielabel begint. Verder heb ik ook oog voor het argument dat deze variant weinig uitvoeringskosten voor de overheid met zich meebrengt.”

Helaas is het daarentegen wel een extra financiële en administratieve last voor de consument en dat weer specifiek op het transactiemoment. Hukker “Beter zou het zijn om ook woningeigenaren die niet verhuizen te betrekken. Flankerend beleid is er onvoldoende en door je alleen gemakkelijk op het verkoopmoment te richten, duurt het nog tientallen jaren voordat het gehele woningenbestand is gelabeld. Eigenlijk dus weinig ambitieus”.

Een ander kritiekpunt is dat het sanctievoorstel weinig flexibel lijkt. Zo zullen ook panden die worden aangekocht voor sloop en/of (ver)nieuwbouw van een label moeten zijn voorzien bij de overdracht, terwijl dit dan geen enkel nut heeft. Ook geldt de verplichting en sanctionering voor toch al vaak moeizame trajecten van gedwongen verkoop en executieveilingen.

Tweede en Eerste Kamer nog aanbod: invoering nog onduidelijk
De bal ligt nu bij de Tweede (en vervolgens ook nog Eerste) Kamer. Eerder dit jaar was daar veel kritiek op het energielabel te horen, ten aanzien van de kwaliteit, maar onder meer ook op de proportionaliteit van sancties. Afhankelijk van de uitkomsten en voortvarendheid van de parlementaire behandeling zal het (al dan niet nog te wijzigen) wetsvoorstel naar verwachting per 1 juli 2012 of 1 januari 2013 van kracht worden. De EU-richtlijn schrijft uiterlijk per 1 januari 2013 voor.

NVM: energiebesparing stimuleren i.p.v. sanctioneren en energielabel geen doel op zich
De NVM benadrukt dat het energielabel geen doel op zich is, maar – bij goed functioneren – een middel. Er is behoefte aan meer samenhang in het energiebesparingsbeleid, waarbij vooral moet worden uitgegaan van stimuleren in plaats van sanctioneren. ‘s Lands grootste makelaarsorganisatie draagt hieraan vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid bij. Zo worden al enige tijd workshops energiebewust makelen georganiseerd, wordt (online) via diverse NVM-kanalen aandacht gevestigd op de kansen van energiebesparing en wordt samen met funda gewerkt aan een duidelijkere positie van het energielabel.

Negativiteit media slecht voor woningmarkt

Het gemiddelde cijfer dat NVM-makelaars geven voor de staat van de woningmarkt op dit moment komt uit op een 4,0. Hiermee is het cijfers iets hoger dan medio 2011.

De huidige economische malaise en de economische vooruitzichten voor het komende jaar overheersen de markt. Vooral de media speelt hierbij een nadrukkelijke rol met de publicatie van voornamelijk negatieve berichten. Positieve ontwikkelingen komen nauwelijks aan het bod. De aanhoudende discussie over de hypotheekrenteaftrek remt ook de woningverkoop. Behoud van de aftrek is al lang niet meer het belangrijkste is, maar duidelijkheid hierover wel.

Aanbod
Uit de enquête blijkt dat 61% van het aanbod vrijwel geen aandacht krijgt van potentiële kopers. Dit percentage is nog niet eerder zo hoog geweest. De meest genoemde redenen zijn vraaguitval in de markt en een te hoge vraagprijs van de woning.

2012: 10% minder transacties en 5% prijsdaling
Van de NVM-makelaars verwacht maar liefst 80% dat het aantal transacties in 2012 afneemt (in vergelijking met 2011). Gemiddeld wordt 10 procent minder transacties verwacht. 95% van de gevraagde NVM-makelaars verwacht volgend jaar een prijsdaling van gemiddeld 5%. De NVM-makelaars zien geen duidelijke verschillen tussen de provincies.

De vooruitzichten voor 2012 onder de NVM-makelaars zijn niet heel erg positief. 29% van de makelaars geeft aan ook helemaal geen positieve ontwikkelingen te kunnen noemen voor het komende jaar. Andere makelaars zien wel een groot aantal positieve ontwikkelingen voor 2012.

‘Brede coalitie tegen rente-aftrek’

Een brede coalitie van consumentenorganisaties, financiële toezichthouders, hypotheekadviseurs en banken pleit voor de geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Dat moet volgens hen wel onderdeel zijn van een brede visie om de woningmarkt uit zijn slop te trekken. Dat schrijft het Algemeen Dagblad woensdag op basis van een rondgang langs de verschillende partijen.

Volgens de krant hebben de Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond en de Nederlandse Vereniging van Makelaars zich geschaard achter de oproep van de voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) Boele Staal dinsdagavond in Nieuwsuur. Door de huidige onzekerheid over de renteaftrek, stagneert volgens hem de woningmarkt. Hij pleitte daarom voor een ‘nationaal akkoord.

Staal reageerde hiermee op de voorstellen van ING en de Rabobank. De Rabobank wil dat de aftrek alleen gaat gelden voor annuïteitenhypotheken en niet voor varianten als de spaarhypotheek of de aflossingsvrije hypotheek. ING wil dat de aftrek over dertig jaar in één klap wordt afgeschaft. Iemand die volgend jaar een hypotheek neemt, heeft dan dus nog 29 jaar aftrek.

In het op te stellen nationale akkoord moet het volgens Staal niet alleen gaan over de fiscale aftrek van hypotheekrente, maar over de woningmarkt in zijn totaliteit, inclusief de huurmarkt. Eerder pleitte Vereniging Eigen Huis voor een integraal plan om de woningmarkt uit het slop te krijgen.

Welstandscommissie niet meer verplicht

Verhoogde NHG grens officieel verlengd

De geruchten gingen donderdag al, maar vrijdag is het officieel bekend gemaakt: de Nationale Hypotheekgarantie blijft nog tot medio 2014 op hoger niveau.

Het Kabinet heeft besloten om naar aanleiding van het verzoek van de Tweede Kamer de kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie tot 1 juli 2012 te handhaven op € 350.000,-.

Na 1 juli 2012 gaat de grens omlaag naar € 320.000,-, om op 1 juli 2014 te zakken naar het reguliere niveau van
€ 265.000,-.

Met deze maatregel hoopt het Kabinet ook dit jaar de woningmarkt te stimuleren. Vanuit NVM Belangenbehartiging is flink gepleit voor verlenging van de NHG. Zie ook de notitie hierover.

Voor meer informatie:
> http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2011/11/17/nationale-hypotheekgarantie-nog-tot-medio-2014-op-hoger-niveau.html 
> https://twitter.com/#!/daankeij/status/137274371277463552
> https://twitter.com/#!/daankeij/status/137276390117621760

Hypotheekgarantie blijft tot 1 juli 350.000 euro

De Nationale Hypotheek Garantie blijft nog een tijdje langer op 350.000 euro. Het kabinet wil de verhoogde bovengrens laten gelden tot 1 juli volgend jaar en daarna geleidelijk afbouwen.

Ingewijden melden dat minister Piet Hein Donner van Binnenlandse Zaken de maatregel later vandaag bekend wil maken. Onder meer het CDA drong onlangs aan op verlenging van de regeling, die eigenlijk eind dit jaar zou aflopen.

Grens in 2009 tijdelijk verhoogd wegens crisis

Het vorige kabinet verhoogde in 2009 wegens de economische crisis de grens voor de hypotheekgarantie tijdelijk van 265.000 naar 350.000 euro, om de huizenkoper te helpen. Bij de Nationale Hypotheek Garantie wordt er tegen betaling borg gestaan voor de lening die de huizenkoper is aangegaan.

De hoop is dat de verlenging van de hogere norm de woningmarkt helpt om uit het slop te raken.

Minister De Jager was niet enthousiast

Minister Jan Kees de Jager van Financiën was eerder niet enthousiast om de hypotheekgarantie langer op 350.000 euro te houden. Hij wees erop dat 80% van de hypotheken onder de NHG-grens valt, en dat dit marktverstorend werkt. Ook was hij bang dat de regeling de schatkist te veel geld ging kosten.

Hogere hypotheek voor lage inkomens

Tienduizend koppels met een laag inkomen kunnen vanaf volgend jaar tot bijna een kwart meer geld lenen voor de aanschaf van een woning. Dat blijkt uit nieuwe voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Vanaf 1 januari mag ook het inkomen van de partner voor een beperkt gedeelte meetellen in de hypotheekberekening. In het meest gunstige geval kan daardoor 30 duizend euro meer geleend worden.

Banken akkoord

De Nederlandse Vereniging van Banken heeft laten weten dat ze meegaan met de nieuwe voorwaarden van de NHG. Die voorwaarden komen tot stand op advies van budgetinstituut NIBUD. Het NIBUD heeft het percentage verlaagd dat maandelijks van het inkomen verantwoord op mag gaan aan "wonen".

Omdat deze woonquote lager is geworden, staat de NHG toe het tweede inkomen voor maximaal eenderde mee te laten wegen in de hypotheek berekeningen.

Beperkt voordelig

Volgens berekeningen van het NIBUD zijn de nieuwe voorwaarden vooral voordelig voor mensen met een eerste inkomen van rond de 20.000 euro bruto. Vanaf 24.000 euro vervalt het voordeel voor meer kunnen lenen onder gunstige voorwaarden.

PvdA: overdrachtsbelasting starters afschaffen

De overdrachtsbelasting voor starters moet vanaf januari volgend jaar tijdelijk worden afgeschaft. Dit bepleit oppositiepartij PvdA. De partij is van mening dat uiteindelijk 'de verhuisboete' zelfs helemaal moet verdwijnen.

De maatregel voor starters moet de woningmarkt op gang brengen, zo meent PvdA-Kamerlid Jacques Monasch. "Als die maar weer gaan kopen, heeft dat een groot effect en komt de markt in beweging."

Het kabinet verlaagde afgelopen zomer de overdrachtsbelasting tijdelijk van 6 naar 2 procent. Volgens Monasch is deze maatregel geldverspilling gebleken.

Bouwend Nederland wil verlenging NHG

Minister De Jager (Financiën) lijkt vooralsnog niet van plan de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ook na 1 januari op 350.000 euro te laten, zo gaf hij gisteren aan tijdens de Algemene Financiële Beschouwingen. Wel heeft hij de Tweede Kamer beloofd uiterlijk 1 december 2011 te informeren over de voor- en nadelen van verlenging. Brancheorganisatie Bouwend Nederland blijft bepleiten dat maatwerk voor starters op de woningmarkt en verlenging van de hogere NHG essentieel zijn voor herstel van vertrouwen en een goed functionerende woningmarkt.

De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting is een belangrijk element in de woningmarkt, zo bleek ook uit de meest recente cijfers van de NVM. Met minister De Jager ziet Bouwend Nederland echter dat de internationale financiële crisis het vertrouwen geen goed doet.

Juist daarom vindt Bouwend Nederland het belangrijk dat de hogere NHG-grens ook volgend jaar nog doorloopt. Consumenten hebben behoefte aan het gevoel van een vangnet in onzekere tijden en het NHG heeft bewezen deze rol goed te vervullen.

Daarnaast hebben de nieuwe hypotheekregels die op 1 augustus van kracht werden het positieve effect van de verlaging van de overdrachtsbelasting gedempt. Bouwend Nederland vindt het goed dat er meer aandacht komt voor mogelijke overkreditering bij hypotheekverstrekking. Wel heeft Bouwend Nederland aandacht gevraagd voor de beperkte ruimte voor maatwerk in de nieuwe regels.

Ook makelaarsorganisatie NVM bepleit een verlenging van de verhoging van de NHG. Die werd in de zomer van 2009 van 265.000 euro naar 350.000 verhoogd. Minister Donner (Binnenlandse Zaken) heeft ook al eerder laten doorschemeren de NHG-grens weer terug te brengen naar 265.000 euro.

Minder kijkers, maar wél meer echt geïnteresseerden op NVM Open Huizen Dag

De Open Huizen Dag van de NVM is zaterdag rustig verlopen. Het aantal bezoeken (circa 95.000) was mede door het mooie weer wel minder dan dit voorjaar. Woningzoekenden konden, zonder afspraak of verplichtingen, een recordaantal van bijna 56.000 woningen die bij NVM-makelaars te koop staan, bezichtigen.

Potentiële kopers konden door het grote aantal deelnemende woningen thuis een route uitstippelen om vervolgens op hun gemak een aantal huizen bekijken. Niet elk huis kreeg overigens bezoek. Gemiddeld kreeg 1 op de 3 geen geïnteresseerde koper over de vloer. Daarvoor was het aanbod te groot en bovendien konden de kandidaat-kopers onmogelijk alle woningen bezichtigen. Bovendien wordt niet elke woning als aantrekkelijk ervaren. Uit de regionale bliksemenquête van de NVM bleek dat dit keer wel meer écht geïnteresseerden de huizen bezochten.

Mensen moeten zich door de moeilijke situatie op de woningmarkt meer inspannen om hun woning van de hand te doen. Deelname aan de NVM Open Huizen Dag is een uitgelezen middel om kopers te trekken. Verkopers die deelnemen aan de NVM Open Huizen Dag verkopen doorgaans hun huis sneller, omdat zij actiever zijn op de woningmarkt.

Doordat de huizen de laatste tijd goedkoper zijn geworden, is het met name voor starters momenteel interessant om een huis te kopen. De rentestand is aantrekkelijk en er kan gekozen worden uit een groot aanbod. Ook de verlaging van de overdrachtsbelasting is voor kopers een welkome kostenverlaging. Al met al is de afgelopen 6 maanden de koopkracht van de koper op de huizenmarkt met circa 10% toegenomen. Maar volgens NVM-voorzitter Ger Hukker is er meer nodig om het vertrouwen structureel te herstellen. “Rust op de woningmarkt is een belangrijke randvoorwaarde voor verder herstel. Die rust ontbreekt nog”, meent Hukker.

De NVM Open Huizen Dag wordt twee keer per jaar georganiseerd. De volgende op 31 maart 2012.

VERDIEN € 1000,--!!

€ 1.000 voor je kooptip

Kent u iemand die een woning wil kopen? U ontvangt € 1.000 als de geïnteresseerde uiterlijk 31 december 2011 daadwerkelijk een woning van Woonwaard koopt. Het kan gaan om een leegstaande huurwoning of een nieuwbouwwoning. Geef uw tip hier aan ons door.

Deze actie is onderdeel van een campagne die we houden om de woningverkoop een impuls te geven.

Klik hier voor meer info.

OVERDRACHTBELASTING NAAR 2%!

De ministerraad heeft vrijdagmiddag 1 juli 2011 bekend gemaakt dat de overdrachtsbelasting gaat wijzigen. 

Hiermee wil het kabinet het vertrouwen op de woningmarkt versterken en doorstroming voor huurders en kopers bevorderen. De overdrachtsbelasting gaat voor één jaar omlaag van zes naar twee procent. De marktwerking op de huurmarkt verbetert, onder meer door het voor huurders gemakkelijker te maken een woning te kopen. 

Woonvisie
De ministerraad heeft op voorstel van minister Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en staatssecretaris Weekers van Financiën ingestemd met toezending aan de Tweede Kamer van de Woonvisie. Het kabinet constateert daarin dat de bouw- en woningmarkt momenteel niet goed functioneren. Dat is versterkt door de financiële en economische crisis. Daardoor zijn de investeringen afgenomen, is de doorstroming sterk verminderd en is het woningtekort toegenomen.

Daarom is een heroriëntatie van het woonbeleid nodig. Daarbij kiest het kabinet voor de volgende uitgangspunten: meer keuzevrijheid, meer zeggenschap en meer verantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven en maatschappelijke instellingen. Dat moet leiden tot een doelmatiger verdeling van woonruimte, verbetering van het investeringsperspectief en versterking van het vertrouwen op de woningmarkt.

Tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting
Het kabinet wil het eigenwoningbezit bevorderen omdat dit bijdraagt aan opbouwen van eigen vermogen, de zelfredzaamheid van burgers en de leefbaarheid van buurten en wijken. Om het vertrouwen in de koopmarkt te versterken wordt de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd. Voor de periode van 15 juni 2011 tot 15 juni 2012 gaat het tarief van zes naar twee procent. Het moment van de juridische overdracht van de woning is daarbij bepalend.

De lagere overdrachtsbelasting is zowel gunstig voor starters op de woningmarkt - bijvoorbeeld huurders die een woning willen kopen - als voor doorstromers, omdat die hun oude woning gemakkelijker kunnen verkopen. In combinatie met het handhaven van de hypotheekrenteaftrek moet de verlaging van de overdrachtsbelasting leiden tot een impuls voor de woningmarkt.

Huurmarkt
Om de keuzevrijheid op de huurmarkt te verbeteren, neemt het kabinet maatregelen ter bevordering van de doorstroming. Huurders met hogere inkomens krijgen in de sociale huursector te maken met een extra huurverhoging van maximaal vijf procent. Dit ontmoedigt het 'scheefwonen' en zorgt ervoor dat voor lage en middeninkomens voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn. In zogeheten schaarstegebieden mag de huur worden verhoogd met maximaal 25 huurpunten zodat er een betere relatie tussen de prijs en de gewildheid ontstaat. Verder werkt het kabinet aan een recht voor huurders om hun woning tegen een redelijke prijs van de woningcorporatie te kopen.

Verder wil het kabinet de investeringen op de bouw- en woningmarkt stimuleren. Vooral door zo veel mogelijk belemmeringen in de regelgeving weg te nemen. Maar ook de bouwsector zelf zal van de gelegenheid gebruik moeten maken door te innoveren, bijvoorbeeld door efficiënter te werken en de kosten beter te beheersen. Ook komt er meer ruimte voor woningbouw op kleine schaal en particulier opdrachtgeverschap. Het kabinet vereenvoudigt tevens de bouwregels en bouwprocedures en bevordert energiebesparing van woningen en gebouwen, mede ter verlaging van de woonlasten. 

Standpunt NVM
De NVM heeft bijzondere waardering voor de snelheid waarmee het kabinet dit besluit heeft genomen. Om dit te onderstrepen heeft de NVM vandaag een speciaal daarvoor gemaakte taart laten bezorgen bij de ministerraad.

Ger Hukker noemde het “Geweldig nieuws. Hier hebben we lang voor gepleit. Ook in de afgelopen weken intensief achter de schermen, tijdens onze gesprekken met de betrokken ministeries en Kamerleden. Het vergt lange adem. Maar deze maatregel is net wat de woningmarkt nu nodig heeft. Dit feestje gaan we vieren."
 

Feestelijke start verkoop 28 appartementen aan De Watergang te Heiloo

OP VRIJDAG 1 JULI A.S. VAN 19:00 – 21:00 UUR VINDT OP DE LOCATIE AAN DE WATERGANG TE HEILOO (HOEK OMLOOP/ HET MAALWATER), DE FEESTELIJKE START VERKOOP PLAATS.

DE INITIATIEFNEMERS EN MAKELAARS NODIGEN U HIERVOOR GRAAG UIT OM ONDER HET GENOT VAN EEN HAPJE EN EEN DRANKJE U EEN INDRUK TE GEVEN VAN DE PRACHTIGE LOCATIE EN VOLLEDIG TE INFORMEREN OVER HET PROJECT VAN 28 APPARTEMENTEN, GENAAMD ‘WATERGANG MAALWATER’.

“Watergang Maalwater” biedt plaats aan 28 appartementen. Royale appartementen voorzien van alle gemakken en comfort omgeven door groen en water. De gebouwen zijn ontworpen met hoogwaardige materialen in een stijl die afgeleid is uit de jaren dertig, met toch een geheel eigentijdse uitstraling.

De architect heeft vanaf het begin rekening gehouden met de toekomstige bewoners en de kwaliteit van wonen op deze prachtige locatie. De ruimte die is gecreëerd, biedt u de mogelijkheid om de woning in te richten zoals u dat voor ogen heeft.

Door de grote raampartijen hebben de appartementen veel licht. De appartementen hebben oppervlaktes van 79 m2 tot ruim 130 m2 en buitenruimtes met een oppervlakte tot maar liefst 202 m2 wat toch wel uitzonderlijk is te noemen voor een appartement.

Onder de gebouwen bevindt zich de parkeerkelder. Elk appartement heeft hier een eigen parkeerplaats en berging. Deze zijn via de lift en de trap voor ieder appartement bereikbaar.

Jerry Breg namens Watergang Maalwater: om het gevoel van deze unieke locatie te benadrukken hebben wij ervoor gekozen om geinteresseerden op locatie uit te nodigen. Op deze manier kunt u het beste ervaren hoe de toekomstige woonomgeving is. Wij hebben de contouren van de te realiseren gebouwen aangegeven en de makelaars kunnen de ligging en plattegronden dan het beste toelichten.

Wonen in het Maalwater is wonen op een schitterende plek waar groen, rust en de diverse voorzieningen in de nabijheid een buiten gewoon mooie woonlocatie vormen. Er is al een appartement vanaf € 247.000,- v.o.n.

De initiatiefnemers heten u alvast van harte welkom op vrijdag 1 juli a.s. van 19:00 – 21:00 uur op de locatie aan de Watergang te Heiloo.

Watergang Maalwater is een project van GTP VastgoedOntwikkeling en de Deurwaarder Bouwgroep.

Contract Watergang Maalwater getekend!

Contract Watergang Maalwater getekend!

Heiloo, 18 mei 2011

Op dinsdag 17 mei 2011 is op het gemeentehuis in Heiloo de definitieve overeenkomst getekend tussen de Gemeente Heiloo en Watergang Maalwater BV. Een mooie mijlpaal voor zowel Gemeente als toekomstige bewoners van het te realiseren complex.

Watergang Maalwater BV is een samenwerking van GTP Vastgoedontwikkeling BV en JM Deurwaarder Bouwgroep BV. De twee partijen hebben na het faillissement van de Heddes Bouwgroep uit Hoorn de handen ineen geslagen om het project voort te zetten, en alle gedupeerde tegemoet te komen.

Heddes zou het contract met de gemeente Heiloo op 18 februari tekenen, maar op 16 februari ging het bedrijf failliet. Watergang Maalwater BV heeft toen de grondovereenkomst met de Gemeente kunnen overnemen en in overleg met de curator ook het plan voor de bouw van de twee appartementencomplexen met in totaal 28 woningen. Onderverdeeld in een complex van 16 en een complex van 12 woningen.

,,We gaan het ontwerp zoals dat is gemaakt voortzetten en ook de eerder gecommuniceerde verkoopprijzen blijven gelijk en doordat we overeenstemming hebben bereikt met de curator over de overname van de bouwvergunning kunnen we ook snel starten met het project”, aldus Jerry Breg van Watergang Maalwater BV. Jerry Breg als ontwikkelaar namens Watergang Maalwater reageerde enthousiast na het tekenen van het contract. ,,Sinds 16 februari, toen het faillissement werd aangekondigd, zijn we in gesprek met de gemeente en de curator. Je merkt dat er in zo’n situatie een hoop gedupeerde partijen zijn. Door onze inspanning van de laatste maanden hebben we er toch voor gezorgd dat zowel de kopers als de adviseurs niet worden gedupeerd door het faillissement.” Van de 28 appartementen zijn er inmiddels vijftien toegewezen aan de toekomstige bewoners, er zijn er dus nog dertien beschikbaar voor geïnteresseerden. Deze mensen kunnen zich melden bij Kuyper & Blom Makelaars uit Heiloo of Teer Makelaars uit Alkmaar

Bijschrift foto: vlnr Wethouder Desiree Schmalschlager, Burgemeester Hans Romeyn, Ontwikkelaar Jerry Breg en Lukas Deurwaarder.

Foto door: Ricardo Marcker  www.descanso.nl

11 vrije bouwkavels op een unieke locatie! De kans van uw leven!

VERKOOPMANIFISTATIE
DINSDAG 31 MEI 2011 VAN 19.00 TOT 21.00 UUR
LOCATIE: BAYERSHOFFWEG / DE HOUTWAL

Kuyper & Blom steunt Kika

DE TRANSALP CHALLANGE!

'Minder pijn en strijd, meer genezig & kwaliteit'

Voor gezinnen met kinderen verandert de wereld op het moment dat de artsen de diagnose kanker uitspreken.

Voor deze kinderen én hun directe omgeving gaan acht enthousiaste sporters de volgende uitdaging aan. In de week van 29 mei tot 3 juni gaan zij een Transalp route fietsen op de mountainbike. Het gaat hierbij om een zesdaagse tocht dwars door de Alpen van Oostenrijk naar Italië. Deze tocht staat bekend als een van de zwaarste tochten op mountainbike gebied. Hun doel is om met deze tocht minimaal 12.000 hoogtemeters af te leggen.

U kunt meehelpen door de sporters per afgelegde hoogtemeter te sponsoren. Help de sporters, als bedrijf of particulier, zoveel mogelijk geld op te halen voor KiKa. Het opgehaalde geld gaat direct naar KiKa via giro 8118 t.a.v transalp4kika2011. Lees verder

Zeer snelle voortzetting project maalwater Heiloo

De kopers van de appartementen aan de Watergang Maalwater te Heiloo die al gerekend hadden op een mooi plekje in een van de  nog te realiseren Urban Villa’s in het gebied Maalwater te Heiloo zijn opgelucht. Het project heeft enkele maanden vertraging opgelopen door het Faillissement van de Heddes Bouwgroep, maar ondanks dat wordt het project nu weer voortvarend opgepakt.

De Gemeente heeft de locatie overgedaan aan Watergang Maalwater BV waarvoor de betrokken partijen (ontwikkelaar, architect, constructeur en Makelaars ) hun werkzaamheden voortzetten.  

Heddes zou het contract met de Gemeente Heiloo voor de bouw van de twee appartementencomplexen met in totaal 28 woningen op 18 februari tekenen, maar op 16 februari ging het bedrijf failliet. Dit zorgde voor veel onrust onder de kopers. “gelukkig kunnen we die nu wegnemen”, aldus wethouder Desiree Schmalschlager.

Dat het project nu zo snel kan worden voortgezet komt door dat een paar meevallers. Zo had Heddes alle betrokken adviseurs wel aan het werk gezet maar nooit betaald, de betrokken kunnen daardoor het ontwerp gewoon gebruiken.  

De betrokken partijen bestaande uit de ontwikkelaar (Jerry Breg) en A en I architecten samen met de constructeur en de Makelaars hebben de handen ineen geslagen waardoor uiteindelijk de nieuwe BV Watergang Maalwater is opgericht. Onder deze naam zal het project verder worden gerealiseerd. Omdat door het Faillissement van Heddes er geen aannemer meer in het projectteam aanwezig was hebben ze JM Deurwaarder als gedegen aannemer betrokken als partner voor de bouw van het complex. Deze aannemer is ook aangesloten bij woningborg zodat de kopers hun woning onder woningborg garantie kunnen afnemen.  

Het college van burgemeester en wethouders heeft deze week besloten het project inderdaad te gunnen aan Watergang Maalwater BV. Jerry Breg als ontwikkelaar namens Watergang Maalwater reageerde enthousiast na het besluit van het college. “sinds 16 februari toen het faillissement werd aangekondigd zijn we in gesprek met de Gemeente en de curator” Je merkt dat er in zon situatie een hoop gedupeerde partijen zijn. Door onze inspanning van de laatste 2 maanden hebben we er toch voor gezorgd dat zowel de kopers als de adviseurs niet worden gedupeerd door het faillissement” 

Van de 28 appartementen zijn er inmiddels 15 toegewezen aan de toekomstige bewoners, er zijn er dus nog 13 beschikbaar voor geïnteresseerden. Mocht er interesse zijn dan kunnen mensen zich melden bij de makelaar. Het team van JM Deurwaarder is inmiddels druk bezig met de voorbereidingen om ook te kunnen starten met bouwen. Zodra er meer bekend is over de definitieve datum voor start bouw zullen de kopers dat direct te horen krijgen. Uiteraard zal ook de Uitkijkpost u op de hoogte houden van de ontwikkelingen.   

“We gaan het ontwerp zoals dat is gemaakt voortzetten en ook de eerder gecommuniceerde verkoopprijzen blijven gelijk” aldus Jerry Breg van Watergang Maalwater BV

St. Radboud Basisschool steunt De Vijfhoek met cobra project

Zoals u al eerder heeft kunnen lezen, houden wij op 15 april een kunstveiling. Het bedrag dat wij hierbij ophalen, komt ten gunste van Orthopedagogisch Dagcentrum de Vijfhoek. Op deze veiling worden kunstwerken van de groepen geveild en Cobra-taarten van bakkerij van Velzen. Tevens hebben wij twee kunstenaars uit Alkmaar bereid gevonden om originele schilderwerken beschikbaar te stellen.
Fabian is in 1967 te Amsterdam geboren.
Zijn eerste schreden in de hedendaagse kunst zette Fabian in 1992. Experimenteren, leren en vooral genieten was het motto waaronder hij werkte en zijn werken zijn ...... lees verder

Woningmarkt in eerste kwartaal verder onder druk door scherpe financieringseisen

NVM wil dialoog met banken over ‘doorgeschoten’ hypotheekeisen

Nieuwe werkelijkheid woningmarkt: Vertrouwen consument herwinnen

De prijs van de gemiddeld verkochte woning lag met 227.000 euro 1% lager dan het voorgaande kwartaal. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het eerste kwartaal van 2011, die vandaag is gepresenteerd*.

^{* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig}

Het eerste kwartaal scoort normaal gesproken circa 7,7% lager............

LEES VERDER KLIK HIER

Huurprijswijziging 1 juli 2011 t/m 30 juni 2012

De verhuurder van woonruimte die per 1 juli 2011 de huurprijs wil verhogen dient de huurder hiervan op grond van artikel 7:252 BW twee maanden tevoren, dus vóór 1 mei 2011, schriftelijk op de hoogte te stellen. Als de huurder niet voor deze datum op de hoogte gesteld is, kan de huurverhoging niet ingaan per 1 juli 2011, wel later.

De regering heeft besloten dat de maximaal redelijke huurprijsverhoging voor alle niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten per 1 juli 2011 gelijk is aan het inflatiepercentage over het jaar 2010. Dit betekent een huurverhoging van maximaal 1,3%.

Voor corporaties geldt bovendien de maximale huurprijsnorm. Dit is het percentage waarmee de gemiddelde huurprijs gerekend over alle woningen van een betreffende corporatie per 1 juli 2011 mag stijgen. Ook de maximale huurprijsnorm is gesteld op het inflatiepercentage van 1,3%.

Naast het percentage/het bedrag van de huurverhoging dient de verhuurder in zijn brief aan de huurder tevens de volgende gegevens op te nemen:
-de huidige huurprijs;
-de ingangsdatum;
-de wijze waarop en de termijn waarbinnen de huurder bezwaar kan maken.

De huurder kan bezwaar instellen als de huur met een te hoog percentage wordt verhoogd. Ook als de nieuwe huur boven de maximale huurprijsgrens ligt, kan de huurder bezwaar maken. Of de huur boven de maximale huurprijsgrens uitkomt, is afhankelijk van het puntenaantal van een woning. Bij elk puntental hoort een maximale huurprijs. Een lijst met punten en de bijbehorende maximale huurprijsgrens kunt u vinden op www.rijksoverheid.nl.
De liberalisatiegrens vanaf 1 juli 2011 is € 652,52 per maand. Is een huurovereenkomst geliberaliseerd, dan gelden niet de bij of krachtens de wet vastgestelde huurprijzen, maar staat contractvrijheid voorop.

Particuliere erfpacht bemoeilijkt hypotheek

Wanneer men een huis koopt met erfpacht, wordt men wel eigenaar van de woning, maar niet van de grond horende bij de woning. Dikwijls is de gemeente eigenaar van de grond, gemeentelijke erfpacht. Wanneer de grond in handen is van een andere particulier is er sprake van particuliere erfpacht. Sinds vorig jaar verstrekken vrijwel alle banken geen hypotheken meer voor huizen die op de grond van een andere particulier staan.

Dit betekent dat het voor eigenaren van een huis met particuliere erfpacht zeer lastig wordt om hun huis te verkopen. De Vereniging Eigen Huis heeft bij de minister van Financiën om ingrijpen gevraagd. Eerder werkten banken nog gewoon mee aan de financiering van woningen op particuliere erfpacht, echter besloten vorig jaar vrijwel alle banken om hiermee op te houden. Alleen ING is nog bereid om panden van ING-klanten bij verkoop opnieuw bij ING te financieren, op voorwaarde dat het erfpachtcontract niet onredelijk is aangepast. Vereniging Eigen Huis wil dat banken hun beleid per direct aanpassen, waardoor huiseigenaren met particuliere erfpacht weer zoals vanouds geholpen kunnen worden. Gedupeerden hebben immers toen ze zelf het huis kochten wel gewoon een hypotheek gekregen voor de aankoop van het huis. Tot op heden weigeren de banken hun standpunt hierin te veranderen.

Lange rentevast periode wordt duurder

Hypotheken met een lange rentevast periode zullen de komende jaren flink duurder worden door de ingang van nieuwe toezichtregels, bedoeld om banken veiliger te maken. Het is de zoveelste maatregel in korte tijd die het consumenten bemoeilijkt om aan een hypotheek te komen. Dit betekent slecht nieuws voor de hypotheekmarkt, en daarmee ook voor de woningmarkt. Financiële instellingen worden door nieuwe internationale regels verplicht om langlopende kredieten te financieren met langlopende middelen. Nu nog wordt een groot deel van de langlopende kredieten gefinancierd door het uitgeven van kortlopende obligaties. De nieuwe regelgeving maakt het voor banken straks minder aantrekkelijk om leningen met een lange rentevast periode te verstrekken, daar het voor hen lastig is om obligaties uit te geven met een lange looptijd van, bijvoorbeeld, twintig jaar. Daarnaast brengt dit zeer veel extra kosten met zich mee. Het gevolg is dat leningen met lange rentevast periodes, vooral van meer dan tien jaar, aanzienlijk duurder worden, tot een half procentpunt. Dit terwijl de hypotheekrente van dergelijke hypotheken de afgelopen jaren al opliep, als gevolg van de bemoeilijking van een financieringsmethode voor banken, de securitisatie. In Nederland zijn hypotheken met een lange rentevast periode populair. Vorig jaar koos ruim 10% van de woningkopers voor een dergelijke hypotheek. In de jaren 2006 en 2007 lag dit percentage zelfs op ruim 30%. Het populairst vorig jaar waren, met 40%, de rentevast periodes van vijf tot tien jaar.

Nederlandse banken dienen voorstel in

Nederlandse banken hebben een voorstel ingediend bij het ministerie van Financiën. Het betreft een tegenvoorstel voor het voorstel wat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) eerder indiende. Het belangrijkste punt in het voorstel van de banken is de aflossingsvrije hypotheek, welke de banken graag zien vervallen. De aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm die in Nederland zeer populair werd omdat men over de gehele looptijd kan profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Ook is het zo dat men op deze manier rente kan ontvangen over bedragen die gespaard worden in plaats van afgelost.

Naast de invoering van een aflossingsplicht, vinden de banken ook dat de verstrekking van tophypotheken aan banden moet worden gelegd. Een tophypotheek is een hypotheek welke meer bedraagt dan de aankoopwaarde van de woning. In deze zouden de banken graag een bovengrens zien op 112% van de woningwaarde.

Veilingen

De woningmarkt kent twee soorten veilingen: de executieveiling en de vrijwillige internetveiling. De executieveiling gebeurt in opdracht van de bank of Belastingdienst en komt voor bij grote schulden. Bij een vrijwillige veiling wordt uw woning via internet verhandeld.

Vrijwillige veiling
Bij een vrijwillige veiling biedt u uw woning aan voor een lagere prijs, dan gebruikelijk. Wanneer op uw aanbod wordt geboden, stijgt de prijs van de woning tot misschien wel de waarde die u in gedachten had. Een vrijwillige veiling is geschikt wanneer u een nieuwe woning heeft gekocht en u uw oude woning wilt verkopen. De oude woning kunt u namelijk op de door u bepaalde (veiling)datum verkopen. Rechts op deze pagina vindt u een overzicht van de veilingleveranciers.

Executieveiling 
Bij een executieveiling heeft u als verkoper geen invloed meer op de prijs en de opbrengst is relatief laag. Wanneer u met een executieveiling te maken heeft, ervaart u nog jarenlang de gevolgen. Een executieveiling moet u altijd proberen te voorkomen. Heeft u een vermoeden dat uw bank of de Belastingdienst een executieveiling wil uitvoeren op uw huis, schakel dan direct een NVM-makelaar in. Probeer met advies van een NVM-makelaar in overleg te treden met de bank of Belastingdienst om afspraken te maken tot een gewone verkoop.

http://www.youtube.com/watch?v=irBBP933K1M&feature=player_embedded

OZB: Is mijn huis wel goed getaxeerd?

Bijna iedere woningeigenaar heeft onlangs zijn of haar aanslag voor de gemeentelijke belastingen en heffingen in de bus gehad.

De heffing van de onroerendezaakbelasting is het belangrijkste onderdeel van de uw aanslag. Het gaat tenslotte om uw woning en u bent benieuwd op welke waarde de gemeente uw huis schat.

Eén ding is daarbij van groot belang. De waarde die op uw heffingsbiljet staat is de waarde per 1 januari 2010. Deze waarde loopt dus minstens een jaar achter bij de werkelijkheid.

Op dit moment is er op de woningmarkt van alles aan de hand. Er zijn minder verkopen dan voorheen en ook staan woningen langer te koop. Er is wel een lichtpuntje: uiteraard worden er nog steeds huizen verkocht. De gezamenlijke NVM makelaars verkochten met elkaar in het vierde kwartaal van vorig jaar nog zo’n dikke 25.000 woningen.

Maar wat betekent de WOZ-waarde op uw gemeentelijk aanslagbiljet nu echt? Hoe weet u nu of deze waarde wel reëel is?

Landelijk gezien zijn de woningwaarden per 1 januari 2010 ten opzichte van een jaar daarvoor met 0,9 procent gedaald. U verwacht natuurlijk dat de gemeente met het vaststellen van de WOZ-waarde hiermee rekening heeft gehouden.

Maar in een aantal regio’s is iets interessants aan de hand: de waardeontwikkeling van 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 is positief! Zo zijn in de regio’s Lelystad (+1.9 procent), Opsterland (+1,8 procent) en Grootegast (+1,7 procent) de prijzen gestegen, terwijl in de regio’s Noordoost Groningen (-3,4 procent) Zuidwest Drenthe (-2,3 procent) en Zutphen (-4,5 procent) de prijzen gedaald. Trieste winnaar van deze 'competitie' is de regio Kop van Overijssel, waar de prijzen met maar liefst 6.2 procent daalden.

Er is dus geen eenduidig landelijk beeld.

Wilt u zelf deze frappante cijfers bekijken: de NVM heeft per regio en per woningtype de waardeontwikkelingen op een rijtje gezet: http://nieuws.nvm.nl/wonen/marktinformatie/prijsstijgingen_woningen.aspx

Overigens zien we in de periode van 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 dat de prijzen landelijk gezien ongeveer gelijk zijn gebleven. Als de gemeenten de tarieven niet opschroeven, zult u volgend jaar dus net zoveel  onroerendezaakbelasting moeten betalen als dit jaar. Ik daag alle gemeenten uit om hun tarieven niet te laten stijgen. De gemeente waar ik de trotse inwoonster van ben, heeft in dit verband het goede voorbeeld gegeven: de tarieven gingen voor dit jaar naar beneden!

Philipine Vinke, directeur van Vinke Veluwe Makelaars en vice-voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen

VNG: woonlasten stijgen slechts licht

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) vindt dat uit het vandaag verschenen onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH) naar de gemeentelijke woonlasten blijkt dat gemeenten 'de noodzakelijke bezuinigingen niet afwentelen op de woonlasten'. De gemeenten zouden verantwoord omgaan met hun belastinginstrumentarium. 

Uit het onderzoek van VEH kwam vandaag naar voren dat de woonlasten, bestaande uit de OZB, de rioolheffing en de afvalstoffenheffing, voor een meerpersoonshuishouden in 2011 met gemiddeld 2 procent stijgen.

De VNG stelt dat resultaten van het VEH-onderzoek weinig schokkend zijn. "Gemeenten zetten de tering naar de nering en de gemeentelijke woonlasten stijgen slechts licht. Gemeenten gaan, ondanks de eerder geuite vrees van VEH, verantwoord om met hun belastinginstrumentarium", stelt de organisatie van gemeentes. "Opmerkelijk detail daarbij is dat de contributie van VEH veel harder stijgt dan de gemeentelijke lasten", voegt de VNG hier snerend aan toe.

De VNG meent dat de stijging van de gemeentelijke woonlasten slechts een minimale invloed heeft op de koopkracht. De gemeentelijke woonlasten zouden een bescheiden onderdeel uitmaken van een heel scala aan woonlasten.

VEH concludeert in haar onderzoek ook dat de OZB is gestegen, hoewel de WOZ-waarde van huizen is gedaald. Maar volgens de VNG is dit niet zo opmerkelijk als VEH doet voorkomen. "Relevant voor de portemonnee van de burgers is de opbrengst van de OZB, die wordt bepaald door waarde én tarief. Jarenlang hebben gemeenten bij waardestijgingen consequent hun tarieven verlaagd om niet boven de gewenste opbrengst uit te komen. VEH rekende gemeentes - terecht - af op opbrengstontwikkelingen en niet op de dalende tarieven. De keerzijde van de medaille is nu zichtbaar: bij waardedaling gaat het tarief omhoog."

Bron: www.nvm.nl